Prix de l’immobilier Biarritz : les clés du marché en février 2026

Située dans le département des Pyrénées-Atlantiques, au cœur du Pays basque, Biarritz fait partie des marchés immobiliers les plus chers de France hors Île-de-France. Ville balnéaire emblématique, elle attire une clientèle à fort pouvoir d’achat, française et internationale, ce qui structure durablement son marché immobilier.

Vous êtes propriétaire à Biarritz ? Vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir ? Vous êtes professionnel de l’immobilier et souhaitez conseiller au mieux vos clients ? MySweetImmo vous propose un décryptage des tendances du marché immobilier biarrot, fondé sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger, arrêtés au 1er février 2026.

Un marché immobilier parmi les plus chers du Sud-Ouest

À Biarritz, le prix moyen des appartements atteint 7 460 €/m², plaçant la ville très largement au-dessus des moyennes régionales et nationales.

Le marché des maisons affiche un prix moyen de 9 528 €/m², traduisant la rareté extrême de l’habitat individuel. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » ressort à 7 902 €/m², confirmant le caractère exceptionnellement cher du marché biarrot.

Appartements : une relative stabilité à court terme

Le marché des appartements évolue de manière contrastée. À court terme, les prix progressent légèrement (+0,8 % sur un mois), mais reculent sur trois mois (–1,8 %).

Sur un an, la hausse reste limitée (+0,5 %). À moyen terme, une correction apparaît (–7,7 % sur trois ans), tandis que sur cinq ans, la progression demeure positive (+6,5 %), illustrant un marché cher mais capable d’absorber des phases d’ajustement.

Maisons : un marché sous tension, mais en correction

Le segment des maisons connaît un ajustement plus marqué. À court terme, les prix reculent (–1,5 % sur un mois, –1,3 % sur trois mois).

Sur un an, la baisse atteint –4,1 %, et s’accentue à moyen terme (–10,0 % sur trois ans). Sur cinq ans, la hausse reste toutefois positive (+7,8 %), reflet d’une envolée passée suivie d’un rééquilibrage.

Des écarts de prix très marqués selon les secteurs

À Biarritz, les écarts de prix sont particulièrement sensibles selon les quartiers. Le front de mer, les quartiers centraux et les secteurs les plus recherchés concentrent les niveaux de prix les plus élevés, tandis que les zones plus excentrées affichent des valeurs légèrement plus contenues, sans jamais devenir réellement accessibles.

La rareté du foncier limite fortement l’offre, ce qui soutient structurellement les prix.

Des loyers élevés, mais des rendements faibles

Le marché locatif biarrot affiche des loyers parmi les plus élevés du Sud-Ouest. Les appartements se louent en moyenne 17,4 €/m², contre 20,9 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint 18,2 €/m².

Compte tenu des prix d’achat très élevés, les rendements locatifs restent faibles, confirmant le caractère patrimonial du marché.

Combien coûte un T2 à Biarritz ?

Pour proposer une projection concrète, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 7 460 €/m² × 40 m² ≈ 298 400 €

• Loyer mensuel estimatif : 17,4 €/m² × 40 m² ≈ 696 €

• Rendement locatif brut : 2,8 % sur 12 mois.

Un rendement faible, caractéristique d’un marché patrimonial très tendu.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier explique en grande partie les niveaux de prix observés. Les résidences secondaires représentent 41,1 % des logements, un taux exceptionnellement élevé, qui accentue la tension sur l’offre disponible à l’année. Le taux de logements vacants est en revanche très faible (1,9 %), confirmant la rareté des biens.

La part de propriétaires occupants atteint 58 %, traduisant un marché largement dominé par la propriété. Le revenu médian, établi à 38 842 € (Insee 2023), est nettement supérieur à la moyenne nationale, en cohérence avec les niveaux de prix.

Les délais de vente moyens ne sont pas communiqués à date pour cette commune, mais la rareté de l’offre limite généralement les négociations prolongées.