Immobilier et démembrement de propriété : Usufruitier ou nu-propriétaire, qui vote en copropriété ?

En copropriété, ce sont les nus-propriétaires qui votent et il est sans importance que l’usufruit de leurs lots appartiennent tous à une même personne.

C’est la réponse apportée par la Cour de cassation à un copropriétaire qui soulevait l’abus de majorité d’une SCI, usufruitière de nombreux lots.

Il n’est pas possible de considérer qu’une SCI serait un copropriétaire majoritaire, a dit la Cour, au prétexte que tous ses membres seraient de la même famille, liés par le même intérêt, et qu’ils lui auraient laissé l’usufruit de leurs biens car les usufruitiers, gérants, utilisateurs des appartements ou bénéficiaires des loyers, ne votent pas.

Et dans la mesure où les nus-propriétaires sont des personnes différentes, il ne peut pas être considéré qu’ils seraient liés par un intérêt commun. La question de l’importance cumulée de leurs lots ne se pose donc pas.

Un copropriétaire minoritaire contestait une décision d’assemblée générale car elle profitait aux locataires d’une SCI familiale qui gérait la majorité des lots. En réalité, soutenait ce minoritaire, la famille qui applique une gestion commune au travers de la SCI est un copropriétaire majoritaire dont les droits de vote doivent être réduits. La loi prévoit en effet que si un copropriétaire détient la majorité absolue, son nombre de voix doit être réduit à la somme des voix des autres afin qu’il ne puisse pas imposer ses volontés à tous.

Mais que la SCI soit familiale, usufruitière des lots et gérante des locataires qui devaient bénéficier de la décision votée, les propriétaires des lots qu’elle gère sont des personnes différentes, ont répondu les juges, puisque le père, gérant de la SCI, a démembré la propriété et réparti la nue-propriété des lots entre ses enfants. Ce sont eux seuls qui ont le droit de vote et aucun d’eux n’est majoritaire.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 25.5.2023, T 22-14.180