Investissement locatif : Où investir dans un studio de 20 m² qui s’autofinance ?

Vous voulez vous lancer dans l’achat d’un studio qui s’autofinance ? Un conseil : investissez à Limoges, Pau, Nacy ou Clermont-Ferrand.

La gare de Limoges

© adobestock

Limoges, seule ville où il est possible d’investir avec moins de 15 000 € d’apport

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Hausse des taux d’intérêt, durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers…, l’investissement locatif autofinancé est-il encore possible en 2022 ?

Meilleurs Agents, expert de l’estimation immobilière en ligne, révèle le classement des villes qui permettent encore d’investir dans un studio de 20 m² de manière autofinancée avec un apport inférieur à 20 000 €.

Quelles sont les villes où il est possible d’investir avec moins de 20 000€ d’apport ?

Pour déterminer les villes au plus fort potentiel, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents ont passé au crible les 200 plus grandes métropoles de France. Les villes retenues sont celles où l’investissement est peu risqué et dont les revenus locatifs couvrent la totalité des frais liés à l’achat et aux charges courantes, tels quels les frais d’agence et de notaire, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu, les charges de copropriété et les frais d’entretien courant acquittés ainsi que la mensualité du prêt.

Limoges, Pau, Nancy, Clermont-Ferrand : les choix gagnants

Au regard de ces éléments, quatre villes (Limoges, Pau, Nancy, Clermont-Ferrand) se détachent pour investir dans un studio autofinancé avec un apport inférieur à 20 000€, tout en présentant un faible risque de vacance locative et de dépréciation du bien :

  • Limoges se retrouve en haut du podium avec un apport de 11 897 € pour rentabiliser l’achat d’un studio de 20 m². La ville se détache par sa belle rentabilité locative, avec des loyers relativement élevés (307€ charges comprises pour un 20 m²) mis au regard des prix immobiliers qui demeurent attractifs (1 850€/m² pour les appartements en moyenne). La ville présente de belles perspectives de plus-value avec des prix en hausse de +8,7% en 1 an et qui atteignent +46% en 5 ans.
  • Pau présente également de belles opportunités en termes d’acquisition autofinancée. Le marché y est notamment porté par la demande estudiantine qui équivaut à plus de 15% de sa population totale et par l’attractivité de son prix au mètre carré (2 187 € en moyenne pour les appartements). Les prix immobiliers y sont en hausse de +34,3% en 5 ans, avec près de +7% rien que sur les 12 derniers mois. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance s’établit à 17 165 €.
  • Nancy se positionne en troisième place du classement. Sa forte population étudiante (équivalente à 30% de la population de la ville) constitue une demande solide pour les studios et réduit le risque de vacance locative. Ses prix immobiliers sont toutefois plus élevés à 2 417€/m² en moyenne pour les appartements, en hausse de +3,3% en 1 an. Conséquence de ce prix d’achat plus important, l’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance s’établit à 17 192 €.
  • Enfin, la ville de Clermont-Ferrand fait également figure de valeur sûre. La capitale de l’Auvergne présente un prix au mètre carré légèrement inférieur à celui de Nancy à 2 263 €, en hausse de près de 6% en 1 an. L’apport nécessaire y est toutefois plus élevé à 18 852 €. La demande demeure conséquente dans cette ville où près de 22% des ménages locataires habitent en studio.

Limoges est l’exemple type d’une ville où les prix immobiliers demeurent attractifs malgré la tendance haussière des prix et qui présente de belles opportunités pour les investisseurs à capital réduit, et ce en dépit de la hausse des taux ! Ce type d’ investissement est judicieux car il permet d’envoyer les bons signaux aux banques en misant sur des prix accessibles où l’impact de la hausse des taux sera donc modéré” analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

Le montant des apports en forte hausse

Autre enseignement de l’étude : l’augmentation des taux s’est convertie sur le montant de l’apport nécessaire. En 2022, l’apport est ainsi devenu un véritable prérequis, nécessaire pour assurer la bonne faisabilité du financement et accéder à la propriété. Les villes du classement n’échappent pas à la règle. Ainsi, à Limoges, l’apport nécessaire pour que le studio s’autofinance représente près de 30% du coût total du bien. Un phénomène qui s’intensifie à Clermont-Ferrand avec un apport représentant presque 40% du coût total du bien.

Limoges : seule ville qui permet d’investir avec un apport inférieur à 15 000 €

En 2022, seule la ville de Limoges permet encore d’investir dans un studio qui s’autofinance avec un apport inférieur à 15 000 €. En cause : un coût du crédit plus important, tiré par la remontée des taux, et des prix immobiliers élevés suite aux hausses successives de ces dernières années. Il est toutefois bon de rappeler que miser sur des villes à fort potentiel et à prix attractifs permet d’envoyer les bons signaux aux banques en couvrant une partie importante du coût total du bien. Il n’est pas trop tard pour investir dans l’autofinancement dans ces dernières villes “bon plan”, mais face à la hausse des taux, mieux vaut ne pas jouer la carte de l’attentisme !”, Ajoute Barbara Castillo Rico.

Par MySweet Newsroom