Airbnb en copropriété : Le Conseil constitutionnel valide de nouvelles interdictions

Le Conseil constitutionnel a validé la possibilité, pour certaines copropriétés, d’interdire la location de résidences secondaires en meublés touristiques. Cette mesure, issue de la loi Le Meur de novembre 2024, renforce les marges d’action des copropriétaires face au développement des locations de courte durée.

Une nouvelle arme pour les copropriétés

Le Conseil constitutionnel a validé jeudi une disposition qui permet à certaines copropriétés d’interdire la location de logements en meublés de tourisme lorsqu’il s’agit de résidences secondaires.

Cette possibilité figure dans la loi Le Meur de novembre 2024, un texte adopté pour mieux encadrer les locations touristiques proposées sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.

Concrètement, la mesure ne s’applique pas à toutes les copropriétés. Elle concerne uniquement celles dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire des immeubles où les logements sont destinés exclusivement à l’habitation.

Pour que l’interdiction soit adoptée, elle doit en outre être approuvée par une majorité des deux tiers des copropriétaires.

Une contestation rejetée par les Sages

Le Conseil constitutionnel avait été saisi via une question prioritaire de constitutionnalité par un propriétaire de plusieurs logements à Caen. Ce dernier contestait une délibération de l’assemblée générale de son immeuble interdisant la location de résidences secondaires en meublés touristiques.

Selon lui, cette disposition portait atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. Il estimait que ces restrictions étaient disproportionnées et qu’elles faisaient peser sur les propriétaires « une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle » des locations touristiques dans le cadre de la lutte contre la pénurie de logements.

Les Sages n’ont pas suivi cette analyse. Ils considèrent que l’atteinte au droit de propriété n’est pas caractérisée, notamment parce que la mesure est limitée aux résidences secondaires et qu’elle s’applique dans des immeubles dont le règlement exclut déjà toute activité commerciale dans les appartements.

Ils écartent également l’atteinte à la liberté d’entreprendre. La loi Le Meur n’interdit pas au propriétaire de louer son bien sous d’autres formes, par exemple en location longue durée.

Autre point souligné par le Conseil constitutionnel : les copropriétaires peuvent revenir sur cette interdiction, en votant son abrogation dans les mêmes conditions.

Une décision qui s’inscrit dans la crise du logement

Dans sa décision, le Conseil constitutionnel rappelle que la loi Le Meur poursuit un objectif d’intérêt général. Elle vise à « faciliter la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme dans les copropriétés et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée ».

Cette motivation s’inscrit dans un débat plus large sur les effets de l’essor des locations meublées touristiques. Pour de nombreux experts, leur développement participe à l’aggravation de la crise du logement, en réduisant le nombre de biens disponibles à la location à l’année et en contribuant à la hausse des prix, aussi bien à la location qu’à l’achat.

La décision rendue jeudi donne donc un cadre plus solide aux copropriétés qui souhaitent limiter ce type d’activité dans les immeubles strictement résidentiels.

Une portée limitée, selon les professionnels du secteur

Le Syndicat des professionnels de la location meublée, qui n’était pas à l’origine de la procédure mais a participé à la défense des intérêts de la filière après la transmission du dossier au Conseil constitutionnel, a fait part de sa « déception » à l’AFP.

Son vice-président, Frédérick Seidita Aires, retient toutefois un point important dans la décision. Il se félicite que « le Conseil rappelle le champ d’application extrêmement limité et restreint de la loi Le Meur, alors que beaucoup de syndics de copropriété l’ont vu large ».

Cette précision est centrale, car le Conseil constitutionnel avait déjà censuré en 2014 une mesure voisine. À l’époque, le dispositif prévoyait une autorisation préalable pour une location touristique de courte durée, mais il concernait toutes les copropriétés, y compris les résidences principales.

La décision de 2026 valide donc un mécanisme plus ciblé, limité à certains immeubles et à certains logements.