Immobilier de l’État : Des bâtiments publics bientôt vendus ou transformés plus facilement ?

L’État se dote d’un nouvel outil pour gérer son immense patrimoine immobilier. La loi n° 2026-795 du 18 août 2026 visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’État, publiée au Journal officiel ce mercredi 19 août, transforme l’Agence de gestion de l’immobilier de l’État (Agile) en un établissement public industriel et commercial : l’Établissement public immobilier et foncier de l’État, ou EPIFE. Cette transformation devra intervenir au plus tard le 1er janvier 2027. Le texte définitivement adopté par le Parlement donne à la nouvelle structure des pouvoirs immobiliers particulièrement larges.

L’EPIFE pourra acquérir des biens et des terrains, gérer et rénover son patrimoine, mais aussi mener des opérations d’aménagement, de promotion, de construction, de restructuration, de réhabilitation ou de démolition. Il pourra également vendre les immeubles qu’il détient. Une réforme qui pose une question très concrète pour le marché immobilier : ce nouvel outil permettra-t-il de remettre plus rapidement en circulation des bureaux, bâtiments administratifs ou terrains publics aujourd’hui sous-utilisés ?

L’EPIFE pourra acheter, rénover, transformer et vendre des immeubles

La création de l’EPIFE marque un changement important dans la gestion de l’immobilier public. Le nouvel établissement ne sera pas seulement chargé d’entretenir des bâtiments administratifs. La loi l’autorise à acquérir des biens et des droits immobiliers de toute nature, à valoriser son patrimoine « par tous moyens » et à réaliser des opérations d’aménagement, de développement, de promotion, de construction, de restructuration, de réhabilitation ou de démolition. Il pourra également céder les biens immobiliers qu’il détient, sous réserve de ne pas porter atteinte à la continuité du service public.

Des biens relevant du domaine privé ou du domaine public de l’État pourront lui être transférés gratuitement en pleine propriété. Il faudra toutefois attendre un décret pour connaître la liste des premiers immeubles et terrains concernés. Les établissements publics de l’État pourront eux aussi transférer certains de leurs biens à l’EPIFE selon les modalités prévues par le texte.

L’établissement pourra par ailleurs créer des filiales ou prendre des participations dans des sociétés participant à ses missions. Le recours aux capitaux privés sera encadré : leur part dans l’ensemble des sociétés contrôlées par l’EPIFE ne pourra pas dépasser 30 % du capital consolidé du groupe. La foncière pourra également emprunter et percevoir notamment des loyers ou le produit de ses cessions.

Cette réforme intervient alors que la valorisation du patrimoine immobilier de l’État se heurte depuis plusieurs années à des difficultés de cession et de gestion. En 2024, seules 549 cessions avaient été réalisées, pour 222 millions d’euros de recettes.

L’enjeu financier dépasse largement les seules ventes. Selon le rapport du Sénat consacré à la réforme, le coût des travaux nécessaires à la rénovation et à la mise aux normes du parc immobilier de l’État pourrait atteindre 140 à 150 milliards d’euros à l’horizon 2050.

Près de 97 millions de m² : quel patrimoine pourrait revenir sur le marché ?

Le potentiel est considérable sur le papier. Au 31 décembre 2024, l’État et ses établissements publics occupaient 96,7 millions de m² de surfaces bâties, dont 23,1 millions de m² de bureaux, 18,5 millions de m² de logements et 20,2 millions de m² de bâtiments d’enseignement. À cela s’ajoutaient 31 170 terrains non bâtis. La valeur comptable de ce patrimoine était estimée à 73,6 milliards d’euros.

La rationalisation du parc de bureaux constitue l’un des principaux gisements potentiels. Le rapport sénatorial estime que si l’objectif de réduction de 25 % des surfaces de bureaux de l’État était atteint, environ 5 millions de m² pourraient être cédés. Il s’agit toutefois d’une estimation liée à un objectif de rationalisation, et non d’un programme de ventes déjà décidé.

C’est toute la différence entre le potentiel de la réforme et ses effets réels. Un ancien ministère, une caserne, un bâtiment administratif ou une parcelle publique peuvent présenter un intérêt pour une collectivité, un aménageur, un promoteur ou un bailleur social. Mais chaque actif devra être étudié en fonction de sa localisation, de son état, de son usage, des règles d’urbanisme et du coût de sa transformation.

Et un bureau public libéré ne deviendra pas nécessairement un appartement. La transformation de bureaux en logements . Configuration des plateaux, profondeur des bâtiments, éclairage naturel, coûts de restructuration et équilibre financier peuvent rendre certaines opérations impossibles ou peu rentables.

Le cadre législatif a déjà évolué pour faciliter la transformation des bureaux en logements, mais disposer de règles plus souples ne suffit pas toujours à faire émerger un projet économiquement viable.

Les collectivités devront être informées avant certaines ventes

Autre changement qui pourrait avoir des conséquences concrètes dans les territoires : lorsque l’État envisage de céder certains immeubles relevant de son domaine privé, il devra en informer les collectivités territoriales et l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre du territoire concerné. L’EPIFE sera soumis à une obligation comparable lorsqu’il envisagera de céder certains de ses propres biens.

Cette information en amont peut permettre aux communes et intercommunalités d’anticiper le devenir d’un site stratégique : logements, équipements publics, activités économiques, programme mixte ou opération de renouvellement urbain. Elle peut aussi faciliter le dialogue autour de bâtiments qui restent parfois vacants plusieurs années après le départ d’un service public.

La réforme s’inscrit plus largement dans la logique du recyclage des actifs immobiliers existants, devenu particulièrement stratégique à mesure que la consommation de foncier neuf est davantage contrainte.

Mais là encore, la loi ne crée aucun droit automatique à construire des logements sur les biens libérés. Elle donne davantage de moyens à l’État pour gérer, valoriser et céder son patrimoine et améliore l’information des collectivités. Le devenir final de chaque bien dépendra ensuite de son contexte local et de la faisabilité du projet.

Cette nouvelle foncière peut-elle vraiment libérer du foncier pour le logement ?

C’est désormais la question centrale pour le secteur immobilier. Juridiquement, l’EPIFE disposera de la plupart des outils nécessaires pour intervenir comme un véritable opérateur immobilier : acquisition, gestion, location, travaux, promotion, restructuration, démolition, cession ou participation à des sociétés.

Il sera aussi inscrit dans une stratégie de plus long terme. L’établissement devra conclure avec l’État un contrat pluriannuel d’objectifs et de performance d’une durée de cinq ans et remettre chaque année au Parlement un rapport présentant notamment plusieurs scénarios de programmation des investissements immobiliers.

Sur le papier, le dispositif peut donc accélérer la reconversion ou la cession de certains actifs devenus inutiles aux administrations. Mais la loi ne fixe ni objectif chiffré de ventes, ni nombre de logements à produire, ni volume de foncier à libérer.

Références juridiques : Loi n° 2026-795 du 18 août 2026 visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’État, publiée au Journal officiel du 19 août 2026.