Immobilier Dijon : Quetigny, le pari de Consultim Partners pour son premier programme Jeanbrun

L’investissement locatif dans le neuf entre dans une nouvelle phase. Présenté comme le successeur des mécanismes de défiscalisation antérieurs, le dispositif Jeanbrun repose sur une logique patrimoniale davantage tournée vers l’amortissement du bien que vers une réduction d’impôt immédiate.

Pour les investisseurs, cette évolution modifie les critères de sélection. La localisation, la profondeur du marché locatif et l’adéquation du logement avec les besoins locaux deviennent des éléments centraux.

Autre changement majeur mis en avant par les acteurs du secteur : la disparition du zonage qui encadrait auparavant certains dispositifs fiscaux. Cette liberté accrue implique aussi une analyse plus fine des territoires.

« Le cadre est plus souple, mais aussi plus exigeant. Sans zonage, la sélection des actifs devient déterminante, explique Laurent Bordes, directeur commercial de Consultim Partners. Dans ce contexte, Consultim fait de l’analyse des territoires un préalable systématique, afin de ne retenir que des opérations en phase avec les fondamentaux locatifs et les usages réels du marché ».

Pourquoi Consultim Partners mise sur Quetigny

Pour inaugurer cette offre, Consultim Partners a choisi Quetigny, commune située dans l’agglomération de Dijon.

Le territoire bénéficie de plusieurs moteurs de demande locative. La métropole dijonnaise accueille près de 40 000 étudiants et concentre plusieurs pôles d’emploi dans des secteurs tels que la santé, la pharmacie, l’agroalimentaire ou encore l’industrie.

La commune profite également d’une bonne desserte en transports en commun, notamment grâce au tramway, ainsi que d’une offre de commerces et de services de proximité.

Pour un investisseur, l’intérêt d’un tel marché repose sur la présence continue d’étudiants, de jeunes actifs et de salariés en mobilité, des profils généralement à la recherche de logements de petite ou moyenne surface.

Umami : typologies, prix et rendement annoncés

Développée par le promoteur Océanis, la résidence Umami comprend 44 logements répartis sur quatre niveaux.

Le programme propose principalement des appartements de type T2 et T3. Les surfaces s’échelonnent entre 39 m² et 58 m², avec un positionnement ciblant les besoins des étudiants et des jeunes actifs.

Les prix débutent à 168 510 € TTC selon les informations communiquées par le promoteur. Consultim indique également qu’un rendement pouvant atteindre jusqu’à 4 % HT est envisageable selon les hypothèses retenues. Ce chiffre constitue toutefois une estimation commerciale et ne préjuge pas des performances réelles de l’investissement.

La résidence bénéficie également de la proximité de la Vatel Academy, école internationale spécialisée dans le management hôtelier. Cette implantation au sein d’un environnement associant formation, logements étudiants et habitat pour jeunes actifs est présentée comme un facteur favorable à la demande locative.

Les appartements seront proposés en location nue. Le programme prévoit notamment des cuisines aménagées et équipées, des rangements intégrés, des espaces extérieurs privatifs ainsi que des stationnements sécurisés.

Les points à vérifier avant d’investir

L’exemple d’Umami illustre une tendance plus large : avec le dispositif Jeanbrun, l’avantage fiscal ne suffit plus à justifier un investissement.

Avant toute décision, plusieurs critères méritent d’être analysés : le niveau réel de la demande locative, le potentiel de vacance, les loyers pratiqués localement, la qualité du programme, les charges futures ou encore les conditions exactes d’éligibilité au dispositif fiscal.

Les investisseurs devront également vérifier les modalités réglementaires applicables au dispositif Jeanbrun, notamment les plafonds, les engagements de location et les conditions d’amortissement effectivement retenues par les textes en vigueur.

« Plus que jamais, la performance d’un investissement locatif repose sur la qualité de l’actif et sa capacité à répondre à une demande réelle. Le cadre fiscal accompagne cette logique, mais ne s’y substitue pas », affirme Edouard Fourniau, président de Consultim Groupe.

Cette opération constitue ainsi un premier cas pratique pour observer comment les acteurs du marché adaptent leurs stratégies à ce nouveau cadre de l’investissement locatif.