Immobilier en viager : Comment acheter malin malgré la hausse des frais de notaire

Depuis le 1er mai 2025, la taxe de publicité foncière est passée de 4,5 % à 5 % dans la Manche et le Calvados, portant le taux global à 6,32 %. Cette hausse concerne aussi les ventes en viager. Corentin Dorey, ancien notaire et directeur d’Univers Viager Manche et Calvados, en explique les conséquences et livre ses conseils pour acheter au mieux.

En bref : Depuis mai 2025, les droits de mutation ont augmenté dans plusieurs départements, dont la Manche et le Calvados. Le viager n’échappe pas à cette hausse. Des stratégies existent pour en limiter l’impact sur votre budget.

Des droits de mutation plus élevés depuis mai

La hausse des frais de notaire prévue par la loi de finances 2025 ne touche pas uniquement la rémunération des notaires. Elle vise surtout la taxe de publicité foncière, désormais fixée à 5 % dans la Manche et le Calvados, contre 4,5 % auparavant. Avec les parts communales et étatiques, le taux global atteint 6,32 %.
Pour les ventes en viager, cela représente 0,51185 % supplémentaires sur la base taxable. « Même relative, cette hausse doit être intégrée par les investisseurs dans le calcul du montant à mobiliser au moment de la signature de l’acte », souligne Corentin Dorey.

L’impact concret sur un achat en viager

En viager occupé, un couple vend à Barneville-Carteret une maison estimée 300 000 €. Après déduction du droit d’usage conservé, la valeur retenue est de 174 600 €, ce qui entraîne une hausse de 894 € pour l’acquéreur.
En viager libre, pour un bien vendu 500 000 €, l’augmentation atteint 2 559 €.
« Dans une logique de budget global à prévoir pour le jour de la vente, cette hausse pourrait avoir un effet indirect sur le montant du bouquet proposé », précise l’expert.

Comment acheter malin malgré la hausse

Anticiper le budget global. Pour limiter l’impact de la hausse des frais de notaire sur un achat en viager, la première étape consiste à anticiper. Intégrer ce surcoût dans son plan de financement dès les négociations permet d’éviter les mauvaises surprises au moment de signer.

Travailler le bouquet et la rente. Ajuster la répartition entre le bouquet et la rente peut aussi réduire la facture. En diminuant légèrement le montant du bouquet ou en modulant la rente, l’acquéreur compense en partie l’augmentation des droits de mutation.

Attention à la localisation. À ce jour, les Alpes-Maritimes (06) sont le seul département à ne pas avoir relevé leur taxe de publicité foncière au maximum. Un détail qui peut représenter une économie non négligeable pour les acheteurs pouvant se montrer mobiles géographiquement.

S’appuyer sur un expert viager. S’entourer d’un professionnel spécialisé dans le viager est un atout décisif : il sécurise le contrat, optimise le montage financier et accompagne chaque étape de la transaction.