Immobilier 2026 : Pourquoi BPCE anticipe un coup de frein du marché et des taux à 3,43 %

Le printemps de l’immobilier est-il déjà derrière nous ? C’est la question que pose BPCE L’Observatoire dans ses perspectives 2026, présentées début juin par José Bardaji, directeur Études et Prospective. Après une reprise engagée en 2025, le marché résidentiel ferait face cette année à un retournement, sous l’effet d’un nouveau choc géopolitique et d’une remontée des taux d’intérêt.

Une décélération amorcée dès la fin 2025

L’année 2026 semblait pouvoir prolonger la reprise de 2025. Cette dynamique avait favorisé un redressement des ventes sur la plupart des marchés, accompagné d’une légère hausse des prix qui n’entamait pas la confiance des ménages. Le contexte a changé.

Sur le marché du logement ancien, la hausse des ventes mensuelles observée en janvier et février a laissé place à un recul en mars (−8 % par rapport à mars 2025). Or les délais de dénouement d’une transaction atteignent environ trois mois entre le compromis et l’acte. Ce repli reflète donc une décélération antérieure à la récente dégradation du contexte géopolitique. Dès la fin 2025, le moral puis le pouvoir d’achat immobilier des ménages ont commencé à fléchir. En cause : les incertitudes économiques, les inquiétudes sur les finances publiques et la remontée des taux.

La relative stabilité des prix des logements anciens depuis fin 2024 illustre une forme d’attentisme. Celui-ci s’étend désormais à l’offre comme à la demande. Du côté du neuf, le marché paraît enfin sortir de l’ornière après quatre années de chute, mais demeure à des niveaux exceptionnellement bas. À fin avril, les autorisations remontaient de 16 % sur un an et les mises en chantier de 14 %. Ces signaux restent toutefois insuffisants pour parler de sortie de crise. La commercialisation par les promoteurs ne bénéficie pas encore de cette amélioration, qui profite surtout à la maison individuelle en secteur diffus.

Transactions, prix, crédit : ce que BPCE prévoit pour 2026

Depuis fin février, l’économie française subit un choc sur le prix des matières premières énergétiques. Ce choc nourrit l’inflation, qui pèse sur le pouvoir d’achat des ménages. Il renchérit aussi le coût des intrants des entreprises et pénalise les économies consommatrices de pétrole, parmi les premiers partenaires commerciaux de la France. Pour contenir l’inflation, la Banque centrale européenne devrait relever ses taux directeurs. La récente progression de l’Euribor à 3 mois traduit déjà ces anticipations.

La hausse du taux du crédit immobilier se poursuivrait donc sur l’année. À 3,22 % en mars, le taux des crédits s’établirait à 3,43 % au quatrième trimestre 2026, sous l’hypothèse d’un Euribor à 2,26 % et d’une OAT à 3,77 %. BPCE rappelle qu’un choc d’un point de pourcentage sur les taux d’intérêt se répercute par une hausse de 14 points de base sur le trimestre, et de 90 points de base au bout d’un an.

Cette hausse se transmet ensuite aux transactions. Les intentions d’achat des Français n’indiquent pas d’évolution franche depuis près d’un an. Mais la dégradation de la conjoncture, marquée par un recul de l’activité et une montée du chômage (+0,7 point sur un an, à 8,1 % au premier trimestre), pénaliserait les projets. Les transactions afficheraient une baisse de 5 % sur l’année, à 1,026 million. Dans l’ancien, le recul atteindrait 6 % (890 000 transactions), après une progression de 13 % en 2025. Dans le neuf, la reprise des ventes resterait mesurée.

Côté prix, après une hausse de seulement 0,4 % en deux ans, ils reculeraient très légèrement (−0,1 % au quatrième trimestre sur un an). Quant à la production de crédits à l’habitat, la demande est orientée à la baisse, alors même que le début d’année dépasse légèrement le niveau de 2025. Ce repli devrait s’accentuer au second semestre, sous l’effet conjugué de la hausse des taux et de la dégradation de l’activité. La production de crédit s’établirait ainsi à 175 milliards d’euros, en baisse de 6 % sur l’année.

Le crédit, variable clé d’un achat immobilier

Le taux d’intérêt des crédits constitue la variable décisive du marché. Sur les dix dernières années, près de 80 % des transactions ont nécessité un crédit à l’habitat. La multiplication par quatre du taux moyen des nouveaux crédits entre fin 2021 et le premier trimestre 2024 a fait chuter cette part à 65 %, son niveau le plus bas depuis 2012, première année où la donnée est disponible.

Le lien entre recours au crédit et coût de l’argent s’est confirmé. Sur la période 2015-2025, une hausse d’un point des taux s’accompagne d’une baisse de près de 6 points du taux de recours au crédit et de près de 4 points du montant emprunté pour financer une transaction. Le nombre de transactions reste le principal facteur explicatif de la production de crédits ; les prix influent également, mais de manière plus faible et constante.

L’influence des taux s’exerce toutefois en ordre dispersé selon les profils d’acheteurs. La primo-accession se distingue par son dynamisme : le nombre de financements recensés a dépassé courant 2025 les volumes de fin 2019, qui constituaient le pic de la décennie 2010. À l’inverse, les autres segments restent en retrait, avec des volumes divisés par deux par rapport aux années précédant le choc de 2022. L’acquisition d’une résidence principale demeure le premier motif de financement (78 % en nombre, 83 % en montant en 2025). Sur quinze ans, la structure des crédits s’est inversée entre secundo et primo-accédants (31 % contre 47 % en 2025).

Si les taux d’effort moyens sont restés globalement stables malgré le choc des taux, d’autres paramètres ont absorbé la pression, de façon différenciée selon les clientèles. Les primo-accédants avaient déjà quasiment atteint le seuil maximal sur la durée de financement ; leur rebond en 2025 a surtout été soutenu par la baisse récente des taux. Les secundo-accédants, historiquement caractérisés par un ratio loan-to-value plus faible, ont vu leur profil se déplacer depuis 2021-2022 vers des emprunteurs à revenus plus élevés disposant d’un apport supérieur. Les investisseurs locatifs, enfin, qui empruntent sur une durée plus courte (près de 20 ans), enregistrent une forte baisse de l’emprunt moyen et de l’enveloppe d’investissement.

Source : BPCE L’Observatoire, « Les Rendez-vous de l’Immobilier — Perspectives 2026 de l’immobilier résidentiel et du crédit immobilier en France », 2 juin 2026.