RENT 2026 : « La hausse des taux n’est sans doute pas terminée », Bruno Rouleau (Fédération du Courtage en Crédit)

Près de 4 % sur 20 ans : les taux de crédit immobilier ont nettement remonté, et ce n’est peut-être pas fini. Rencontré au salon RENT pour Mon Podcast Immo, Bruno Rouleau, délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit, le dit sans détour : « Les taux ont évolué. Fortement évolué à la hausse, et sans doute même que cette hausse n’est pas terminée. » Mais le spécialiste est aussi venu avec sa boîte à outils, plus fournie qu’on ne le croit, pour emprunter malgré tout.

Taux de crédit immobilier : la hausse n’est pas finie

Près de 4 % sur 20 ans, avant toute négociation

Commençons par les chiffres, puisqu’il faut bien regarder la réalité en face. « On va être sur des taux moyens qui sont aujourd’hui quasiment à 4 % sur 20 ans. Et quand on va sur du 25 ans, on est à 4,25, 4,30 % », détaille Bruno Rouleau. Ces taux s’entendent hors assurance, hors frais et « sans une grosse négociation pour certains profils », précise-t-il aussitôt, car c’est bien là que tout se joue. Ces niveaux dépassent le taux moyen de 3,49 % relevé en octobre par l’Observatoire Crédit Logement / CSA : ce dernier mesure les taux effectivement accordés, toutes durées confondues et négociations comprises.

Les emprunteurs que les banques s’arrachent ont encore une carte à jouer. « Les gens qui ont de très bons profils, qui intéressent les banques, c’est-à-dire les gros revenus, les patrimoines, et puis des montants d’apport importants, sur des dossiers bien ficelés : là, effectivement, il y a encore une petite capacité de dérogation. » En négociant directement avec un banquier qu’on connaît bien, ou avec un courtier « qui fera le tour de la place », il estime qu’on peut obtenir « à peu près une décote de 0,20, 0,25 » par rapport à ces taux moyens. Ce n’est pas Byzance, mais sur vingt ans, ça se sent. Une tendance qu’il observait déjà l’an dernier, quand il nous expliquait que les écarts se creusaient entre les emprunteurs.

Les banques face à la quadrature du cercle

Pourquoi les banques ne baissent-elles pas leurs taux pour relancer la machine ? Parce qu’elles sont prises en étau. « C’est la quadrature du cercle. Elles voudraient bien baisser, sauf que le coût du refinancement, lui, a augmenté. Donc elles n’ont pas le choix que de suivre le mouvement », explique Bruno Rouleau. Et elles ont une bonne raison d’être prudentes : « Rappelons qu’en France, 99 % des crédits aux ménages, notamment en immobilier, sont réalisés à taux fixe. » Une banque qui accorde aujourd’hui un taux trop généreux le subira pendant toute la durée du prêt : si le coût de son refinancement continue de grimper, « elle va perdre de l’argent, ce qu’elle n’a pas du tout envie de faire ».

Emprunter en 2027 : les leviers qui restent

Primo-accédants : la fin du traitement de faveur

L’an dernier, les primo-accédants étaient les chouchous des banques. Ce n’est plus vraiment le cas : « Ça se durcit aussi pour eux », constate Bruno Rouleau. Leur profil cumule ce qui inquiète des banques devenues plus sélectives : des durées d’emprunt longues, un apport souvent modeste, ce qui fait prendre à la banque « un risque sur la valeur de sa garantie », et des revenus qui ne sont pas toujours au rendez-vous. Résultat, la banque « chouchoute un peu moins ».

Il reste encore quelques offres « booster » destinées aux jeunes acheteurs, ainsi que le prêt à taux zéro pour les projets éligibles. Mais l’horizon s’assombrit : « Ces enveloppes sont en train de disparaître un petit peu partout, et les banques sont en train de préparer 2027 en s’attendant à une année compliquée. »

« Ce sont des cycles » : donations et montages de prêts

Faut-il pour autant ranger son projet au placard ? Certainement pas, répond notre invité, qui tient à remettre les choses en perspective. « Le marché de l’immobilier, ce sont des cycles. On est dans un cycle qui est dur en ce moment. Ça ne veut pas dire qu’on n’y a pas accès. » Il existe même des leviers qui, selon lui, « ne sont pas tellement utilisés ».

Le premier concerne les familles : « Jusqu’à la fin de l’année 2026, on dispose d’une possibilité d’avoir des donations, dès lors qu’on les utilise pour l’achat de sa résidence principale en tant que primo-accédant. » Avis aux parents et grands-parents : le calendrier est serré.

Le second tient en un mot que les courtiers adorent, l’ingénierie. Un crédit immobilier n’est plus un bloc unique négocié auprès d’une seule banque. « On peut cumuler un certain nombre de taux et les assembler entre eux, avec par exemple Action Logement, avec des aides de collectivités territoriales qui vont également bonifier les crédits, et puis tout un tas d’autres solutions qui vont pouvoir s’emboîter les unes avec les autres », détaille Bruno Rouleau.

PTZ, PTZ famille, éco-PTZ : ce qu’on sait pour 2027

Du côté du prêt à taux zéro, l’expert se montre prudent. « On sait que le PTZ va être vraisemblablement prolongé », avance-t-il, tout en reconnaissant que bien malin celui qui saura dire quelle sera la tendance politique dans les prochains mois. Prudence d’autant plus justifiée que, depuis notre entretien, le budget 2027 a été rejeté. Le PTZ famille, dont on parle beaucoup, le laisse plus sceptique. « Ce n’est pas forcément pour relancer l’immobilier, alors qu’on pourrait penser à ça : c’est simplement pour accompagner la natalité. C’est assez surprenant comme démarche », relève-t-il, avant de prévenir que le dispositif sera « compliqué dans l’organisation » et « compliqué pour les banques à orchestrer ». Pour les acheteurs qui envisagent de gros travaux de rénovation ou d’énergie, il rappelle enfin que l’éco-PTZ peut s’ajouter au PTZ.

Bien préparer son dossier, réinventer le courtage

Ni taux qui s’envolent, ni prix qui s’effondrent

Le conseil numéro un de Bruno Rouleau ne surprendra personne, mais il mérite d’être martelé : bien préparer son dossier, « parce qu’après, il va falloir aller saisir les opportunités ». Concrètement, cela veut dire rencontrer un courtier ou un banquier, mais aussi frapper à la porte d’Action Logement ou de sa collectivité, qui sont autant d’organismes indépendants les uns des autres. D’où son plaidoyer pour l’accompagnement : confier ce montage à un intermédiaire, « c’est un sujet de soulagement et de sérénité ».

Il voit aussi poindre un ajustement entre les crédits et les prix de l’immobilier, si bien que « les bonnes opportunités pourraient très bien se représenter ». Attention toutefois à ne pas s’emballer dans un sens ou dans l’autre : « Il faut faire attention à ne pas tomber dans le fantasme des taux qui vont s’envoler, et des prix qui vont s’effondrer non plus. » Selon lui, même si les taux montent encore à 4,25 ou 4,50 % dans les prochains mois, il faut les comparer à l’inflation, si bien que « le différentiel n’est pas si énorme entre les deux ». Sa conclusion, pour ceux qui cherchent à se loger : « Quand on est sur un bien de résidence principale, dans tous les cas, il faut réaliser son opération. » Il suffit de bien s’y préparer.

Courtiers : de négociateur à chef d’orchestre

Et pour les professionnels du courtage, eux aussi secoués par la conjoncture ? Le délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit leur demande de changer de dimension, en accompagnant vraiment leurs clients et en allant chercher toutes les solutions. « Qu’ils ne se contentent plus d’être des négociateurs, mais aussi des orchestrateurs et des coordinateurs de solutions, notamment lorsqu’on parlera de l’ancien avec des travaux. » Car, résume-t-il, « aujourd’hui, le courtier est devenu un tiers de confiance, et il doit vraiment piloter le projet aux côtés du client ».

Interview enregistrée au salon RENT, novembre 2026. Retrouvez tous les épisodes de Mon Podcast Immo sur MySweetImmo, ou écoutez celui-ci sur votre plateforme préférée.