Encadrement des loyers : « Le vrai problème n’est pas le prix, mais la pénurie », Alexandre Fitussi

Mis à mal par un rapport du gouvernement, l’encadrement des loyers devrait théoriquement prendre fin en novembre 2026. Et alors que le débat politique s’intensifie, les prises de position se radicalisent.

Le sujet est souvent présenté comme une opposition entre des locataires victimes et des propriétaires privilégiés. Cette lecture binaire ne reflète pourtant ni la réalité du marché ni la diversité des situations.

Encadrement des loyers : propriétaires et locataires vraiment opposés ?

En France, un propriétaire bailleur est le plus souvent un particulier. Il peut s’agir d’un jeune actif ayant acheté un studio à crédit, d’un ménage qui prépare sa retraite ou d’un retraité complétant ses revenus grâce à un appartement hérité. Ces profils n’ont rien à voir avec les grands investisseurs institutionnels qui détiennent des centaines de logements. Pourtant, le débat public tend à les placer dans une même catégorie.

La question essentielle est ailleurs : la France manque de logements. Dans un marché marqué par une pénurie persistante, les mécanismes de régulation des loyers ne traitent que les conséquences du problème, sans s’attaquer à sa cause profonde.

Le manque de logements reste la principale cause de la tension locative

Cette pénurie produit d’ailleurs un effet paradoxal. Face à la multiplication des contraintes et des risques, les bailleurs deviennent toujours plus sélectifs. Lorsqu’un propriétaire reçoit plusieurs centaines de candidatures pour un même logement, il choisit naturellement les profils les plus solides financièrement. Les ménages les plus fragiles, ceux que les politiques publiques cherchent précisément à protéger, sont alors les premiers exclus du marché locatif privé.

La priorité devrait donc être de recréer les conditions d’une augmentation durable de l’offre. Cela suppose de restaurer la confiance des investisseurs particuliers, de limiter les distorsions provoquées par certains usages touristiques des logements et d’encourager la remise sur le marché des logements vacants ou des résidences secondaires sous-utilisées. Chaque logement qui n’est pas acheté, rénové ou mis en location représente une opportunité perdue pour les locataires comme pour les finances publiques.

Fiscalité, DPE, impayés : les freins qui découragent les bailleurs

À force d’ajouter des contraintes successives aux bailleurs – encadrement, fiscalité, contraintes énergétiques, risques d’impayés, risques de squat, instabilité réglementaire – le risque est d’envoyer un signal toujours plus négatif à ceux qui financent le logement privé. Or, un marché locatif ne fonctionne pas sans investisseurs privés.

L’encadrement des loyers souffre également d’une approche uniforme des logements. Les petites surfaces, particulièrement recherchées par les étudiants et les jeunes actifs, sont souvent celles où l’écart entre le loyer encadré et le loyer de marché est le plus important. Ce sont pourtant ces biens qui connaissent la plus forte tension et dont le marché a le plus besoin.

Le complément de loyer pourrait à cet égard devenir un outil beaucoup plus utile qu’il ne l’est aujourd’hui. Utilisé intelligemment, il permettrait d’encourager les propriétaires qui investissent dans la qualité de leurs logements. Rénover un appartement, améliorer sa performance énergétique, proposer un meilleur niveau d’équipement ou de confort représente un coût significatif. Ces efforts devraient être davantage reconnus et valorisés. Une politique du logement ambitieuse doit favoriser la qualité du parc autant que la modération des loyers.

Limiter les excès dans les zones tendues est un objectif légitime. Mais il ne faut pas perdre de vue que les loyers excessifs sont souvent le symptôme d’un déséquilibre plus profond entre l’offre et la demande. Dans un marché où les logements seraient suffisamment nombreux, les prix se réguleraient beaucoup plus naturellement.

Comment augmenter durablement l’offre de logements en France

Le risque aujourd’hui est d’accumuler les contraintes sans traiter la racine du problème. Encadrement des loyers, fiscalité, exigences énergétiques, risques d’impayés, instabilité réglementaire : prises isolément, chacune de ces mesures peut se justifier. Additionnées, elles contribuent cependant à décourager progressivement une partie des investisseurs privés qui financent pourtant l’essentiel du parc locatif français.

L’étude publiée le 27 mai 2026 sur l’impact de l’encadrement des loyers indique que l’État français prendrait déjà en charge environ un tiers du coût du dispositif. Il s’agit donc aussi d’une forme de subvention publique supplémentaire, dans un contexte où notre pays cherche pourtant à réduire ses dépenses. L’encadrement a également un autre coût indirect pour les finances publiques : il réduit le nombre de transactions immobilières ainsi que la valeur des biens, et donc les recettes issues des droits de mutation.

Le logement mérite mieux qu’une opposition idéologique entre propriétaires et locataires.

La véritable question n’est pas de choisir un camp, mais de construire un marché plus équilibré, capable à la fois de protéger les locataires et d’encourager la création de nouveaux logements. Sans relance massive de l’offre, aucune régulation ne pourra durablement résoudre la crise du logement.