Investissement résidentiel : Paris, 2e ville européenne la plus attractive selon PATRIZIA

Après une période de correction, les valorisations sur les 25 principaux marchés immobiliers résidentiels européens ont renoué avec la croissance, selon le rapport phare de PATRIZIA, PATRIZIA INSIGHT – European Residential Markets.

Investissement résidentiel européen : la reprise est généralisée

Bien que le cycle ait changé, la reprise est loin d’être uniforme. L’évolution moyenne des valorisations des biens immobiliers haut de gamme dans les 25 principales villes d’Europe est passée de +11 % en 2022 à -14 % en 2023.

Au deuxième trimestre 2025, tous les marchés étaient en territoire positif, mais les écarts se sont creusés : les villes du quartile supérieur ont enregistré une croissance des valorisations de 13 % en glissement annuel, tandis que celles du quartile inférieur n’ont connu une hausse que de 3 %, soit un écart plus important qu’avant 2022.

« Le signe encourageant est que le point bas est désormais derrière et nous sommes revenus en territoire positif sur tous les marchés, confirmant ainsi que la reprise est généralisée. Cet écart croissant signale un changement fondamental. Comme le montre clairement le rapport, les performances des investissements dans le résidentiel ne dépendent plus principalement des grandes tendances des marchés financiers. Au contraire, les fondamentaux des villes, les spécificités locales et les caractéristiques des actifs redeviennent les facteurs décisifs de rendements élevés », explique Marcus Cieleback, économiste en chef chez PATRIZIA.

Les fondamentaux qui déterminent le PATRIZIA City Ranking

Le classement PATRIZIA City Ranking souligne l’importance des fondamentaux de 142 villes dans l’attractivité des investissements. Plutôt que de se concentrer sur le PIB ou sur d’autres indicateurs simples tels que la taille des villes, ce classement agrège 28 indicateurs relatifs aux fondamentaux du marché, à la qualité de l’offre, à l’innovation, à la connectivité qu’à d’autres facteurs. Les recherches montrent que la taille d’une ville est en soi un indicateur trompeur de la liquidité des investissements résidentiels.

En effet, les 10 premières villes du classement ne représentent que 24 % de la population urbaine européenne, mais ont capté près de 45 % de toutes les transactions résidentielles depuis 2019.

Dans ce classement, Paris occupe la 2^e place des villes européennes les plus attractives pour l’investissement résidentiel, seulement devancée par Londres, et suivie de Zurich. Avec une hausse modérée mais constante et une faible variation des valorisations, la capitale française est considérée comme une valeur défensive dans un portefeuille diversifié.

Marcus Cieleback ajoute : « Les anciens modèles macroéconomiques ayant perdu leur pouvoir prédictif, les investisseurs ont besoin d’une nouvelle boussole. Les fondamentaux des villes sont désormais les indicateurs les plus fiables de l’attractivité des investissements résidentiels. Notre classement PATRIZIA City Ranking montre que le succès dépend du choix de villes présentant un profil démographique et économique adapté, car la taille seule ne garantit pas la liquidité ou la croissance à long terme. »

La France concentre 5% des investissements transfrontaliers en Europe

Bien que les fondamentaux se renforcent, l’investissement transfrontalier dans le résidentiel européen n’a pas encore pleinement retrouvé son niveau antérieur. Selon PATRIZIA INSIGHT, l’activité d’investissement se concentre fortement sur quelques marchés spécifiques seulement. Les investisseurs américains restent la principale source de capitaux, représentant 51 % des investissements transfrontaliers sur l’année jusqu’au deuxième trimestre 2025. Le Royaume-Uni en est le principal bénéficiaire, attirant 43 % des flux entrants, suivi de loin par l’Allemagne.

Captant seulement 5% des investissements transfrontaliers en Europe, provenant en très grande majorité des Etats-Unis, la France se situe au même niveau que le Benelux ou l’Espagne.

Les 3 nouveaux critères des investisseurs

PATRIZIA INSIGHT souligne que les opportunités d’investissement dans le résidentiel sont arrivées à maturité. L’ère des gains faciles liés au contexte macroéconomique est révolue. La surperformance dépendra désormais de la capacité à s’adapter aux nouvelles réalités et aux moteurs comportementaux :

• La stabilité des revenus comme référence de performance ;
• La diversification, à la fois au sein des villes et entre elles ;
• Et l’essor de segments émergents tels que la location de maisons individuelles et le logement étudiant.

Madrid, Milan, Copenhague et Berlin en tête sur les marchés de l’étudiant

Dans le logement étudiant, les marchés de référence comme Madrid, Milan, Copenhague et Berlin restent des pôles d’attraction pour les capitaux de long terme, tandis que des villes universitaires plus petites, telles que Turin, Poznań et Valence, offrent des opportunités attractives mais nécessitent des stratégies plus sélectives. 

Idem dans des villes telles que Marseille et Nice, qui offrent pourtant une densité similaire d’équipements adaptés aux jeunes, où l’accessibilité à ces équipements diffère sensiblement, Nice proposant une qualité de vie urbaine nettement supérieure pour les jeunes.

« Nous entrons dans un environnement d’investissement plus granulaire et diversifié. Pour réussir, les investisseurs doivent se concentrer sur des flux de revenus stables, diversifier leurs allocations à la fois entre quartiers et géographies, et intégrer les nouveaux segments résidentiels qui atteignent une échelle institutionnelle. Ce sont les fondations d’une surperformance durable », précise Marcelo Cajias, Head of Investment Strategy and Data Intelligence chez PATRIZIA.