Crédit immobilier : Le marché ralentit, les taux repartent à la hausse au printemps

Après un début d’année encourageant, le marché du crédit immobilier montre des signes de ralentissement en ce milieu de printemps, période pourtant stratégique pour les établissements bancaires.

En toile de fond, la prolongation des tensions géopolitiques au Moyen-Orient commence à peser sur la dynamique du secteur, alors que les sujets de taux d’usure redeviennent – pour l’instant marginalement – d’actualité.

Des hausses toujours progressives

Les taux de crédit immobilier poursuivent leur lente remontée, avec une hausse de 5 à 10 points de base sur les dernières semaines. Les niveaux moyens observés s’établissent désormais autour de : 3,50 % sur 25 ans, 3,38 % sur 20 ans et 3,20 % sur 15 ans.

Les nouveaux barèmes bancaires reçus affichent des hausses plus marquées, de l’ordre de 10 à 20 points. Les disparités entre profils demeurent importantes, avec jusqu’à 100 points de base d’écart entre les meilleurs dossiers et les plus risqués.

Une production encore positive mais en perte de vitesse

Depuis le début de l’année, la production de crédit immobilier affiche une progression de presque 5%. Les offres de prêt actuellement émises reflètent encore l’activité soutenue du mois de janvier, du fait du décalage de deux à trois mois entre la demande et la concrétisation des financements.

« Cette performance masque néanmoins un ralentissement en cours, perceptible dans les flux récents. Le risque est qu’on assiste dans les prochains mois à un retournement de la situation, d’une année qui jusque-là restait supérieure à 2025 à un second semestre en fort retrait », indique Maxime Chipoy, Directeur éditorial de Meilleurtaux.

Les mutualistes au premier plan 

Conséquence directe de la situation géopolitique, le marché est aujourd’hui largement porté par les réseaux régionaux, à l’origine de 75 % des crédits intermédiés par Meilleurtaux.

« Leur modèle de financement joue en leur faveur. Alors que les banques nationales sont largement dépendantes pour leur refinancement des marchés financiers et des taux en hausse, les banques mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, BPCE) se refinancent largement entre elles, se prêtant entre caisses régionales à fonds excédentaires et caisses à besoin de fonds. Le tout à un taux inférieur. Ce qui leur permet de maintenir une certaine dynamique commerciale, et de proposer des taux intéressants sous conditions », explique Maxime Chipoy.

Taux d’usure : pas de problème majeur… pour l’instant

Si l’évolution des taux d’usure s’est faite suffisamment progressivement ces 6 derniers mois pour ne pas entraîner, comme en 2022, de blocage du marché, certains profils peuvent devenir problématiques.

C’est le cas bien sûr des profils avec un coût d’assurance élevés (soit du fait de l’âge, soit du fait de l’état de santé), mais aussi les prêts de courte durée ou de faibles montants, sur lesquels les frais fixes annexes pèsent relativement plus lourds.

« La situation risque cependant de s’aggraver dans les prochains mois : le calcul du taux d’usure de fin juin va en effet se faire sur les crédits accordés au printemps, dont les taux ont été négociés en début d’année à un niveau plus bas. Nous pourrions nous retrouver dans une situation où les taux d’usure baissent mais les taux pratiqués augmentent, ce qui limiterait la marge de manœuvre des banques et exclurait du crédit bien plus de profils d’emprunteurs. Comme en 2022, la question de la mensualisation du taux d’usure – qui permettrait de mieux coller à la situation – se pose », alerte Maxime Chipoy, Directeur éditorial de Meilleurtaux.