Immobilier : Ce qu’il faut retenir de l’actualité par Karim Idebdou (Vestizy)

Les acheteurs reviennent… mais surtout les primo-accédants

Selon le PAP, le nombre d’acheteurs a augmenté de 11,3% en 2025 par rapport à 2024, avec un rebond marqué dans des villes comme Nantes (+20%), Montpellier (+17%) ou Marseille (+14%). À l’inverse, des marchés plus chers comme Lyon ou Bordeaux voient le nombre d’acquéreurs reculer. L’étude souligne aussi que cette reprise est portée avant tout par les primo-accédants ; les investisseurs, eux, restent prudents.

« le marché des résidences principales repart, mais la dynamique ne bénéficie pas encore pleinement au locatif privé. On assiste à une France immobilière à deux vitesses : des métropoles où les prix redevenus « supportables » attirent de nouveau les acheteurs, et des zones où le ticket d’entrée reste dissuasif, ce qui creuse les écarts de trajectoires entre territoires », explique Karim Idebdou, co-fondateur & CEO de Vestizy, Proptech marseillaise, spécialisée dans l’investissement immobilier locatif clé en main .

Le neuf décroche durablement, malgré les tentatives de relance

Promoteurs et fédérations tirent la sonnette d’alarme : les ventes de logements neufs aux investisseurs ont été divisées par dix depuis 2023, avec un investissement locatif décroissant dans certains segments. Les chiffres de la FPI confirment un décrochage structurel : -20,4% sur les ventes totales, -21,4% sur les ventes au détail, des mises en chantier au plus bas, et un moteur locatif qui se grippe depuis la fin du Pinel, sans vrai dispositif de relais.

« On n’est plus dans un simple trou d’air du neuf, mais dans une crise de modèle. Sans investisseurs particuliers pour lancer les opérations, le reste de la chaîne (logement social, accession) est mécaniquement pénalisé. Pour beaucoup de bailleurs, le neuf apparaît aujourd’hui comme un produit cher, complexe et peu lisible, au profit d’une bascule vers l’ancien rénové », poursuit Karim Idebdou.

Statut du bailleur privé : pivot fiscal… et ligne de fracture politique

L’Assemblée nationale a voté l’ouverture de l’amortissement aux locations nues pour les acquisitions 2026–2028, avec un plafond de 8 000€ par an et 12 ans d’engagement.

Pour Henry Buzy-Cazaux, c’est une « révolution idéologique » qui reconnaît enfin le bailleur comme entrepreneur, mais le dispositif reste techniquement bridé (plafond trop bas, restrictions dans l’ancien).  À l’inverse, la CNL dénonce « un nouveau cadeau fiscal » inefficace face à la crise du logement.

« 2026 sera une année de clarification fiscale majeure pour les bailleurs privés. Le signal est fort sur le plan symbolique (on acte le rôle économique du bailleur), mais la bataille se jouera sur les curseurs techniques : niveau d’amortissement, plafond, périmètre des biens concernés, articulation avec le futur IFI. Tant que ces paramètres ne sont pas stabilisés, une partie des investisseurs restera sur le bord de la route », commente Karim Idebdou.

Le meublé dans l’ancien, grand gagnant provisoire

La demande de meublé bondit de 35% tandis que l’offre recule de 13,7%, dopant les rendements nets (4 à 6% en moyenne).  Les métropoles régionales concentrent la hausse des loyers (+9% en moyenne), loin devant l’Île-de-France toujours bridée par l’encadrement.

« Dans un contexte d’incertitude réglementaire, les investisseurs se réfugient dans ce qu’ils perçoivent comme le meilleur couple lisibilité/rendement : le meublé dans l’ancien, bien situé et déjà performant énergétiquement. Mais ce succès attire aussi l’attention du législateur : avec le futur statut du bailleur privé et les débats sur le rééquilibrage fiscal entre nu et meublé, les règles du jeu pourraient évoluer rapidement », continue Karim Idebdou.

Villes moyennes et petites métropoles : le nouveau terrain de jeu des bailleurs

Les données Meilleurs Agents montrent une bascule vers les villes à prix d’entrée bas : Châlons-en-Champagne, Limoges ou Niort affichent des rendements bruts de 7 à 9%. Ces marchés combinent prix accessibles, demande locative soutenue et risque limité de vacance.

« La carte de l’investissement locatif se décentre clairement des hyper-métropoles. Pour construire un portefeuille robuste, rationnel et diversifié, les investisseurs ont tout intérêt à regarder ces villes sous les radars, où le triptyque prix d’entrée/loyer/risque reste favorable. C’est là que se joue une partie de la recomposition du marché », conclut Karim Idebdou.