Prix de l’immobilier Fontainebleau : les clés du marché en février 2026

Située au sud de l’Île-de-France, en Seine-et-Marne, Fontainebleau occupe une place à part dans le paysage immobilier francilien. Ville patrimoniale, adossée à l’une des plus vastes forêts d’Europe et dotée d’un centre historique recherché, elle attire une population mêlant cadres franciliens, familles en quête de cadre de vie et investisseurs patrimoniaux.

Vous êtes propriétaire à Fontainebleau ? Vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir ? Vous êtes professionnel de l’immobilier et souhaitez affiner vos conseils auprès de vos clients ?
MySweetImmo vous propose un décryptage clair et approfondi des tendances du marché immobilier bellifontain, fondé sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger.

Un marché immobilier patrimonial à prix élevés

À Fontainebleau, le prix moyen des appartements atteint 4 639 €/m², un niveau élevé qui place la commune parmi les marchés les plus chers de Seine-et-Marne. Cette valorisation s’explique par la rareté de l’offre, la qualité du bâti ancien et l’attractivité durable du cadre de vie.

Le marché des maisons affiche un prix moyen de 4 845 €/m², traduisant une prime significative pour l’habitat individuel dans un contexte foncier très contraint. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » ressort à 4 691 €/m², confirmant le positionnement haut de gamme du marché immobilier bellifontain à l’échelle départementale.

Appartements : une phase de stabilisation après des années de hausse

Le marché des appartements montre des signes de stabilisation. À court terme, les prix reculent légèrement (–0,7 % sur un mois, –0,5 % sur trois mois), traduisant un ajustement après plusieurs années de hausse soutenue.

Sur un an, la progression reste modérée (+1,1 %), signe d’un marché qui résiste mais où la capacité d’achat des ménages limite désormais les hausses rapides. À moyen et long terme, la dynamique demeure globalement positive, avec +1,9 % sur cinq ans, illustrant le caractère patrimonial du marché, moins exposé aux cycles spéculatifs.

Maisons : un marché plus résilient, mais désormais plus sélectif

Le segment des maisons affiche une trajectoire relativement stable. À court terme, les prix évoluent peu (–0,1 % sur un mois, –1,8 % sur trois mois), avant une reprise modérée sur un an (+3,2 %).

À moyen terme, une correction apparaît (–6,2 % sur trois ans), reflet d’un marché devenu plus exigeant sur la qualité et l’emplacement des biens. Sur cinq ans, les prix reculent légèrement (–4,3 %), signe d’un rééquilibrage progressif après les fortes hausses observées avant 2022.

Des écarts de prix très marqués selon les secteurs

À Fontainebleau, la localisation joue un rôle déterminant. Le centre-ville historique, les secteurs proches du château et de la forêt concentrent les niveaux de prix les plus élevés. À l’inverse, certains quartiers plus périphériques ou moins bien desservis affichent des valeurs plus modérées, sans pour autant devenir réellement accessibles.

Cette forte segmentation impose une analyse fine du micro-marché avant toute décision d’achat ou de vente.

Des loyers soutenus et des rendements contenus

Le marché locatif bellifontain reste dynamique. Les appartements se louent en moyenne 15,7 €/m², contre 18,0 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint 16,3 €/m².

Compte tenu des prix d’achat élevés, les rendements locatifs demeurent contenus, avec 4,1 % sur les appartements, 4,5 % sur les maisons et 4,2 % tous biens confondus. Ces niveaux confirment le caractère patrimonial du marché, davantage orienté vers la sécurisation du capital que vers la recherche de rendement élevé.

Combien coûte un T2 à Fontainebleau ?

Pour proposer une projection concrète et faciliter la comparaison entre les villes, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 4 639 €/m² × 40 m² ≈ 185 560 €
• Loyer mensuel estimatif : 15,7 €/m² × 40 m² ≈ 628 €
• Rendement locatif brut : 4,1 % sur 12 mois.

Un rendement modéré, caractéristique d’un marché résidentiel et patrimonial recherché.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier permet de mieux comprendre les équilibres locaux. Les résidences secondaires représentent 4,2 % des logements, traduisant une attractivité résidentielle et patrimoniale réelle. La part de propriétaires occupants atteint 40 %, reflétant un équilibre entre propriétaires et locataires.

Le revenu médian s’établit à 42 834 € (Insee 2023), un niveau élevé, cohérent avec les prix observés et la sociologie de la commune.

Les délais de vente moyens ne sont pas communiqués à date, mais la rareté de l’offre et la sélectivité de la demande contribuent à maintenir une certaine fluidité sur les biens bien positionnés.

Méthodologie : Les prix et loyers présentés dans cet article sont issus des données SeLoger, arrêtées au 1er février 2026. Les évolutions sont calculées sur 1 mois, 3 mois, 1 an, 3 ans et 5 ans. Les données socio-démographiques (population, revenus, structure du parc) proviennent de l’Insee. Pour faciliter la comparaison entre les villes, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².