Crédit immobilier : Pourquoi tenir compte du “reste à vivre” permettrait à des milliers de ménages d’emprunter

Le reste à vivre pourrait-il devenir un nouveau critère clé pour obtenir un crédit immobilier ? C’est l’objectif d’une proposition de loi déposée le 14 avril par le député Lionel Causse (Ensemble pour la République). Le texte vise à assouplir l’analyse des dossiers de prêt en permettant aux banques de tenir davantage compte du budget réellement disponible des ménages après paiement de leurs charges.

Cette proposition intervient alors que les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont régulièrement critiquées pour leur rigidité. Depuis janvier 2022, les banques doivent en effet respecter un taux d’effort maximal de 35 % des revenus, assurance comprise, ainsi qu’une durée de prêt limitée à 25 ans.

Le “taux d’effort” correspond à la part des revenus consacrée au remboursement du crédit. Quant au “reste à vivre”, il désigne l’argent qu’il reste chaque mois au ménage après paiement des charges fixes et de la mensualité de crédit.

Pourquoi la règle des 35 % bloque certains emprunteurs

Le HCSF autorise déjà les banques à dépasser la limite des 35 % dans certains cas, grâce à une enveloppe dérogatoire représentant 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Mais dans les faits, cette marge reste limitée et variable selon les établissements.

Pour Lionel Causse, la règle actuelle ne reflète pas toujours la réalité financière des ménages. Deux foyers avec le même taux d’endettement peuvent avoir des situations très différentes selon leur niveau de revenus et leurs dépenses.

Le courtier Pretto, qui soutient cette proposition de loi, estime que cette approche écarte aujourd’hui des emprunteurs pourtant solvables. L’entreprise s’appuie sur l’analyse de plus de 745 000 simulations de crédit immobilier réalisées chaque année sur sa plateforme.

Selon ces données, un célibataire considéré comme “non finançable” conserve malgré tout un reste à vivre médian de 1 759 euros par mois après remboursement estimé du crédit.

Autrement dit, certains candidats au crédit dépassent légèrement le seuil des 35 %, tout en conservant un budget mensuel jugé confortable dans les standards bancaires habituels.

Ce que le reste à vivre changerait dans l’analyse des dossiers

La proposition de loi permettrait aux banques de déroger plus facilement à la règle des 35 % lorsqu’elles peuvent démontrer qu’il n’existe pas de risque de surendettement grâce au niveau du reste à vivre.

Dans les faits, ce critère était déjà utilisé avant le durcissement des règles du HCSF. Les banques analysaient alors plus largement la situation budgétaire globale du ménage.

Pretto souligne aussi qu’une partie des emprunteurs remboursent déjà, via leur loyer, une somme proche de leur future mensualité de crédit. Selon l’étude, 27 % des locataires financés par le courtier ont obtenu une mensualité de crédit inférieure ou égale à leur ancien loyer.

Ce chiffre doit toutefois être relativisé. Devenir propriétaire entraîne aussi de nouvelles dépenses : taxe foncière, entretien du logement ou encore éventuelle perte des aides au logement. En intégrant ces coûts supplémentaires, estimés entre 10 % et 20 %, la proportion des ménages réellement dans cette situation tomberait autour de 17 %.

L’enjeu est donc moins de “payer moins” que de mieux apprécier la capacité réelle des ménages à absorber leur future charge de logement.

Combien de ménages pourraient retrouver l’accès au crédit immobilier

Selon Pretto, près de 34 000 ménages aujourd’hui refusés pourraient redevenir finançables chaque année grâce à une meilleure prise en compte du reste à vivre. En extrapolant ces données à l’ensemble du marché français, le potentiel atteindrait environ 40 000 ménages supplémentaires par an.

Cette proposition de loi s’inscrit aussi dans un contexte de ralentissement durable du crédit immobilier. D’après les chiffres cités par Pretto, la production mensuelle de crédits est passée de 38 milliards d’euros en janvier 2017 à environ 12 milliards d’euros fin 2025.

Plusieurs juristes spécialisés du droit bancaire contestent également la logique actuelle du dispositif. Dans une tribune relayée par Pretto, l’avocat Laurent Denis estime que certaines règles du HCSF conduisent à exclure des emprunteurs “parfaitement solvables”.

Pour autant, le débat reste sensible. Les règles du HCSF ont été mises en place pour éviter un emballement du crédit et limiter les risques de surendettement des ménages.

L’intégration du reste à vivre dans la loi ne signifierait donc pas la fin du cadre actuel, mais plutôt une approche plus individualisée des dossiers.

“Inscrire le reste à vivre dans la loi, c’est rétablir un indicateur que les banques connaissent parfaitement et qu’elles utilisaient déjà avant 2022. Ce n’est pas un assouplissement aveugle, c’est une mesure de précision qui permettrait à des dizaines de milliers de ménages, ayant fait les bons choix, qui ont un apport, des revenus stables et un budget maîtrisé, de retrouver l’accès au crédit après plusieurs années d’exclusion”, conclut Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto.