Immobilier : « Le gel des loyers pour les DPE E, un scénario de plus en plus probable », Éric Houdet

2025 marque une étape décisive pour le parc locatif français : si les logements classés E sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne sont pas encore frappés par un gel absolu des loyers, l’ombre d’une telle mesure plane désormais, et mieux vaut l’anticiper que la subir. 

La logique est simple : après les classes F et G entrées dans le dispositif de gel depuis août 2022, l’élargissement au « E » s’annonce comme le prochain palier.

Pour les bailleurs comme pour les locataires, c’est un signal clair : le risque se matérialise, la valeur de l’actif locatif se joue aujourd’hui et non demain.

Comprendre le gel des loyers

Le gel des loyers, instauré par la loi Climat et Résilience, interdit toute hausse de loyer pour les logements les plus énergivores : à la relocation, au renouvellement du bail et par indexation annuelle (IRL).

Autrement dit, le loyer reste figé tant que le logement n’a pas été rénové pour atteindre une meilleure performance énergétique. Ce blocage, déjà effectif pour les logements F et G, agit comme un frein direct à la rentabilité et à la valeur patrimoniale des biens concernés.

Pour les logements classés E, la mesure n’est pas encore en vigueur, mais tout indique qu’elle le sera. Le législateur avance par étapes : d’abord F et G, bientôt E, puis D à horizon plus lointain. L’objectif est clair : accélérer la transition énergétique du parc immobilier.

L’étiquette E, un signal d’alerte

Longtemps considérée comme “acceptable”, la classe E devient un marqueur de risque. Les logements E présentent souvent une consommation élevée, un confort thermique médiocre et, de plus en plus, une moindre attractivité sur le marché. Les locataires sont attentifs au DPE, les banques intègrent désormais la performance énergétique dans leurs analyses, et les investisseurs réévaluent leurs stratégies.

Un “pré-gel” invisible s’installe déjà : les logements E perdent progressivement de leur valeur et de leur flexibilité locative, avant même que la réglementation ne s’impose.

Anticiper pour préserver la valeur

Lorsqu’une mesure de gel ou une interdiction de location touchera les logements E, les conséquences seront immédiates : loyers bloqués, travaux urgents, baisse de rentabilité, dévalorisation du bien. Les propriétaires qui auront anticipé, en lançant un audit énergétique, en planifiant les travaux d’isolation ou en sollicitant des financements adaptés, conserveront leur capacité à agir.

À l’inverse, ceux qui attendront que le texte tombe subiront le coût de la contrainte : rénovation dans l’urgence, artisans indisponibles, et négociation à sens unique.

Agir plutôt que subir

Le gel des loyers pour les logements DPE E n’est pas une menace abstraite : c’est une étape prévisible de la politique énergétique française. Agir aujourd’hui, c’est sécuriser son patrimoine, protéger sa rentabilité et contribuer à la mutation écologique du parc locatif.

Chaque mois gagné, c’est une valeur préservée, une liberté maintenue, une opportunité conservée. Le temps de l’attente est révolu : le temps de l’anticipation commence.