Droit immobilier : « Le contournement des honoraires d’agence peut coûter cher », Cyril Sabatié (LBVS)

Cyril Sabatié est l’invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, l’avocat spécialisé en droit immobilier, associé du cabinet LBVS, décrypte un sujet sensible : le contournement des honoraires d’agence. Vous êtes agent immobilier et vous craignez qu’un vendeur ou un acquéreur tente de vous court-circuiter après une visite ? Cyril Sabatié répond sans détour : la clé, c’est la preuve. Et donc la rigueur.

Rigueur d’abord : SMS et WhatsApp ne suffisent pas

« Le premier critère, c’est la rigueur », insiste l’avocat. SMS, WhatsApp, échanges rapides : tout cela peut dépanner. Mais ce n’est pas suffisant pour défendre les honoraires d’agence. Pour les sécuriser, l’agent doit formaliser. Confirmer par email. Rédiger un compte rendu de visite. Identifier clairement le candidat acquéreur. Et dénoncer la visite au vendeur.

La visite doit laisser une trace

L’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2026, très commenté, ne révolutionne pas le droit. Il rappelle un principe déjà posé en 2008. Un acquéreur peut engager sa responsabilité s’il commet une faute qui prive l’agent immobilier de ses honoraires d’agence.

Pour Cyril Sabatié, l’intérêt de cette décision est ailleurs. Elle remet les pendules à l’heure. « Le travail de l’agent immobilier, quand il est fait, doit être rémunéré », rappelle-t-il.

Mais encore faut-il pouvoir démontrer ce travail. Dans les dossiers de contournement, les juges cherchent des indices. Première visite réalisée par l’agence. Dénonce de visite. Mentions dans l’avant-contrat. Disparition d’une clause dans l’acte authentique. Échanges entre les parties. Rien n’est anodin.

Transparence côté acquéreur, organisation côté agent

Et si un acquéreur visite le même bien avec plusieurs agences ? Là encore, Cyril Sabatié appelle à la transparence. « L’acquéreur doit être transparent », dit-il. S’il a déjà visité avec une première agence, il doit le signaler à la seconde. Cela évite les conflits, les concours entre agences et les contentieux sur les honoraires d’agence.

Côté professionnels, le message est clair : en mandat non exclusif, la concurrence impose une organisation impeccable. La dénonce de visite devient un réflexe vital. Le mandat exclusif, lui, limite certains risques, mais ne dispense jamais de rigueur. « Il écarte toute difficulté de ce point de vue-là », conclut Cyril Sabatié.

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