Immobilier : L’exclusivité donnée à une agence immobilière concerne aussi le propriétaire vendeur

Confier un bien à vendre à un agent immobilier, en exclusivité, c’est s’interdire de chercher soi-même un vendeur, notamment en publiant une petite annonce.

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Le seul fait, pour le propriétaire, de proposer lui-même ce bien à la vente revient à violer le contrat signé avec l’agent immobilier et justifie qu’il soit indemnisé, a observé la Cour de cassation.

Clause pénale et indemnisation

Un propriétaire et un agent immobilier avaient conclu un contrat qui donnait à l’agent l’exclusivité pour la vente d’un appartement. Une « clause pénale » prévoyait qu’en cas de violation du contrat par l’une des parties l’autre recevrait une certaine somme à titre d’indemnisation. La somme ainsi prévue était égale au montant de la rémunération de l’agence en cas de vente.

Mais le propriétaire ayant lui-même publié une petite annonce quatre mois plus tard sur un site internet, l’agent immobilier a considéré que le contrat était violé puisque son exclusivité n’était pas respectée.

En publiant une petite annonce, le propriétaire viole le contrat d’exclusivité

Publier une annonce n’est pas vendre le bien, observait le propriétaire. Il assurait que l’agent immobilier serait payé lorsque le bien serait vendu. Mais, a rectifié la Cour de cassation, la question n’est pas liée à cette rémunération en cas de vente. Il est seulement question des conditions de la recherche d’un acquéreur, ont remarqué les juges, et il y a une violation du contrat d’exclusivité même si le bien n’a pas trouvé d’acquéreur.

La clause d’exclusivité ayant été violée, même sans conséquence, l’indemnisation prévue en pareil cas était due par le vendeur.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 16.11.2022, H 21-22.400