Immobilier Portugal : S’installer au Portugal, est-ce encore une bonne idée ?

Après 11 ans d’existence, le régime portugais RNH qui permettait une exonération complète d’impôts aux retraités étrangers, a pris fin en janvier 2024. L’exception fiscale portugaise n’est plus mais le programme pour les résidents non habituels (RNH) a été remplacé par l’incitation fiscale pour la recherche scientifique et l’innovation (IFICI), aussi appelé RNH 2.0.

Alors le Portugal demeure-t-il une destination intéressante pour les Français qui souhaitent augmenter leur pouvoir d’achat et gagner en qualité de vie ? Qu’il soit retraité, startupper ou digital nomad, Athena Advisers fait le point.

Qu’est-ce qui motive les Français à s’installer au Portugal ?

Les Français qui s’installent au Portugal le font pour différentes raisons qui leur sont propres mais tous profiteront d’un coût de la vie inférieur de 20% par rapport à celui de la France. A cela s’ajoute la douceur du climat méditerranéen avec 300 jours d’ensoleillement par an, une grande accessibilité car Lisbonne est à seulement 2h30 d’avion de Paris, ainsi qu’un niveau de sécurité supérieur à celui de la France.

La proximité géographique va de pair avec une proximité culturelle qui permet aux Français de s’acclimater facilement. Le Portugal est un pays dont la stabilité politique met en confiance les investisseurs ainsi que les habitants. Et, que ce soit dans le secteur public ou privé, le système de santé y est qualitatif, les infrastructures sont modernes et la qualité des soins n’a rien à envier à la France.

Immobilier : un marché toujours porteur

D’ailleurs, selon le Wealthy Expats in Portugal Survey Report de 2025, 81% des sondés jugent la qualité de vie au Portugal exceptionnelle, 91% considèrent le marché immobilier très attractif, 83% soulignent que les conditions fiscales et d’investissement sont favorables et un atout majeur, tandis que 88% expriment une grande satisfaction à l’égard de leur déménagement.

Le gouvernement a fait récemment le choix d’une fiscalité plus importante pour les acheteurs étrangers afin de freiner la montée des prix, notamment à Lisbonne et Porto. 

« On a pu entendre que, du fait de la fin du régime RNH, il n’était aujourd’hui plus intéressant d’investir au Portugal pour les Français mais c’est faux. Grâce à leur niveau de vie plus élevé, les Français peuvent s’offrir plus facilement un beau logement. Pour ceux dont les moyens sont plus confortables, les quartiers le plus huppés offrent des biens d’une qualité exceptionnelle tout en conservant le charme propre à l’architecture du pays», commente David Moura-George, directeur de l’agence portugaise d’Athena Advisers, avant d’ajouter : « Les prix varient entre 7 000 € et 11 000 € le mètre carré à Comporta pour les propriétés neuves et entre 8 500 € et 10 500 € à Cascais/Estoril. Pour les propriétés neuves à Lisbonne, les prix varient entre 6 000 € et 8 000 € le mètre carré. »

Tous ces avantages compilés font du Portugal une destination de premier choix pour les Français désirant s’expatrier et ce quel que soit leur profil.

Retraités, actifs, entrepreneurs : des profils d’expatriés variés

Selon le Palmarès 2025 des paradis de retraite à l’étranger, le Portugal est le pays le plus attractif pour les retraités, devant l’Espagne et la Grèce. Fort de cette première place, les retraités, même avec des revenus classiques, voire modestes, peuvent y vivre en profitant d’une belle qualité de vie et sans renoncer au confort « par exemple À Ericeira, le prix au mètre carré des propriétés neuves varie entre 4 500 € et 7 500 € », précise David Moura-George, directeur de l’agence portugaise d’Athena Advisers.

IFICI (RNH 2.0) : le nouveau régime fiscal pour les talents qualifiés

On parle souvent des retraités mais le Portugal est aussi la 1^ère destination touristique d’Europe et pour les personnes en activité, le pays a pensé à des avantages fiscaux avantageux depuis 2024 : l’IFICI. Conçu pour attirer des professionnels hautement qualifiés qui permettent la croissance à long terme, notamment dans des domaines stratégiques pour le pays.

Pour en être, il faut que les personnes répondent à 3 critères :

• Devenir résident fiscal portugais après le 1^er janvier 2024 et ne pas avoir été résident au cours des 5 dernières années
• Être titulaire d’un diplôme de l’enseignement supérieur ou avoir une expérience professionnelle pertinente
• Travailler dans un des secteurs considérés comme stratégique par les autorités portugaises : la science, l’investissement, la technologie, la santé, la recherche et l’innovation. 

Pour ceux qui remplissent ces critères, l’IFICI permet à la fois un taux d’imposition forfaitaire de 20% des revenus provenant d’activités d’emploi et de travail indépendant pendant maximum 10 ans ainsi qu’une exonération de la majorité des revenus émanant de l’étranger déclarés à des fins de progression fiscale (les dividendes, les intérêts, les gains en capital et les loyers).

Pourquoi se faire accompagner pour s’expatrier au Portugal

« Le Portugal demeure une destination de choix pour les Français qui souhaitent s’expatrier. Météo clémente, qualité de vie, stabilité économique, etc. participent à sa place privilégiée dans le cœur des Français. Après le RNH à destination des retraités, l’IFICI a été créé pour attirer les travailleurs de certains secteurs qui correspondent aux objectifs économiques du Portugal. Différents et complémentaires, il est toujours nécessaire de bien s’entourer pour connaître toutes les spécificités de ces programmes et en tirer le meilleur», conclut David Moura-George.