Prix de l’immobilier La Teste-de-Buch : Les clés du marché en février 2026

Située sur le Bassin d’Arcachon, dans le département de la Gironde et la région Nouvelle-Aquitaine, La Teste-de-Buch est l’une des communes les plus étendues et les plus convoitées du Bassin. Entre Arcachon, la dune du Pilat et les ports ostréicoles, la ville attire à la fois des résidents permanents, des acquéreurs de résidences secondaires et une clientèle patrimoniale en quête de maisons.

Vous êtes propriétaire à La Teste-de-Buch ? Vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir ? Vous êtes professionnel de l’immobilier et souhaitez affiner vos conseils auprès de vos clients ?MySweetImmo vous propose un décryptage des tendances du marché immobilier à La Teste-de-Buch, fondé sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger, arrêtés au 1er février 2026.

Un marché immobilier haut de gamme, dominé par la maison

À La Teste-de-Buch, le prix moyen des appartements s’établit à 4 479 €/m², un niveau élevé, mais inférieur à celui d’Arcachon, ce qui positionne la commune comme une alternative recherchée sur le Bassin.

Le marché est toutefois largement dominé par les maisons (72 % du parc). Leur prix moyen atteint 7 679 €/m², traduisant la forte demande pour l’habitat individuel avec jardin, dans un contexte de rareté foncière. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » ressort à 6 923 €/m², confirmant le caractère patrimonial du marché testerin.

Appartements : une correction marquée à moyen terme

Le marché des appartements s’inscrit dans une phase de repli, dans le sillage de ce qui est observé sur l’ensemble du Bassin. Les prix reculent de –0,5 % sur un mois et de –2,7 % sur trois mois. Sur un an, la baisse atteint –3,2 %.

À moyen terme, le repli est plus net (–10,3 % sur trois ans), traduisant une correction après les hausses exceptionnelles de la période post-Covid. Sur cinq ans, en revanche, l’évolution reste légèrement positive (+1,3 %), confirmant un marché arrivé à maturité.

Maisons : une meilleure résistance dans un marché de rareté

Le marché des maisons se montre plus résilient. À court terme, les prix progressent de +1,2 % sur un mois et de +3,0 % sur trois mois, signalant une demande toujours soutenue.

Sur un an, une légère baisse est observée (–1,1 %), avant un repli plus marqué à moyen terme (–8,7 % sur trois ans). Sur cinq ans, toutefois, la hausse demeure significative (+7,2 %), illustrant la solidité du marché de la maison sur le Bassin.

Des écarts de prix très marqués selon la typologie et l’emplacement

À La Teste-de-Buch, plus encore qu’ailleurs, l’emplacement prime sur tout. Les écarts de prix sont considérables entre les secteurs proches du littoral, les quartiers résidentiels arborés et les zones plus en retrait.

Les maisons familiales, très majoritaires, concentrent l’essentiel de la valeur du marché, tandis que les appartements attirent davantage une clientèle secondaire ou des investisseurs patrimoniaux.

Des loyers élevés, mais une rentabilité limitée

Le marché locatif testerin affiche des loyers élevés. Les appartements se louent en moyenne 15,3 €/m², contre 15,8 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint 15,7 €/m².

Ces niveaux restent sans commune mesure avec les prix d’acquisition, ce qui explique des rendements locatifs faibles, typiques des marchés patrimoniaux du littoral.

Combien coûte un T2 à La Teste-de-Buch ?

Pour proposer une projection concrète, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 4 479 €/m² × 40 m² ≈ 179 160 €
• Loyer mensuel estimatif : 15,3 €/m² × 40 m² ≈ 612 €
• Rendement locatif brut : 4,1 % sur 12 mois.

Un rendement modéré, cohérent avec un marché largement orienté vers la valorisation patrimoniale plutôt que la performance locative.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier éclaire fortement la dynamique du marché testerin. Ces indicateurs, par nature stables, permettent de comprendre les tensions observées sur les prix.

Les résidences secondaires représentent 26,4 % des logements, traduisant une attractivité touristique et résidentielle très élevée. La part de propriétaires occupants atteint 61 %, confirmant un marché dominé par la propriété.

Le revenu médian, établi à 37 512 € (Insee 2023), est nettement supérieur à la moyenne nationale, soutenant la solvabilité locale et la dimension patrimoniale du marché.

 Méthodologie : Les prix et loyers présentés dans cet article sont issus des données SeLoger, arrêtées au 1er février 2026. Les évolutions sont calculées sur 1 mois, 3 mois, 1 an, 3 ans et 5 ans. Les données socio-économiques (population, revenus, structure du parc) proviennent de l’Insee. Pour faciliter la comparaison entre les villes, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².