Investissement immobilier : De fortes perturbations à venir en Europe et des opportunités…

Malgrè de fortes perturbations liées à l’instabilité géopolitique, la classe d’actifs immobilier devrait continuer de garantir aux investisseurs core une stabilité à long terme, grâce à des investissements très sélectifs, tout en proposant de nouvelles opportunités aux acteurs en quête de rendements value-add. Voici les principaux enseignements du rapport semestriel Investment Strategy Annual (ISA) de LaSalle Investment Management.

L’immobilier pour se protéger contre l’inflation à condition d’être sélectif

L’environnement macro-économique en Europe a été fragilisé par les problèmes d’approvisionnement, la guerre en Ukraine ainsi que la baisse des revenus des consommateurs. LaSalle pressent que les investisseurs immobiliers feront preuve de prudence durant le second semestre 2022. Les pressions inflationnistes se sont intensifiées et les taux d’intérêt ont augmenté plus tôt et plus rapidement que prévu.

Les actifs immobiliers peuvent ainsi permettre de se protéger contre l’inflation, tandis que les propriétaires disposent du pouvoir de fixer les prix. Concrètement, cela concernera les investisseurs disposant des meilleurs immeubles situés à d’excellents emplacements, où les déséquilibres entre l’offre et la demande favorisent la croissance des revenus locatifs.

Face à l’incertitude, les investisseurs cherchant à obtenir des rendements supérieurs peuvent espérer tirer parti de ce bouleversement et des possibilités de reconversion des actifs. Les opportunités off-market ou value-add pourraient compenser les conséquences de la hausse des dépenses opérationnelles, des coûts de construction et des taux d’intérêt, à travers la rénovation ou le repositionnement des bâtiments afin d’augmenter le taux d’occupation ou le niveau des loyers.

La résilience à long terme sera confortée par une sélection minutieuse. Bien que les marchés immobiliers européens aient été touchés par les événements mondiaux, des opportunités demeurent pour les investisseurs sur l’ensemble des secteurs.

La relance du commerce reportée

En immobilier commercial, la reprise post-Covid a été bouleversée par les conséquences de l’inflation sur le pouvoir d’achat des consommateurs, tout particulièrement pour les produits non essentiels. Le commerce de détail a néanmoins résisté grâce à la demande de la part des consommateurs pour les magasins d’alimentation de proximité. Les difficultés devraient persister pour les centres commerciaux et les principales rues commerçantes en Europe, bien que le shopping persiste sur le long terme en tant qu’expérience commerciale fondamentale. LaSalle reste confiant concernant le marché des outlets, grâce à la tendance des magasins de déstockage, et à la volonté d’économiser de la part des consommateurs.

« Trifurcation » des bureaux

Comme pour les commerces, les besoins des locataires et des investisseurs dans le secteur des bureaux sont variables en fonction de la qualité du bien et de sa micro-localisation. Les bâtiments prime répondant à des critères environnementaux et offrant des prestations exceptionnelles continueront de générer de la demande. Par ailleurs, au regard de la transition vers la neutralité carbone, l’âge et la qualité du parc immobilier existant sur les marchés européens seront l’occasion de créer les bureaux du futur à travers des restructurations complètes. Toutefois, un certain nombre d’immeubles délaissés devrait faire l’objet d’arbitrage à hauteur -ou en deçà- de leur valeur actuelle.

La demande logistique reste intacte

La logistique n’a été épargnée ni par les récentes secousses du marché, ni par la hausse du coût de la vie. Le ralentissement des prises à bail de la part des principaux locataires marque un tournant après plusieurs années de croissance continue. Néanmoins, LaSalle estime que le secteur reste suffisamment robuste pour progresser dans les prochains mois. Les bâtiments logistiques européens ont enregistré la plus forte demande de nouveaux espaces au cours du premier semestre 2022, portée par la croissance continue de l’e-commerce, la constitution de stocks stratégiques et la délocalisation de certains sites de fabrication. En conséquence, les taux de vacance sont historiquement bas, et le groupe reste confiant quant aux perspectives de croissance des loyers dans ce secteur en Europe.

Les stratégies résidentielles menacées de rupture

Les secteurs résidentiels bénéficient d’une demande solide, soutenue par la croissance dans les grandes villes, une forte demande des ménages, le vieillissement de la population, le développement des mobilités et la pénurie structurelle en Europe. Pourtant, les acquéreurs potentiels pourraient se tourner vers la location, en raison de la hausse du coût de l’endettement. Pour les sous-secteurs plus spécialisés, tels que les logements étudiants ou seniors, les investisseurs devront se positionner par anticipation pour profiter de prix attractifs.

Identifier les rendements à valeur ajoutée

Face à l’évolution rapide du paysage européen, il convient d’intégrer les niveaux de rendement des prix des immeubles, ainsi que le potentiel de croissance des revenus, afin de pouvoir évaluer les perspectives de différents secteurs.

Toujours selon le rapport de LaSalle, les estimations des secteurs à faible rendement disposant d’excellents fondamentaux (logistique, bureaux bas carbone de premier ordre, immobilier résidentiel non réglementé) reposeront sur le potentiel de croissance des loyers et de l’évolution des taux de rendement. Dans les secteurs à faible rendement où l’inflation ne peut être compensée par la croissance des loyers, la prudence est de mise jusqu’à la stabilisation des marchés.

Bien que les secteurs à rendement plus élevé et les actifs en difficulté soient à première vue ceux qui présentent le plus de leviers de création de valeur, les préoccupations récentes autour de la croissance économique remettent en cause cette réalité. En effet, la reprise du commerce qui s’est amorcée est menacée par la tension inflationniste sur les revenus réels, tandis que les stratégies de dépenses d’investissement intensives pour rénover les bâtiments subissent la hausse des coûts de construction. En parallèle, les secteurs présentant des rendements relativement élevés et un potentiel de croissance des loyers solide, à savoir les autres secteurs résidentiels, tels que les résidences étudiantes ou senior, demeurent attractifs.

L’immobilier, valeur sûre au vu de difficultés rencontrées par les autres classes d’actifs

« Au cours des six derniers mois, les perturbations macroéconomiques et le risque géopolitique ont affecté les perspectives économiques mondiales. Les investisseurs européens doivent donc rester prudents dans les mois à venir jusqu’à ce que les cours du marché et les prix des actifs se stabilisent. Malgré tout, l’immobilier restera une valeur sûre au vu des difficultés rencontrées par les autres classes d’actifs, alors que les investisseurs sont en quête de prévisions fiables. Appuyée par la résilience à long terme de la classe d’actifs, la constitution d’un portefeuille soigneusement sélectionné sur l’ensemble des principaux secteurs de l’immobilier en Europe permet de tirer parti de la diversification, de la stabilité et de la croissance des revenus à long terme pour les investisseurs. » explique Brian Klinksiek, Head of European Research and Global Portfolio Strategies chez LaSalle.

« De manière globale, l’immobilier a affiché une certaine stabilité face à l’instabilité des marchés boursiers au premier semestre de l’année. Au second semestre, nous prévoyons différents scénarios. La grande mutation s’explique par la forte progression de l’inflation dans les pays occidentaux et les politiques monétaires, d’abord indulgentes puis plus strictes, menées par plusieurs banques centrales. En parallèle, de nombreux événements internationaux ont contribué à ce point d’inflexion, notamment : la réouverture des économies après la pandémie de Covid-19, l’invasion russe de l’Ukraine, les rivalités commerciales et les politiques de relance nationales. Bien que ces pressions existaient déjà en 2021, force est de constater que les marchés financiers et des matières premières se sont effondrés au cours du premier semestre 2022. Les conseils aux investisseurs qui cherchent à se protéger de l’inflation dans l’immobilier sont une thématique centrale dans notre rapport de mi-année. » ajoute Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy chez LaSalle.