SCI et comptabilité : Ce que tout investisseur doit savoir

Créer une SCI permet d’investir à plusieurs dans un patrimoine. Mais son régime fiscal détermine les obligations comptables à respecter et les documents à conserver.

La création d’une société civile immobilière permet d’investir à plusieurs dans un patrimoine tout en optimisant la fiscalité. Mais il faut faire très attention aux obligations comptables liées à la SCI.

D’une manière générale, la constitution d’une SCI ne prend que quelques jours. Il faut ensuite organiser la tenue des comptes, choisir un régime fiscal adapté et archiver les documents essentiels pour assurer le bon fonctionnement de la société. La comptabilité en particulier est cruciale pour le suivi de l’activité. Voici les points clés à connaître !

SCI à l’IR ou à l’IS : Un choix fiscal déterminant

Une société civile immobilière est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Autrement dit, chaque associé déclare sa quote-part de résultat foncier, sans que la société elle-même ne soit imposée. Pour basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS), il faut notifier ce choix par écrit au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du 3ᵉ mois de l’exercice concerné.

Ce changement de régime implique que la fiscalité et la comptabilité de la SCI deviennent indissociables. En clair, la société elle-même paie l’impôt sur ses bénéfices après avoir amorti ses biens immobiliers. En tant que dirigeant, vous n’êtes imposé personnellement que si la SCI vous distribue des dividendes. En outre, vous gérez la comptabilité de votre SCI à l’IS avec l’accompagnement d’un expert-comptable en ligne si vous le souhaitez. C’est même fortement recommandé pour éviter les erreurs.

Les documents comptables qu’une SCI doit conserver

Quel que soit le régime fiscal choisi pour la SCI, il est toujours judicieux de conserver certaines pièces. L’administration fiscale peut demander à les consulter lors des contrôles. Les documents comptables en question sont :

• Les factures liées aux travaux, aux charges de copropriété et aux frais d’entretien
• Les relevés bancaires du compte de la SCI
• Les contrats de location et les justificatifs des loyers encaissés
• Les procès-verbaux d’assemblées générales
• Les documents relatifs aux emprunts immobiliers

L’archivage de ces justificatifs facilite grandement le travail de l’expert-comptable de la SCI et sécurise la société elle-même en cas de vérification.

Les obligations comptables d’une SCI à l’IR et à l’IS

À titre de rappel, les obligations comptables d’une SCI dépendent du régime d’imposition sélectionné et de l’activité exercée. La SCI à l’IR n’a pas besoin de produire des comptes annuels, mais elle doit suivre ses mouvements financiers avec sérieux.

Les règles sont plus strictes du côté de la SCI à l’IS, d’où l’intérêt de faire appel à un expert-comptable. La société doit notamment tenir une comptabilité d’engagement, enregistrer ses opérations selon les obligations comptables en vigueur et déposer une liasse fiscale chaque année. L’expertise d’un comptable spécialisé en SCI à l’IS n’est donc pas un luxe, mais un moyen de sécuriser ces démarches et de respecter les obligations déclaratives.

La bonne nouvelle est qu’aujourd’hui, les investisseurs en SCI peuvent faire appel à un expert-comptable en ligne pour assurer le suivi de leur compta à distance et avec efficacité. En plus de leurs compétences, les spécialistes utilisent des outils numériques adaptés aux besoins des sociétés civiles immobilières.