Immobilier d’entreprise : Après une année compliquée, 2026 s’annonce prometteuse

Malgré un contexte économique et politique instable, l’immobilier d’entreprise en France a mieux résisté que prévu en 2025. Certains segments se démarquent tandis que 2026 pourrait offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs les plus sélectifs.

Une activité ralentie, mais soutenue par de meilleures conditions financières

L’année 2025 a été marquée par un fort attentisme. Les incertitudes géopolitiques, la séquence politique nationale et un climat économique instable ont freiné les décisions des entreprises comme celles des investisseurs.

Dans ce contexte, l’évolution de la conjoncture monétaire a joué un rôle stabilisateur. L’inflation est restée modérée (+0,8 %) et la croissance économique a progressé légèrement (+0,9 %). Ces éléments ont redonné un peu de visibilité aux acteurs du marché.

Les entreprises ont recentré leurs choix immobiliers sur l’efficacité des surfaces occupées, en cherchant à adapter leurs bureaux à leurs usages réels. De leur côté, les investisseurs ont renforcé leur sélectivité, privilégiant les actifs jugés solides et adaptés aux nouveaux besoins.

Résidentiel, logistique, commerces : les segments qui tiennent le mieux

Le résidentiel s’impose comme le principal moteur de l’investissement en 2025. Les volumes atteignent 4,2 milliards d’euros, malgré une offre limitée sur le logement traditionnel. Le résidentiel géré, en particulier les résidences étudiantes, concentre 1,7 milliard d’euros, porté par la vente de deux grands portefeuilles, France Campus et YouFirst.

La logistique retrouve une dynamique en fin d’année. Les surfaces effectivement louées atteignent 3,2 millions de m², un niveau proche de la moyenne décennale. La demande se réoriente vers des zones situées en dehors des grands axes logistiques historiques, tandis que la construction neuve redémarre avec 1,1 million de m² lancés en chantier, dans des localisations très ciblées.

Du côté des commerces, la situation s’améliore progressivement. À Paris, le taux de vacance recule à 5,8 %, et même à 4,5 % sur les artères les plus recherchées. La rareté des surfaces de qualité soutient les loyers dans ces emplacements. Les investissements repartent à la hausse, à 3 milliards d’euros sur l’année, principalement sur des pieds d’immeubles haut de gamme dans la capitale.

Bureaux et data centers : des arbitrages de plus en plus sélectifs

Le marché des bureaux en Île-de-France reste déséquilibré. La demande recule, conséquence d’une stabilisation du télétravail et d’une expression des besoins au plus près des usages réels. Dans le même temps, l’offre disponible progresse fortement, faisant monter le taux de vacance moyen à 11,2 %.

Cette situation offre aux entreprises un large choix pour leurs futures implantations. Les propriétaires, eux, doivent faire preuve de souplesse, en adaptant leurs loyers ou en repensant leurs immeubles pour attirer des locataires.

Les investisseurs restent prudents. Les montants engagés demeurent limités et se concentrent majoritairement à Paris, dans le Quartier central des affaires, cœur économique de la capitale. Les stratégies privilégient des actifs à potentiel, nécessitant des travaux ou un repositionnement, à condition que les prix aient été suffisamment ajustés. Les fonds étrangers se montrent actifs, même si les investisseurs français restent dominants.

Parallèlement, les data centers poursuivent leur développement, dans un contexte de souveraineté numérique renforcée. Ces actifs, très techniques, sont aujourd’hui majoritairement détenus par des opérateurs et des fonds spécialisés. L’intérêt des investisseurs institutionnels existe, mais les acquisitions restent encore limitées.

2026 : des opportunités ciblées pour les investisseurs

Les perspectives pour 2026 apparaissent à la fois prudentes et mieux orientées. Les fondamentaux économiques sont jugés solides, mais la sélectivité géographique sera déterminante, tant pour les locations que pour les investissements.

Les investisseurs devraient privilégier les marchés et les actifs ayant démontré leur capacité à résister en 2025. La France figure désormais parmi les trois destinations immobilières les plus recherchées en Europe. Dans ce contexte, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise, élargi au résidentiel, à l’hôtellerie et à la santé, pourrait atteindre un volume compris entre 23 et 25 milliards d’euros.

Comme le résume Vincent Bollaert, CEO de Knight Frank France, « les marchés immobiliers français ont su montrer leur résilience en 2025, malgré un contexte économique mondial incertain », ouvrant la voie à des stratégies plus offensives en 2026.