Immobilier : Ce que la hausse de la taxe foncière change pour les propriétaires

Chaque année, la réception de l’avis de taxe foncière est un rendez-vous attendu – et parfois redouté – par des millions de propriétaires. En 2025, cette contribution locale connaît une nouvelle évolution. L’augmentation mécanique liée à l’inflation s’accompagne, selon les communes, de choix fiscaux qui peuvent accentuer sa progression. Les résidences secondaires, quant à elles, restent soumises à la taxe d’habitation, ce qui alourdit la facture.

Le réseau Guy Hoquet l’Immobilier décrypte les tendances et leurs impacts sur la rentabilité locative, le pouvoir d’achat immobilier et l’attractivité des territoires.

Une augmentation marquée … Et parfois très marquée

La taxe foncière est calculée sur la “valeur locative cadastrale”, c’est-à-dire le loyer théorique annuel des logements. Chaque année, cette base est automatiquement réévaluée en fonction de l’inflation, à partir de l’indice des prix à la consommation (IPC) de l’INSEE, avant que les communes n’appliquent leurs propres taux d’imposition.

En 2025, cette revalorisation se traduit ainsi par une hausse mécanique de +1,7 % pour tous les biens, soit une taxe foncière moyenne qui passerait de 1 072 € à 1 090 € pour une maison, et de 851 € à 865 € pour un appartement. À cela s’ajoutent, dans 13 % des villes – principalement de petites tailles et/ou touristiques -, des augmentations supplémentaires votées par les conseils municipaux pour compenser la baisse des dotations de l’État ou financer des projets locaux. Et, dans certains cas, ces hausses se révèlent particulièrement marquées.

« La fiscalité locale devient un critère aussi déterminant que la localisation ou la qualité du bien. Certaines communes perdent en attractivité quand d’autres deviennent des opportunités. Il est plus que jamais essentiel d’avoir une lecture fine des territoires », analyse Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Top 5 des hausses en 2025

Communes de – de 10 000 habitants

• Gandrange (57) : +137.3%
• Poilcourt-Sydney (08) : +64.7%
• Alzon (30) : +42.0%
• Lourde (31) : +40.0%
• Villard-Reymond (38) : +35.8%

Communes de 10 000 à 50 000 habitants

• Ploërmel (56) : +8.0%
• Pont-du-Château (63) : +8.0%
• Hendaye (64) : +7.5%
• Les Mureaux (78) : +7.2%
• Les Herbiers (85) : +6.8%

Parmi les villes de plus de 50 000 habitants, seules deux ont choisi d’augmenter la taxe foncière : La Roche-sur-Yon (+7,0 %) et Créteil (+1,0 %). Faut-il y voir une stratégie préélectorale ? Les élections municipales étant prévues en mars 2026, les équipes sortantes privilégient souvent la prudence fiscale afin de ne pas contrarier les électeurs …

Taux de taxe foncière dans les 20 plus grandes villes françaises

Si les 20 villes les plus importantes en termes de population ont opté pour la stabilité du taux de taxe foncière en 2025, il est cependant à noter qu’il existe une forte disparité entre elles : de 20,5% à Paris à 65,79% à Grenoble !

Enfin, si les communes fixent les taux, le cadre général est défini par l’État dans la loi de finances : revalorisation des bases, exonérations, surtaxes possibles … L’avenir de la fiscalité locale dépendra donc à la fois des décisions communales et des arbitrages du prochain gouvernement.

Des conséquences concrètes pour le marché immobilier

La taxe foncière finance les services de proximité comme les crèches, les écoles, les équipements sportifs, les transports, la voirie ou encore les espaces verts. Autant d’infrastructures dont bénéficient l’ensemble des habitants. Avec la suppression progressive de la taxe d’habitation, elle est devenue la principale source de revenu fiscal direct des communes, ce qui explique en partie son évolution à la hausse.

Dans ce contexte, la fiscalité locale est devenue un critère déterminant dans les décisions d’achat ou d’investissement. Pour les acheteurs, une taxe foncière élevée peut remettre en question un projet, notamment dans le neuf ou pour des biens de grande taille. Pour les bailleurs, elle vient impacter une rentabilité déjà fragilisée par la régulation des loyers dans les zones tendues, les contraintes énergétiques (DPE, travaux obligatoires) et une réglementation de plus en plus dense.

Résidences secondaires : la double facture fiscale

La pression fiscale sur les résidences secondaires s’est nettement renforcée ces dernières années. En plus de la taxe foncière, ces biens restent soumis à la taxe d’habitation, supprimée pour les résidences principales mais toujours en vigueur pour les logements secondaires.

Dans les zones tendues, la loi permet aux communes d’en majorer le montant jusqu’à +60 %. De nombreuses villes ont activé cette option pour lutter contre la vacance locative, favoriser le retour de logements sur le marché et renflouer leurs finances. Parmi celles qui ont appliqué la majoration maximale : de très grandes villes comme Paris, Marseille, Lyon, Nice, ou Nantes et aussi certaines de tailles inférieures comme Annecy, La Rochelle, Fréjus, Bayonne ou encore Arles.

Pour les propriétaires, l’addition peut vite grimper : un petit logement secondaire peut désormais coûter plus de 2 000 € par an en impôts locaux, pour une occupation de seulement quelques semaines…