Immobilier : « Il n’y a quasiment plus de logements à louer en France », Zahir Keenoo (Foncia)

Le marché locatif français est à l’arrêt. Invité de Mon Podcast Immo, Zahir Keenoo, président de Foncia ADB, dresse un constat sans appel : l’offre de logements à louer s’effondre, tandis que la demande continue d’exploser. Une crise devenue structurelle, aux conséquences lourdes pour les locataires comme pour les investisseurs.

La pénurie de logements à louer n’est plus un simple épisode conjoncturel. Elle s’installe durablement. « On ne parle plus d’un trou d’air, mais d’une tension structurelle », résume Zahir Keenoo, au micro d’Ariane Artinian dans Mon Podcast Immo. Les chiffres de fin 2025 confirment le diagnostic : moins de logements disponibles, une mobilité résidentielle en panne et un marché totalement grippé.

« Chez Foncia, nous gérons 400 000 biens. En un an, notre stock locatif a reculé de 7 % », explique Zahir Keenoo. À l’échelle nationale, seuls 19 000 logements sont aujourd’hui proposés à la location, parkings exclus. Une goutte d’eau.

Des métropoles à l’asphyxie

La tension est maximale dans les grandes villes. À Paris, sur 17 000 logements gérés, seuls 90 sont disponibles. À Lyon, 180 biens pour 29 000 logements en gestion. « On est à moins de 1 % de disponibilité. À Paris, c’est même 0,5 % », détaille Zahir Keenoo.

Résultat : impossible de répondre à la demande étudiante ou familiale. « Dès le mois de mai, quand les étudiants arrivent, on ne peut plus suivre », constate-t-il. Cette pénurie se confirme sur toute l’année 2025 et devrait se prolonger en 2026.

Pourquoi l’offre disparaît

Premier facteur : la vente. « 47 % des propriétaires bailleurs interrogés nous ont dit qu’ils vendaient ». En cause : l’instabilité fiscale et politique, la hausse des coûts et l’exigence énergétique.

Deuxième cause : les logements classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, ils ne peuvent plus être remis en location par les professionnels. « Certains basculent vers un marché parallèle, hors circuit professionnel ».

Troisième catégorie : les logements “suspendus”. Des propriétaires qui n’ont pas les moyens immédiats de financer les travaux. « Ils mettent leur bien en pause, le temps de trouver des solutions ». Autant de délais supplémentaires, qui allongent les relocations et raréfient encore l’offre.

À cela s’ajoutent les contraintes administratives, comme le permis de louer en région parisienne. « Un mois de plus, parfois deux, et autant de loyers perdus », souligne-t-il.

Une rentabilité sous pression

Conséquence directe : la rentabilité locative s’effondre. « Sur certains produits récents, on est entre 1,2 et 1,4 % brut, rappelle Zahir Keenoo. Bien loin des standards d’hier ».

Pour autant, tout n’est pas figé. Le nouveau statut du bailleur privé ? « Ce n’est pas parfait, mais c’est signal positif. Et c’était une attente forte du secteur », estime-t-il.

Face à cette complexité croissante, les propriétaires bailleurs se tournent de plus en plus vers les professionnels. « Ils sont perdus. Les règles changent sans cesse. Notre rôle, c’est de redonner de la visibilité et de la confiance », explique Zahir Keenoo, évoquant des offres désormais modulables, adaptées aux besoins réels des bailleurs.

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