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Audit énergétique : Quand faut-il en faire un pour vendre ?
Vous vendez une maison classée E, F ou G ? Un audit énergétique peut être obligatoire. Logements concernés, contenu, coût, validité : ce qu’il faut savoir.
Vous vendez une maison classée E, F ou G au DPE ? En France métropolitaine, vous devez désormais faire réaliser un audit énergétique réglementaire avant la vente.
Plus complet que le DPE, ce document ne se contente pas d’évaluer la performance énergétique du logement : il propose des scénarios de travaux, estime leur coût et les économies d’énergie attendues.
Mais tous les logements mal classés ne sont pas concernés. Un appartement vendu seul dans une copropriété n’est par exemple pas soumis à cette obligation du seul fait de son classement énergétique.
L’essentiel selon MySweetImmo
- Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire en métropole pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE.
- Les logements classés D seront à leur tour concernés à partir du 1er janvier 2034.
- L’audit ne remplace pas le DPE : il vient le compléter.
- Le vendeur doit remettre l’audit au candidat acquéreur dès la première visite du bien.
- L’audit propose au moins deux parcours de rénovation et chiffre les travaux envisagés.
- Il est valable cinq ans et son prix n’est pas réglementé.
Quels logements doivent faire l’objet d’un audit énergétique ?
En France métropolitaine, l’obligation concerne la vente :
- d’une maison individuelle ;
- d’un immeuble d’habitation appartenant à un seul propriétaire ;
lorsque le DPE classe le bâtiment E, F ou G.
Le calendrier s’est progressivement durci :
| Classe DPE | Audit obligatoire pour une vente |
|---|---|
| F ou G | Depuis le 1er avril 2023 |
| E | Depuis le 1er janvier 2025 |
| D | À partir du 1er janvier 2034 |
| A, B ou C | Pas d’audit réglementaire obligatoire au titre de cette règle |
En 2026, une maison classée E, F ou G doit donc être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire lorsqu’elle est vendue.
Pour connaître l’ensemble des documents à fournir à l’acquéreur, consultez notre guide sur les diagnostics obligatoires pour vendre.
Un appartement en copropriété est-il concerné ?
Pas en principe.
L’obligation vise les maisons individuelles et les immeubles ou parties d’immeubles d’habitation en monopropriété, c’est-à-dire appartenant à un même propriétaire.
La vente d’un appartement situé dans une copropriété n’entraîne donc pas automatiquement l’obligation de réaliser cet audit réglementaire simplement parce que son DPE est classé E, F ou G.
Il existe cependant des configurations particulières, notamment certaines copropriétés horizontales, qui peuvent nécessiter une vérification au cas par cas.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour louer ?
Non au titre de cette réglementation.
L’audit énergétique réglementaire dont il est question ici est lié à la vente de certains logements énergivores.
La location est en revanche directement concernée par le DPE et par le calendrier de décence énergétique : les logements classés G sont déjà exclus de la location pour les baux concernés, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
Que contient l’audit énergétique ?
L’objectif de l’audit est de montrer à l’acquéreur comment améliorer réellement la performance énergétique du logement qu’il envisage d’acheter.
L’auditeur commence par établir un état des lieux du bâtiment et de ses performances.
L’audit comporte notamment :
- une estimation de la performance énergétique avant travaux ;
- une analyse des déperditions thermiques ;
- des informations sur le chauffage, l’eau chaude et la ventilation ;
- des propositions de travaux ;
- la performance énergétique estimée après travaux ;
- une estimation du coût des travaux ;
- les économies d’énergie envisageables ;
- l’impact théorique des travaux sur les dépenses énergétiques ;
- les principales aides financières susceptibles d’être mobilisées.
Quels travaux sont étudiés ?
L’audit prend notamment en compte six grands postes :
- l’isolation des murs ;
- l’isolation des planchers bas ;
- l’isolation de la toiture ;
- le remplacement des fenêtres et autres menuiseries extérieures ;
- la ventilation ;
- le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
Les solutions proposées doivent être cohérentes avec les caractéristiques du bâtiment et tenir compte des éventuelles contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.
Combien de scénarios de travaux l’audit doit-il proposer ?
L’audit doit présenter au moins deux propositions de rénovation.
La première prévoit un parcours de travaux réalisé en plusieurs étapes cohérentes.
La première étape doit notamment permettre, dans le cas général, de gagner au moins deux classes énergétiques et de traiter deux postes d’isolation.
La seconde proposition envisage une rénovation performante réalisée en une seule étape.
L’objectif final est normalement d’atteindre au moins la classe B. Lorsque les caractéristiques du bâtiment, les contraintes patrimoniales ou le coût des travaux rendent cet objectif impossible ou disproportionné, des règles adaptées sont prévues.
Le vendeur ou l’acheteur est-il obligé de réaliser les travaux ?
Non.
L’obligation porte sur la réalisation et la remise de l’audit, pas sur l’exécution des travaux qui y sont proposés.
Le vendeur n’a donc pas à rénover la maison avant de la vendre simplement parce que l’audit recommande des travaux.
De son côté, l’acquéreur n’est pas obligé d’appliquer les scénarios proposés après son achat.
L’audit lui permet surtout de connaître l’ampleur du chantier et son coût potentiel avant de s’engager.
Quelle différence entre le DPE et l’audit énergétique ?
Le DPE et l’audit énergétique sont complémentaires mais n’ont pas le même rôle.
| DPE | Audit énergétique |
|---|---|
| Évalue la performance actuelle | Analyse plus précisément le bâtiment |
| Classe le logement de A à G | Part du classement énergétique existant |
| Donne des recommandations | Propose de véritables parcours de rénovation |
| Estime les dépenses énergétiques | Estime le coût des travaux et leurs effets |
| Obligatoire dans la majorité des ventes et locations | Obligatoire à la vente de certaines maisons et monopropriétés E, F ou G |
| Valable généralement 10 ans | Valable 5 ans |
L’audit ne remplace donc jamais le DPE.
Lorsqu’il est obligatoire, les deux documents doivent être fournis.
Pourquoi l’audit va-t-il plus loin que le DPE ?
Le DPE répond principalement à la question :
« Quelle est aujourd’hui la performance énergétique de ce logement ? »
L’audit répond plutôt à :
« Quels travaux faudrait-il réaliser pour améliorer cette performance, dans quel ordre et pour quel budget ? »
Cette différence est particulièrement importante pour un acquéreur qui hésite à acheter une maison E, F ou G nécessitant une rénovation importante.
Quand faut-il réaliser l’audit et qui le paie ?
Le vendeur doit anticiper.
Lorsque le logement est soumis à l’obligation, l’audit doit être réalisé avant toute proposition à la vente, afin de pouvoir être remis au candidat acquéreur lors de la première visite.
Le vendeur ou son représentant doit remettre l’audit au candidat acquéreur, au format papier ou électronique, dès la première visite du bien.
Il est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, à l’acte authentique.
Qui paie l’audit énergétique ?
L’audit réglementaire demandé pour la vente est commandé par le propriétaire vendeur et réalisé à ses frais.
Son tarif n’est pas réglementé.
Le coût peut donc varier selon :
- le professionnel ;
- la taille du bâtiment ;
- sa complexité ;
- sa localisation ;
- le nombre de logements lorsqu’il s’agit d’un immeuble en monopropriété.
Il est conseillé de comparer plusieurs professionnels possédant les qualifications requises plutôt que de choisir uniquement en fonction du prix.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
L’audit réglementaire doit être réalisé par un professionnel indépendant, assuré et disposant des qualifications nécessaires.
Pour une maison individuelle, il peut notamment s’agir :
- de bureaux d’études qualifiés ;
- de bureaux d’études ou d’entreprises qualifiés pour l’audit énergétique en maison individuelle ;
- d’entreprises certifiées RGE offre globale ;
- d’architectes inscrits à l’Ordre et ayant suivi la formation requise ;
- de diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant de l’attestation de formation nécessaire à la réalisation de l’audit énergétique réglementaire.
Pour un immeuble comprenant plusieurs logements, les professionnels habilités ne sont pas exactement les mêmes.
L’auditeur doit obligatoirement effectuer au moins une visite du bâtiment.
Quels documents préparer pour l’auditeur ?
Pour obtenir un audit aussi fiable que possible, le propriétaire a intérêt à transmettre notamment :
- le DPE du logement ;
- les factures des travaux déjà réalisés ;
- les autres diagnostics immobiliers disponibles ;
- les plans du bâtiment ;
- les justificatifs relatifs à l’isolation ;
- les caractéristiques des systèmes de chauffage, d’eau chaude et de ventilation ;
- les documents concernant d’éventuelles rénovations précédentes.
Plus les caractéristiques du bâtiment sont documentées, plus l’auditeur peut affiner son analyse.
Combien de temps l’audit énergétique est-il valable ?
L’audit énergétique réglementaire est valable cinq ans.
L’auditeur doit le conserver pendant cette durée et le tenir à la disposition des propriétaires successifs.
Il n’est donc pas nécessaire de refaire automatiquement un audit lorsqu’un bien est remis en vente quelques années plus tard si celui-ci est encore valable et adapté à la situation du bâtiment.
Pour comparer avec le DPE et les autres documents du dossier, consultez notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.
Audit énergétique : les questions fréquentes
Une maison classée E doit-elle avoir un audit énergétique ?
Oui. En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison individuelle classée E au DPE nécessite un audit énergétique réglementaire.
Une maison classée F ou G doit-elle avoir un audit ?
Oui. Cette obligation s’applique aux maisons F et G depuis le 1er avril 2023.
Un appartement classé G doit-il avoir un audit pour être vendu ?
Pas automatiquement. Un appartement vendu séparément dans une copropriété n’est pas soumis à l’audit réglementaire prévu pour les maisons et immeubles en monopropriété du seul fait de son classement G.
Quand les logements classés D seront-ils concernés ?
L’obligation doit être étendue aux maisons et immeubles en monopropriété classés D à partir du 1er janvier 2034.
L’audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non. Il complète le DPE. Lorsqu’un audit est obligatoire, le vendeur doit donc fournir à la fois un DPE valable et l’audit énergétique.
Quand remettre l’audit à l’acheteur ?
Le vendeur ou son représentant doit le remettre au candidat acquéreur dès la première visite du logement concerné. L’audit est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique de la vente.
Combien de temps est-il valable ?
Cinq ans.
Combien coûte un audit énergétique ?
Il n’existe pas de tarif réglementé. Le prix est fixé librement par le professionnel et dépend notamment du bien à analyser.
Les travaux indiqués dans l’audit sont-ils obligatoires ?
Non. L’audit présente des scénarios de rénovation, mais ni le vendeur ni l’acquéreur ne sont obligés de réaliser les travaux simplement parce qu’ils figurent dans le rapport.
L’audit énergétique est-il opposable ?
Oui. Comme le DPE, l’audit énergétique réglementaire est opposable. Sa fiabilité et le respect des règles encadrant sa réalisation ont donc une importance particulière.
Références juridiques
- Ministères de la Transition écologique et du Logement – Audit énergétique réglementaire
- Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L.126-28-1
- Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L.271-4
- Légifrance – Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique
- Légifrance – Arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire
- France Rénov’ – Réaliser un DPE ou un audit énergétique
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