Agent immobilier : Ce que dit la loi pour louer sans discriminer

Dans un marché locatif sous tension, la sélection des candidats est devenue un exercice à haut risque pour les professionnels de l’immobilier. Car si le tri des dossiers reste autorisé, il obéit à un cadre juridique strict. En matière de location, la loi interdit toute discrimination, y compris lorsque celle-ci émane du propriétaire. Agents immobiliers et administrateurs de biens engagent leur responsabilité à chaque étape du processus.

Une interdiction clairement posée par la loi

La discrimination en matière de logement est strictement interdite par plusieurs textes de référence, notamment le Code pénal, la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et la loi du 27 mai 2008 relative à la lutte contre les discriminations.

Concrètement, il est illégal de refuser un candidat à la location sur la base de critères sans lien direct avec sa capacité à honorer le paiement du loyer ou à respecter les obligations du bail.

Sont notamment interdits les refus fondés sur :

• l’origine ou la nationalité
• le sexe ou l’identité de genre
• l’âge
• la situation familiale (célibataire, parent isolé, nombre d’enfants)
• l’état de santé ou le handicap
• la religion ou les convictions
• l’orientation sexuelle
• les opinions politiques ou syndicales

Point essentiel pour les professionnels : une instruction discriminatoire donnée par un propriétaire n’exonère jamais l’intermédiaire de sa responsabilité. L’agent immobilier ou l’administrateur de biens reste juridiquement exposé.

Sélection des dossiers : Ce que la loi autorise réellement

La loi n’interdit pas toute sélection. Elle impose en revanche que celle-ci repose sur des critères objectifs, pertinents et appliqués de manière identique à tous les candidats.

Peuvent être examinés légalement :

• le niveau de ressources
• la stabilité et la régularité des revenus
• le taux d’effort
• la présence d’un garant ou d’un dispositif de garantie (GLI, Visale)
• la cohérence globale du dossier

À l’inverse, certaines pratiques exposent clairement à un risque juridique :

• écarter systématiquement les candidats en CDD sans analyse individuelle
• refuser un dossier en raison de la situation familiale
• privilégier un « profil type » sans justification économique

La sélection doit être motivée, proportionnée et traçable.

Les documents qu’il est interdit de demander

Le contenu du dossier de location est strictement encadré par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Certaines pièces sont formellement interdites, même si le candidat les fournit spontanément.

Il est notamment interdit de demander :

• une photographie d’identité
• un relevé bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte
• une copie de carte Vitale
• un extrait de casier judiciaire
• un certificat de mariage ou de divorce

Toute demande non conforme fragilise la procédure et peut constituer un élément à charge en cas de litige.

Une responsabilité professionnelle et des sanctions lourdes

Les agents immobiliers et administrateurs de biens ont une obligation de vigilance et de conseil. Ils doivent refuser toute instruction manifestement illégale, informer le bailleur du cadre juridique applicable et être en mesure de justifier objectivement un refus de candidature.

La discrimination à la location constitue un délit pénal, passible de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, sans compter les dommages et intérêts éventuels et l’impact réputationnel.
Dans un contexte de pénurie de logements, de contrôles accrus et de signalements facilités, la non-discrimination est devenue un marqueur central de professionnalisme dans les métiers de la location.

Louer sans discriminer : les bonnes pratiques recommandées

Pour sécuriser leurs pratiques, les professionnels peuvent s’appuyer sur une méthodologie claire, inspirée notamment des recommandations du Défenseur des droits :

• définir avec le propriétaire des critères objectifs de sélection dès la prise de mandat
• intégrer une clause de non-discrimination au mandat de gestion ou de location
• utiliser une liste unique de pièces justificatives, strictement conforme au décret en vigueur
• veiller à la neutralité des annonces, quel que soit le support de diffusion
• garantir une égalité de traitement à toutes les étapes : informations, délais de réponse, analyse des dossiers
• refuser toute instruction discriminatoire et recentrer le dialogue avec le bailleur sur les garanties réelles du candidat
• conserver une traçabilité des décisions, en cas de contestation

Une procédure claire et documentée reste le meilleur rempart contre le risque juridique et réputationnel.
Source : Défenseur des droits – « 8 étapes pour louer sans discriminer ».

Références juridique :

Code pénal, articles 225-1 et 225-2, Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 1er (rapports locatifs), Loi n°2008-496 du 27 mai 2008 relative à la lutte contre les discriminations, Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives exigibles du candidat locataire, Défenseur des droits, « 8 étapes pour louer sans discriminer »