Airbnb en copropriété : Les 5 points à vérifier avant de louer un bien immobilier

Vous voulez mettre un appartement en location sur Airbnb ou en meublé de tourisme ? Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, certaines copropriétés peuvent interdire ces locations à la majorité des deux tiers. Le Conseil constitutionnel a validé cette règle le 19 mars 2026. Mais attention : toutes les copropriétés ne sont pas concernées, et toutes les locations ne sont pas interdites. Règlement de copropriété, résidence principale, clause d’habitation bourgeoise, vote en assemblée générale : voici les 5 points à vérifier avant de publier une annonce.

Vérifier le règlement de copropriété

Avant de publier une annonce sur Airbnb ou Booking, premier réflexe : relire le règlement de copropriété. Pas après. Avant. C’est ce document qui fixe la destination de l’immeuble et l’usage autorisé de chaque lot. Il peut être très permissif. Il peut aussi contenir des restrictions fortes — surtout dans les immeubles à vocation exclusivement résidentielle. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les nouveaux règlements doivent indiquer explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou non. Et certains règlements existants peuvent désormais être modifiés pour l’interdire — sous conditions, à la majorité des deux tiers.

Trois points à vérifier avant toute annonce : la destination de l’immeuble, l’usage autorisé du lot, les clauses relatives aux activités commerciales. Un appartement dans un immeuble strictement résidentiel ne se traite pas comme un lot dans une copropriété mixte. C’est souvent là que les ennuis commencent.

Repérer une clause d’habitation bourgeoise

C’est l’un des points les plus importants et des moins connus. Toutes les copropriétés ne peuvent pas interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. La règle vise les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés au commerce. Dans son communiqué, le Conseil constitutionnel parle des immeubles dont le règlement comporte une « clause d’habitation bourgeoise« . Dit simplement, cette clause protège le caractère résidentiel de l’immeuble. Elle signifie que l’immeuble est d’abord fait pour habiter, et non pour accueillir une activité commerciale ou touristique régulière. Pourquoi cela compte ? Parce qu’un meublé de tourisme n’est pas une location classique. Le Code du tourisme le définit comme un logement meublé loué à une clientèle de passage, pour une journée, une semaine ou un mois, sans que le locataire y élise domicile.

Dans un immeuble à usage strictement résidentiel, ce type de location peut donc devenir contestable. Avant de louer, il faut se poser une question simple : le règlement autorise-t-il clairement cet usage ? Si la réponse est floue, mieux vaut demander conseil au syndic, à un notaire ou à un avocat.

Mesurer le risque si le bien n’est pas une résidence principale

Tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. Le dispositif validé par le Conseil constitutionnel ne vise pas les résidences principales. Il concerne les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. En clair, si vous louez ponctuellement votre propre logement, vous n’êtes pas dans la même situation qu’un propriétaire qui exploite une résidence secondaire ou un bien d’investissement en location courte durée. C’est là que le risque se concentre. Résidence secondaire, pied-à-terre, bien acheté pour être loué à des touristes : ces logements peuvent être concernés par une interdiction votée en assemblée générale, si la copropriété remplit les conditions prévues par la loi.

Avant de publier une annonce, la bonne question n’est donc pas seulement : “Puis-je louer ?” Mais plutôt : “Mon bien entre-t-il dans le périmètre des logements que la copropriété peut interdire en meublé de tourisme ?”

Comprendre ce que la copropriété peut vraiment interdire

Une copropriété concernée peut interdire les meublés de tourisme. Mais elle ne peut pas, par ce seul mécanisme, interdire toutes les locations. La nuance est importante. La restriction vise une forme précise de location : le meublé de tourisme. C’est une location courte durée, destinée à une clientèle de passage. Elle ne vise pas la location longue durée classique. Si la copropriété vote l’interdiction dans les règles, le propriétaire concerné ne peut plus exploiter son lot en meublé touristique. En revanche, il peut encore envisager une location longue durée, si le règlement de copropriété et les règles locales le permettent. C’est l’un des éléments qui a permis au Conseil constitutionnel de valider le dispositif. Les Sages ont considéré que l’atteinte au droit de propriété restait proportionnée, car la mesure est limitée : elle concerne certaines copropriétés, ne vise pas les résidences principales et n’interdit pas toute forme de location.

Pour un investisseur, le sujet est très concret. Un bien rentable en location saisonnière peut perdre une partie de son intérêt si la copropriété interdit cet usage. Mais il ne devient pas forcément impossible à louer.

Lire les procès-verbaux d’assemblée générale

Le règlement de copropriété donne le cadre juridique. Les procès-verbaux d’assemblée générale racontent la vie réelle de l’immeuble. Il faut donc les lire. Les locations courte durée ont-elles déjà été évoquées ? Des copropriétaires se plaignent-ils de nuisances ? Le syndic a-t-il inscrit une résolution sur le sujet ? Une interdiction a-t-elle déjà été discutée, votée ou envisagée ? Ces éléments sont précieux et permettent d’anticiper un risque.

La majorité des deux tiers reste exigeante mais elle est plus facile à atteindre que l’unanimité. Une copropriété qui tolère encore les locations touristiques aujourd’hui peut changer de position demain. Pour un investisseur, les procès-verbaux deviennent donc un indicateur à part entière. Il faut les lire avec autant d’attention que le rendement locatif, la fiscalité ou le niveau des charges.

Références juridiques : Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, Conseil constitutionnel — Société civile immobilière de la Barge rousse. Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.