Diagnostics immobiliers : Lesquels sont obligatoires pour louer ?

Avant de louer une maison ou un appartement, le propriétaire doit remettre au locataire plusieurs informations sur l’état, la sécurité et la performance énergétique du logement. Ces documents sont réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail.

Mais contrairement à une idée répandue, tous les logements ne nécessitent pas les mêmes diagnostics. La liste dépend notamment de l’âge du bien, de l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité et de sa localisation.

Quels diagnostics faut-il fournir au locataire ?

Pour une location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire, le dossier de diagnostic technique peut comprendre les documents suivants :

Diagnostic	Quand est-il obligatoire ?	Durée de validité
DPE	Pour la grande majorité des logements, sauf exceptions prévues par la réglementation	10 ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021
Plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949	6 ans si concentration ≥ 1 mg/cm² ; illimitée si concentration < 1 mg/cm²
Électricité	Installation de plus de 15 ans	6 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans
État des risques	Logement situé dans une zone ou un périmètre concerné	6 mois
État des nuisances sonores aériennes	Logement situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome	Doit correspondre à la situation du logement lors de la location

Le bailleur doit annexer le DDT au contrat lors de la signature du bail et lors de son renouvellement. Il peut être transmis par voie électronique, sauf opposition du bailleur ou du locataire.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE évalue la performance énergétique et climatique du logement. Il attribue une classe allant de A, pour les logements les plus performants, à G, pour les plus énergivores.

Le bailleur doit faire réaliser le DPE suffisamment tôt puisque l’annonce immobilière doit notamment comporter les classes énergie et climat ainsi qu’une estimation des dépenses énergétiques annuelles.

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé pour établir le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés auparavant restent valables lorsqu’ils n’ont pas expiré, mais une nouvelle attestation peut être téléchargée gratuitement lorsqu’elle permet d’améliorer l’étiquette énergétique du logement.

Peut-on louer un logement classé G, F ou E ?

Le DPE détermine désormais également si un logement respecte le critère de décence énergétique.

En France métropolitaine :

• depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués dans le cadre des nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites concernés ;
• à partir de 2028, cette interdiction concernera également les logements classés F ;
• à partir de 2034, elle concernera aussi les logements classés E.

Entre 2025 et 2027, seuls les logements classés de A à F peuvent donc satisfaire le critère de décence énergétique applicable aux baux concernés.

Un logement classé F ou G est par ailleurs considéré comme un logement à consommation énergétique excessive et cette information doit apparaître dans l’annonce.

Le diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être fourni lorsque le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.

Si le diagnostic révèle une concentration inférieure au seuil réglementaire de 1 mg/cm², il peut être réutilisé sans limitation de durée.

Lorsqu’il révèle une concentration égale ou supérieure à ce seuil, le CREP remis au locataire doit dater de moins de six ans.

Les diagnostics gaz et électricité

Le propriétaire doit fournir un état de l’installation intérieure de gaz lorsque celle-ci a plus de 15 ans.

La même règle s’applique à l’installation électrique.

Pour une location, ces deux diagnostics sont valables six ans.

Ils ont pour objectif d’évaluer les risques susceptibles de compromettre la sécurité des occupants. Une attestation de conformité récente peut, sous certaines conditions, tenir lieu de diagnostic.

L’état des risques

L’état des risques doit être fourni lorsque le logement se situe dans une zone ou un périmètre concerné par certains risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, liés au radon, à la pollution des sols ou au recul du trait de côte, ainsi que, le cas échéant, par les obligations légales de débroussaillement.

Il doit dater de moins de six mois et être actualisé si les informations ont changé. Lorsqu’une visite du logement est organisée, il doit être remis au candidat locataire dès cette première visite.

Le propriétaire doit également informer le locataire lorsque le logement a subi certains sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique.

L’état des nuisances sonores aériennes

Lorsqu’un logement est situé dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome, le bailleur doit informer le locataire de cette situation.

Le document précise notamment la zone de bruit concernée et indique comment consulter le plan d’exposition au bruit.

Le diagnostic amiante doit-il être remis au locataire ?

L’amiante constitue un cas particulier.

Dans les immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, un dossier amiante des parties privatives (DAPP) doit notamment être constitué pour les parties privatives concernées.

Contrairement aux principaux diagnostics du DDT, ce document n’a pas à être systématiquement annexé au bail. Le propriétaire doit en revanche le tenir à disposition du locataire qui en fait la demande.

Il ne faut donc pas présenter l’amiante comme un diagnostic systématiquement remis avec chaque contrat de location.

La loi Boutin est-elle un diagnostic immobilier ?

Non.

La surface habitable du logement doit bien être indiquée dans un bail d’habitation soumis à cette obligation. Elle est couramment appelée « surface loi Boutin ».

Mais ce mesurage n’est pas l’un des diagnostics constituant le DDT au même titre que le DPE, le plomb, le gaz ou l’électricité.

Il faut également distinguer la surface habitable de la surface loi Carrez, utilisée principalement lors de la vente de lots de copropriété.

De même, les informations relatives à l’accès à internet ou à la réception de la télévision et la contribution éventuelle au partage des économies de charges ne sont pas des diagnostics immobiliers obligatoires composant le DDT.

Quand faut-il réaliser les diagnostics avant de louer ?

Mieux vaut disposer des diagnostics avant même de publier l’annonce.

C’est indispensable pour le DPE puisque plusieurs informations doivent apparaître dans l’annonce immobilière.

Les autres diagnostics doivent être valides lors de la signature du bail et, lorsqu’ils sont requis, lors de son renouvellement.

Pour savoir si vos documents sont encore utilisables, consultez notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Anticiper permet également au propriétaire de découvrir d’éventuelles anomalies suffisamment tôt et, si nécessaire, d’effectuer des travaux avant l’arrivée du locataire.

Qui doit payer les diagnostics ?

Les diagnostics nécessaires à la location sont à la charge du propriétaire bailleur.

Leur coût ne peut pas être facturé séparément au locataire.

Les tarifs des diagnostiqueurs ne sont pas réglementés. Il est donc utile de comparer plusieurs devis et de consulter les principaux prix des diagnostics immobiliers.

Qui peut réaliser les diagnostics ?

Le DPE, le plomb, le gaz et l’électricité doivent être réalisés par un professionnel disposant de la certification correspondant au diagnostic concerné.

Le diagnostiqueur doit également être assuré et indépendant.

Le propriétaire peut vérifier ses certifications dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers.

L’état des risques et le document relatif aux nuisances sonores aériennes peuvent, eux, être établis directement par le bailleur à partir des informations officielles.

Que risque le propriétaire si un diagnostic manque ?

Le DDT n’est pas une simple formalité.

L’absence d’un diagnostic obligatoire ou la transmission d’informations erronées peuvent engager la responsabilité du propriétaire.

Selon le document concerné et le préjudice subi, le locataire peut notamment demander réparation, contester certaines conditions du bail ou saisir la justice.

La dissimulation d’informations sur la performance énergétique ou la remise de données inexactes peut également exposer le bailleur à des recours.

Diagnostics location : les questions fréquentes

Quels diagnostics faut-il pour louer un appartement ?

Selon le logement, le propriétaire doit fournir le DPE, le diagnostic plomb si le bâtiment est antérieur à 1949, les diagnostics gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans, ainsi que l’état des risques et l’information sur le bruit lorsqu’ils sont applicables.

Quels diagnostics faut-il pour louer une maison ?

La liste est globalement similaire : DPE, plomb selon l’âge du logement, gaz et électricité selon l’ancienneté des installations, état des risques et éventuellement nuisances sonores aériennes. Certaines exceptions au DPE peuvent toutefois s’appliquer à des bâtiments particuliers.

Combien de temps les diagnostics gaz et électricité sont-ils valables en location ?

Ils sont valables six ans pour une location. C’est une différence importante avec une vente immobilière, pour laquelle leur durée de validité est généralement de trois ans.

Le diagnostic amiante doit-il être annexé au bail ?

Pas systématiquement. Dans les immeubles concernés, le dossier amiante des parties privatives doit être constitué et tenu à la disposition du locataire, mais il n’est pas annexé au bail dans les mêmes conditions que le DPE ou les diagnostics gaz et électricité.

Peut-on louer avec un DPE F ?

Oui en 2026, sous réserve du respect des autres critères de décence. En revanche, les logements classés F seront exclus de la location pour les baux concernés à partir de 2028. Leur loyer est par ailleurs soumis à des restrictions particulières.

Peut-on louer avec un DPE G ?

Pour les baux d’habitation concernés en France métropolitaine, non depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne satisfait plus au critère de décence énergétique.

Faut-il refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?

Pas nécessairement. Un diagnostic peut être réutilisé tant qu’il est encore valable et que la situation du logement n’a pas changé. Il faut donc contrôler chaque document avant de signer un nouveau bail.

Références juridiques

• Service-Public.fr – Quels diagnostics immobiliers un bailleur doit-il fournir au locataire ?
• Service-Public.fr – Logement à louer : critères de décence énergétique
• Service-Public.fr – Diagnostic de performance énergétique
• Service-Public.fr – Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés
• ANIL – Diagnostics obligatoires lors d’une location
• DGCCRF – Faire appel à un diagnostiqueur immobilier