Bail commercial : le bailleur peut louer un local sans lui conférer la jouissance de la cour

Bail commercial, partie privative et jouissance privative d’une partie commune

Dans une copropriété, chaque copropriétaire détient la propriété d’un lot, qui comporte nécessairement une partie privative : un local, un logement, une cave, etc. Le copropriétaire peut également bénéficier d’un droit de jouissance privative sur une partie commune : cour, parking, terrasse, etc. Il a alors le droit d’utiliser cette partie commune pour son seul usage.

Lorsqu’il donne en location une partie privative, le copropriétaire-bailleur peut tout à fait limiter les droits du locataire. Le bail peut ainsi porter sur une portion seulement des locaux. Le bail peut également se limiter au seul local, et ne pas englober la cour sur laquelle le copropriétaire a un droit de jouissance privative.

La cour de cassation pose le principe de l’indépendance

C’est la solution logique que la Cour de cassation a énoncée le 23 septembre 2021, dans une affaire où un bail commercial avait été conclu sur un local commercial, faisant partie d’un lot qui comporte également une cour à jouissance privative. Le locataire revendiquait l’usage de la cour. Il n’a pas obtenu gain de cause. La Cour de cassation pose le principe suivant : « un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot ».

En effet, si le droit de jouissance privative est accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché, rien n’interdit au copropriétaire-bailleur qui loue son bien à un pharmacien, en l’espèce, de ne pas conférer de droit au locataire sur la cour commune à jouissance privative dépendant du lot. Le locataire ne peut pas, dans ce cas, utiliser la cour, même si elle fait partie du lot de copropriété : il doit respecter le bail, qui ne porte pas sur la cour.

Lors de l’établissement du contrat de location, une attention accrue sera portée à la rédaction de la clause précisant l’objet du bail, de façon à prévenir tout litige avec le locataire.

Pour en savoir plus : consultez l’arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3, 23 septembre 2021 n° 20-18901)