Immobilier : Les résidences étudiantes, toujours prisées des investisseurs

Plus de 230 résidences services étudiantes (RSE) devraient sortir de terre d’ici 2027 en France portant ainsi le parc français à 1 630 établissements (comprenant 220 000 logements, soit environ 6% des hébergements des quelque deux millions d’étudiants décohabitants), selon les calculs des experts de Xerfi. Les initiatives de certains acteurs, comme Les Belles Années et l’appétit des investisseurs pour cette catégorie d’actifs constituent à l’évidence des leviers de croissance. 

Une demande croissance pour ce type d’hébergement

Ces biens offrent en effet une gestion déléguée à un exploitant, des revenus stables et un risque de vacance locative limité. Et la hausse du chiffre d’affaires de la soixantaine d’exploitants va encore faire des envieux dans les autres compartiments de l’immobilier.

Pour accompagner la croissance du parc de résidences étudiantes, identifier les académies les plus prometteuses et reconvertir des immeubles de bureaux vacants sont des pistes à étudier. Ce type de résidences services s’est déjà profondément renouvelé sous l’influence du coliving (espaces partagés, espaces de travail et offre de services élargie). 

Dans un marché locatif sous tension, les gestionnaires de RSE se heurtent à une demande croissante. C’est d’autant plus vrai que l’offre destinée à la population étudiante reste en effet insuffisante. Le nombre de places en résidences universitaires et privées avoisine les 310 000, soit environ 15% de la demande potentielle.

La plupart des étudiants se tournent alors vers le marché privé où ils se retrouvent en concurrence avec d’autres profils comme les jeunes actifs. Cette tension locative est surtout prégnante à Lyon, Rennes, Bordeaux, Paris ou Lille où la demande est trois à quatre fois supérieure à l’offre disponible. 

De multiples pistes pour étoffer le parc de résidences

Pour répondre à une demande structurellement élevée dans plusieurs agglomérations, l’expansion territoriale est plus que jamais d’actualité.

Portés par l’appétit soutenu des investisseurs, de nouveaux projets émergent. Adossés à des fonds, certains acteurs mettent ainsi les bouchées doubles en matière d’expansion territoriale, à l’instar d’UXCO Group (Brookfield AM) ou The Boost Society. La multiplication des partenariats promoteurs-exploitants-investisseurs devient en réalité essentielle pour sécuriser les opérations.  

Les exploitants de résidences étudiantes misent aussi sur le coliving, un modèle hybride mêlant logements privatifs meublés, espaces partagés et services mutualisés. Cela leur permet de cibler également les jeunes actifs, travailleurs nomades et autres nouveaux arrivants dans une grande ville. Plusieurs gestionnaires ont déjà sauté le pas en se dotant d’une enseigne de coliving distincte (The Boost Society par exemple).

Un certain flou est parfois entretenu entre les concepts permettant de présenter les RSE comme du coliving à des fins marketing. Le coliving est aussi, bien sûr, un bon moyen de capter une partie de la demande étudiante non satisfaite par les places en résidence. 

Face à la rareté et à la cherté du foncier, les opérations de reconversion de bureaux gagnent en outre du terrain. Le déséquilibre entre l’offre et la demande créé de facto un gisement d’opportunités pour les opérateurs. Les taux de vacance peuvent ainsi dépasser 30% dans certaines zones de la petite couronne parisienne.

Dans ce contexte, la transformation d’actifs tertiaires en résidences étudiantes semble une réponse judicieuse. Le projet Canvas (Greystar) Puteaux (Hauts-de-Seine), qui a transformé 19 000 m² de bureaux en une résidence de plus de 640 chambres, en est l’illustration. 

Un marché concentré et disputé

Trois grandes catégories d’opérateurs dominent le secteur de l’immobilier étudiant : les groupes de promotion intégrés (comme Nexity Studéa), les spécialistes de l’administration de biens et des résidences services (comme Sergic) mais aussi des bailleurs sociaux et associatifs (Groupe Action Logement par exemple). Outre les quelque 1 400 résidences services regroupant 180 000 logements, la France compte également 800 résidences Crous de 170 000 places. 

Le secteur est particulièrement concentré puisque les cinq premiers groupes exploitent 40% de l’ensemble des logements en RSE. Un niveau de concentration qui grimpe à 75% si l’on considère les 15 premiers acteurs et atteint près de 50% pour le seul top 5 des groupes privés à but lucratif (Nexity, Groupe Réside Etudes, UXCO Group, Sergic et Valority).

Et les nouveaux entrants sont pour l’instant davantage des acteurs du coliving, dont le modèle est bien moins réglementé que les résidences étudiantes, à l’instar de The Boost Society. Les sociétés d’investissement GSA et EQT ont également récemment pris pied sur le marché français en procédant à des acquisitions.