Immobilier : Le projet de décret sur la formation des agents et mandataires se précise

Le projet de décret sur la formation et la compétence professionnelle dans l’immobilier vient de franchir une nouvelle étape. Le CNTGI lui a donné un avis favorable le 21 octobre 2026, sous réserve de modifications. Agents immobiliers, négociateurs et mandataires sont concernés, mais aucune nouvelle obligation n’est encore entrée en vigueur.

Douze ans après la loi ALUR, le texte attendu sur la compétence professionnelle dans l’immobilier avance. Réuni le 21 octobre, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) a rendu, à une très large majorité, un avis favorable au projet de décret présenté par le gouvernement. Cet avis est assorti de plusieurs demandes de modifications.

Le projet concerne à la fois les titulaires de cartes professionnelles – agents immobiliers, administrateurs de biens ou syndics selon leur activité, et les personnes habilitées à agir pour leur compte, comme les négociateurs salariés et les agents commerciaux mandataires. Il doit également faire évoluer la durée de validité des cartes professionnelles et dématérialiser certaines procédures.

Mais la principale nouveauté attendue concerne les collaborateurs. Depuis 2014, la loi impose qu’ils justifient d’une compétence professionnelle, sans que le décret permettant d’appliquer concrètement cette obligation ait jamais été publié. Résultat : aujourd’hui encore, un négociateur ou un mandataire peut être habilité sans avoir suivi de formation initiale réglementaire obligatoire.

Agents immobiliers et mandataires : qui est concerné ?

Il faut distinguer deux catégories de professionnels.

D’un côté, les titulaires d’une carte professionnelle, notamment la carte T pour la transaction, la carte G pour la gestion immobilière ou la carte S pour le syndic. Ils doivent déjà remplir des conditions d’aptitude professionnelle pour obtenir leur carte.

De l’autre, leurs collaborateurs habilités : négociateurs salariés et agents commerciaux indépendants, souvent appelés mandataires immobiliers. Ceux-ci n’exercent pas avec leur propre carte T mais grâce à une attestation d’habilitation délivrée sous la responsabilité du titulaire de la carte.

Les règles relatives à la carte T et à l’attestation d’habilitation des négociateurs immobiliers restent inchangées à ce stade.

C’est surtout pour cette seconde catégorie que le décret est attendu depuis la loi ALUR. L’article 4 de la loi Hoguet prévoit que toute personne habilitée à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte d’un titulaire de carte doit justifier d’une compétence professionnelle. Mais les conditions permettant de démontrer cette compétence n’ont jamais été fixées par décret.

Cette absence de texte avait fini par pousser la FNAIM à saisir le Conseil d’État. En février 2025, celui-ci avait donné raison à la Fédération : après plus de dix ans d’attente, le gouvernement devait publier le décret dans un délai de six mois. Un délai désormais largement dépassé. Le Conseil d’État avait alors imposé la publication du décret sur la compétence des collaborateurs immobiliers.

Formation : Que prévoit le projet de décret ?

Le contenu définitif n’est pas encore connu. L’avis du CNTGI marque une étape importante, mais le gouvernement doit encore arbitrer les modifications demandées avant de transmettre le projet au Conseil d’État.

Deux arrêtés doivent également compléter le décret pour fixer les modalités des examens de contrôle des connaissances lorsqu’ils seront nécessaires pour les titulaires de cartes professionnelles ou les personnes habilitées.

Les discussions ont été longues. Le CNTGI évoque une vingtaine d’heures de réunions consacrées au texte. Son président, Hugues Périnet-Marquet, résume l’objectif recherché : « Tous ont œuvré pour que les professionnels concernés bénéficient d’une formation pertinente et sanctionnée, tout en évitant la création de contraintes excessives. »

Le projet doit notamment préciser comment les professionnels concernés pourront justifier de leurs connaissances et de leurs compétences : formation, diplôme, expérience professionnelle ou contrôle des connaissances selon leur situation.

Les 42 heures de formation sont-elles déjà décidées ?

Non, même si cette durée fait partie des hypothèses les plus avancées.

Au cours des discussions, plusieurs durées de formation initiale ont été évoquées, de 14 à 42 heures. L’option de 42 heures semble avoir été privilégiée dans les versions de travail, mais elle ne peut pas encore être présentée comme une obligation définitive.

D’autres points restent à trancher : les modalités d’examen, l’organisme chargé de les organiser, la place de la visioconférence et celle des modules d’e-learning enregistrés.

Il faudra donc attendre le décret et les arrêtés qui l’accompagneront pour connaître précisément les durées, les équivalences liées aux diplômes ou à l’expérience et les éventuels contrôles de connaissances.

Attention aussi à ne pas confondre deux dispositifs. Les 42 heures existent déjà dans l’immobilier, mais au titre de la formation continue : les professionnels concernés doivent suivre 14 heures par an ou 42 heures au cours de trois années consécutives d’exercice. La future formation initiale poursuivrait un autre objectif : vérifier les compétences à l’entrée dans le métier.

Les négociateurs et mandataires déjà en poste devront-ils se former ?

Sur ce point, la loi apporte déjà une réponse.

Les personnes qui disposeront d’une attestation d’habilitation à la date d’entrée en vigueur du futur décret seront réputées justifier de la compétence professionnelle exigée.

Le dispositif devrait donc surtout concerner les nouveaux entrants dans la profession, notamment les négociateurs et mandataires qui ne pourront pas justifier d’un diplôme ou d’une expérience répondant aux conditions qui seront finalement retenues.

Les professionnels déjà habilités ne devraient donc pas avoir à suivre cette future formation initiale pour continuer à exercer. Ils resteront en revanche soumis à leurs obligations de formation continue.

Que doivent faire les agences et réseaux maintenant ?

À ce stade, rien ne justifie d’imposer automatiquement 42 heures de formation initiale à toutes les nouvelles recrues.

Les agences et réseaux peuvent en revanche vérifier que leurs collaborateurs actuellement en activité disposent bien de leur attestation d’habilitation. Cette vérification est d’autant plus utile que les personnes déjà habilitées lors de l’entrée en vigueur du décret bénéficieront de la reconnaissance de compétence prévue par la loi.

Les professionnels peuvent également examiner leurs pratiques de recrutement. Les réseaux qui intègrent de nombreux profils en reconversion ou sans expérience préalable dans l’immobilier pourraient être particulièrement concernés par les futures exigences.

Il faudra enfin distinguer cette future compétence professionnelle initiale de la formation continue déjà obligatoire. La première doit encadrer l’accès au métier ; la seconde permet de maintenir et d’actualiser les connaissances tout au long de la carrière.

Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?

Aucune date certaine ne peut encore être annoncée.

L’avis du CNTGI reste consultatif. Le projet doit encore être revu par le gouvernement, puis soumis au Conseil d’État avant sa signature et sa publication au Journal officiel. Deux arrêtés doivent également compléter le dispositif.

Pour les agences immobilières et les réseaux de mandataires, la publication des textes définitifs constituera le véritable point de bascule.

D’ici là, le décret avance, mais ni les 42 heures, ni les modalités des examens, ni le calendrier ne doivent être présentés comme définitivement arrêtés.

Et pour les vendeurs et acheteurs, qu’est-ce que ça change ?

À terme, l’objectif est aussi de renforcer les garanties offertes aux clients. Aujourd’hui, la personne qui estime un appartement, recherche des acquéreurs ou organise des visites peut exercer comme négociateur ou mandataire sans avoir suivi de formation initiale réglementaire obligatoire, dès lors qu’elle est habilitée par le titulaire de la carte professionnelle.

Le futur décret doit précisément définir les compétences que devront justifier les nouveaux professionnels habilités.

En attendant, un particulier peut demander à son interlocuteur de justifier de son habilitation et vérifier pour quelle agence ou quel titulaire de carte professionnelle il intervient.