Bâtiments connectés : « Les copropriétés, grandes oubliées de la transition énergétique », Michel Roqueplan

Depuis plusieurs années, la révolution des bâtiments connectés est en marche. Capteurs, pilotage intelligent, optimisation en temps réel : dans le tertiaire, ces technologies sont devenues la norme du “smart building”. Un atout décisif pour la transition énergétique, qui cache pourtant un angle mort majeur : les copropriétés. Sur ce segment, une réforme des règles de gouvernance s’impose.

Une transition énergétique à deux vitesses

La France compte aujourd’hui plus de 800 000 copropriétés, soit entre 10 et 13 millions de logements. Autant d’unités qui échappent encore aux standards de la performance rendus possibles par le numérique. Alors que les immeubles de bureaux concentrent l’essentiel des exigences de performance et des démarches de smart building, les copropriétés, pourtant majoritaires dans le parc résidentiel collectif, restent en marge.

On évoque souvent le coût des travaux pour expliquer l’inertie des copropriétés en matière d’économies d’énergie, mais le vrai verrou s’avère être avant tout le système de prise de décision, organisé autour du vote en assemblée générale.

Dans une copropriété, la consommation d’électricité des parties communes n’est pas marginale. La facture pour l’éclairage, les ascenseurs, la ventilation, les portails motorisés et les systèmes de sécurité s’élève souvent entre 150 et 250 € par logement.

Dans les résidences avec parkings souterrains ou plusieurs ascenseurs, ce poids est encore plus marqué. Les écarts de performance sont considérables : un ascenseur ancien peut consommer près du double d’un modèle récent, et le passage à un éclairage LED piloté peut, dans certains cas, réduire jusqu’à 90% la facture liée à l’éclairage des parties communes. Connecter l’immeuble, ce n’est donc pas surveiller les ménages, c’est objectiver ces postes de dépenses collectives, repérer les dérives et sécuriser des travaux qui offrent, pour les copropriétaires, des économies significatives, année après année.

Sur le terrain, le déploiement du smart building en copropriétés se heurte à un obstacle majeur : le vote en assemblée générale. Taux de participation trop bas, blocages individuels et manque de sensibilisation aux bénéfices concrets : obtenir la majorité sur un projet de ce genre relève du parcours du combattant. Le droit de la copropriété impose des règles de majorité souvent inadaptées, avec des seuils absolus, voire renforcés, qui donnent en pratique plus de poids à la minorité de blocage qu’à l’intérêt collectif de réduction des charges.

Une gouvernance paralysée par un cadre juridique inadapté

À ce verrou de gouvernance s’ajoute un empilement de contraintes juridiques. La loi ALUR, destinée à mieux encadrer la gestion des copropriétés, a complexifié les procédures et multiplié les obligations administratives. La loi ELAN, malgré ses ambitions de modernisation et l’introduction d’outils numériques, n’a pas apporté de leviers décisifs. Résultat : des règles conçues pour des travaux lourds continuent de s’appliquer à des équipements numériques légers et réversibles, ce qui freine directement les projets de modernisation.

Ces triples verrous (gouvernance, droit, complexité) ont un coût : celui de l’inaction. Là où le tertiaire bénéficie déjà d’une boucle vertueuse, les copropriétés restent enfermées dans une transition énergétique à deux vitesses. “Je crois qu’il faut des assouplissements pragmatiques quand ils sont nécessaires”, rappelait l’ancienne ministre chargée du Logement, Valérie Létard, dans le cadre de ses travaux sur l’adaptation du droit de la copropriété aux enjeux climatiques. Cette phrase résume l’enjeu : faire évoluer les règles là où elles empêchent les projets utiles d’avancer.

L’urgence : lever les freins

Plusieurs leviers sont possibles pour favoriser le smart building dans les copropriétés. D’abord en simplifiant les règles de vote pour les projets liés à la performance énergétique et à la connectivité. Une mesure simple consisterait à créer une majorité spécifique allégée pour les travaux et équipements permettant de rendre une copropriété connectée : dispositifs de mesure, plateformes de suivi, solutions de pilotage intelligent.

Ensuite, en introduisant un véritable droit à l’expérimentation en copropriété, permettant à des initiatives locales d’émerger sans être systématiquement freinées par la rigidité des règles de droit commun. Enfin, en renforçant la sensibilisation des acteurs  : pour passer outre le blocage culturel, il est crucial de former et d’informer les habitants et les syndics. L’acceptabilité se joue souvent sur la capacité à rendre visibles les économies, facture en main.

La transition énergétique ne pourra pas se faire sans les copropriétés. Continuer à les exclure du smart building, c’est entériner durablement une transition à deux vitesses. À l’inverse, adapter les règles de vote et lever les freins de gouvernance, c’est leur donner les moyens d’agir pour activer des leviers immédiats et efficaces. Le bâtiment connecté ne doit pas rester un privilège du tertiaire.