Immobilier à la montagne : Morzine, Châtel et Les Deux Alpes, trois stations alpines à fort potentiel

Les vacances d’hiver approchent à grands pas – voire ont commencé pour certaines zones – et sont synonymes de montagne pour une partie des Français. La montagne offre de très nombreuses possibilités, notamment les Alpes françaises qui regroupent 61% des stations de ski.

Sur le plan immobilier, dans un contexte de forte sélectivité des acheteurs et d’évolution des usages en montagne (vers une offre quatre saisons, accentuée depuis le Covid), certaines stations alpines françaises se distinguent par leur forte dynamique : Morzine, Châtel et Les Deux Alpes. Décryptage avec Athena Advisers qui s’est penché plus sur ces trois destinations prometteuses.

« Aujourd’hui, trouver des opportunités aux alentours de 10 000€ du m² au sein des plus grands domaines skiables devient rare. C’est pourtant le cas ici, qu’il s’agisse de villages de montagne comme Châtel et Morzine, ou d’une station de haute altitude comme les Deux Alpes », explique Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers.

Et il ajoute : « Morzine, Châtel et Les Deux Alpes concentrent aujourd’hui un ensemble de facteurs clés : accessibilité géographique, investissements structurels d’envergure (rénovation et/ou création de nouvelles infrastructures types remontées mécaniques, hôtels aux marques emblématiques, centres sportifs…), diversification quatre saisons (la montagne ne se vit plus 12 semaines mais 12 mois) et marchés immobiliers encore lisibles. Ces destinations partagent un point commun stratégique : elles offrent un levier patrimonial réel, fondé sur la combinaison de la liquidité du marché, de la valeur d’usage pour les propriétaires et d’un potentiel locatif soutenu, hiver comme été. Loin des stations ultra-matures, ces territoires poursuivent une trajectoire de développement maîtrisée, soutenue par des politiques publiques actives et des investissements à long terme»

Morzine : Des prix entre 6 000 € le m² et 15 000 € le m²

En Haute-Savoie, dans la Vallée d’Aulps, à 1 000 mètres d’altitude et 1h15 de Genève, Morzine est une station chaleureuse et authentique en pleine mutation. Son domaine skiable Les Portes du Soleil propose plus de 280 pistes pour tous les niveaux. La saison de ski de 4 mois, de mi-décembre à début avril, permet de profiter de son impressionnant dénivelé de 1 466 mètres (sommet à 2 254 mètres) et de son enneigement de 405 cm en moyenne par an. On trouve aussi à Morzine un esprit de village avec de nombreux services (commerces, restaurants, bars…), des loisirs (espaces bien-être, sportifs…) et des évènements (Rock the Pistes, Harley Days, Pass’Portes du Soleil MTB…).

En haute-saison, le taux d’occupation des hôtels se situe entre 80 et 95%. A l’année, un visiteur séjourne en moyenne 5 à 6 nuits. Morzine s’impose comme l’une des stations-villages les plus internationales des Alpes françaises. Majoritairement fréquentée par une clientèle française, elle accueille également une part élevée de clientèle étrangère, composée historiquement de Britanniques, Belges, Néerlandaises et Suisses.

« A Morzine, les prix s’échelonnent entre 6 000 € le m² pour un appartement dans l’ancien et 15 000 € le m² pour les plus belles propriétés neuves. Le prix moyen au mètre carré de 8 113 € a connu une croissance de 161,63 % depuis 20 ans et une croissance de 6,26 % par an depuis 2000 », rapporte Charles-Antoine Sialelli.

En pleine mutation, la station bénéficie actuellement d’un programme d’investissements de 115 millions d’euros à horizon 2030, visant à moderniser les infrastructures, renforcer la mobilité alpine et consolider l’attractivité quatre saisons. La nouvelle télécabine centre–Nyon, des équipements multi-activités, l’extension du bikepark, le remplacement des remontées mécaniques et les projets de liaison renforcée avec Avoriaz constituent les piliers de cette transformation.

« Ce contexte renforce encore l’intérêt pour les investisseurs de se pencher sur Morzine, avec une demande locative étendue sur l’ensemble de l’année et une visibilité long terme», commente Charles-Antoine Sialelli.

Châtel : les prix varient de 4500 € le m² à 12 000 € le m²

Située en Haute-Savoie, à la frontière franco-suisse, à seulement 1h15 de Genève et 2h d’Annecy, Châtel incarne l’équilibre entre un esprit village affirmé et l’accès direct à l’un des plus vastes domaines skiables d’Europe : les Portes du Soleil. Culminant à 2 200 mètres et avec un enneigement annuel moyen de 300 centimètres, son domaine skiable accueille tout de même 1 million de skieurs par an. La station séduit une clientèle familiale et transfrontalière (60% d’acheteurs immobiliers français, 40% d’étrangers), attirée par la qualité de vie, la convivialité et la diversité des usages. Châtel comporte plus d’une trentaine de restaurants dont deux référencés au Guide Michelin, Fleur de Neige et la Poya, et propose le Pass’Portes du Soleil MTB, la fameuse randonnée VTT sur sentiers de moyenne montagne.

« A Châtel, les prix de l’immobilier varient de 4500 € le m² à 12 000 € le m². Le prix moyen au mètre carré est de 5 530€, en augmentation de plus de 88% depuis 20 ans et de plus de 4% par an depuis 2000. Avec une durée moyenne de séjour de 4 à 6 jours par visiteur, le taux d’occupation des hôtels en haute saison est fort : entre 85 et 95%», détaille Charles-Antoine Sialelli.

Le développement de Châtel repose sur un urbanisme encadré, structuré par un PLU et des orientations d’aménagement visant à préserver le paysage et l’identité architecturale tout en consolidant l’offre touristique.

« Cette approche contribue à maintenir une rareté relative de l’offre immobilière, facteur clé de résilience et de liquidité. Châtel s’affirme donc comme une destination patrimoniale intéressante qui combine attractivité durable, accès à un grand domaine et maîtrise des volumes », explique Charles-Antoine Sialelli.

Les Deux Alpes : Des prix entre 5 500 € du m² et 12 000 € du m²

En Isère, au cœur du massif des Ecrins, à 1h40 de Grenoble, Les Deux Alpes se distinguent par leur positionnement unique de station de très haute altitude, avec un accès rapide aux sommets (sommet à 3 600 mètres) et une garantie d’enneigement parmi les plus élevées des Alpes françaises (500 centimètres d’enneigement annuel moyen).

Jouissant d’une réputation internationale, elle possède un des plus grands glaciers skiables d’Europe et son domaine skiable propose plus de 220 km de pistes. La mise en service en décembre 2024 du nouveau téléphérique Jandri a profondément renforcé la performance et la fluidité du domaine. Les Deux Alpes disposent aussi de 80 bars et restaurant dont un étoilé au guide Michelin (Le P’tit Polyte) et d’une large offre d’activités. Parmi les événements, le Rise Festival y rassemble chaque année ce qui se fait de mieux en matière de musique au Royaume-Uni. Les hôtels enregistrent un taux d’occupation entre 80 et 90% en haute saison. 

« Aux Deux Alpes, les prix des biens immobiliers vont de 5 500 € du m² à 12 000 € du m². Le prix moyen au mètre carré est de 5 362 €, soit un prix en augmentation de plus de 144 % depuis 20 ans et de plus de 5 % en moyenne chaque année depuis 2000, explique Charles-Antoine Sialelli. Côté clientèle, 70% des acheteurs sont Français. »

Parallèlement, la commune engage une série de projets structurants visant à faire évoluer la station vers un véritable lieu de vie : équipements sportifs et de loisirs utilisables à l’année, requalification des espaces publics et amélioration des services à destination des résidents comme des visiteurs.

« Encore accessible au regard d’autres stations d’altitude comparables, Les Deux Alpes présentent un potentiel de revalorisation significatif, soutenu par les investissements engagés et une fréquentation internationale solide», conclut Charles-Antoine Sialelli.