Crédit immobilier : Pourquoi le hausse des taux pourraient bloquer certains emprunteurs dès l’été

Après plusieurs semaines de baisse, les taux de crédit immobilier repartent légèrement à la hausse en avril. Selon Vousfinancer, cette évolution, combinée à des taux d’usure mal ajustés, pourrait freiner l’accès au crédit dans les prochains mois.

Une remontée des taux déjà visible dans les banques

Début mars, les banques continuaient encore à baisser leurs taux. La tendance s’est inversée dès la mi-mars, dans un contexte de tensions géopolitiques au Moyen-Orient.

En un mois, le taux de l’OAT à 10 ans, référence pour les banques, est passé de 3,30 % à 3,92 %. Il atteint ainsi son plus haut niveau depuis mai 2009, en pleine crise des subprimes. À cette époque, les crédits sur 20 ans tournaient autour de 4,35 %, contre 3,35 % début mars 2026.

Conséquence directe : les banques commencent à relever leurs grilles de taux. Selon Vousfinancer, plusieurs établissements ont déjà augmenté leurs barèmes de 0,10 point en moyenne. Une banque nationale a même appliqué une hausse allant jusqu’à 0,30 point.

« Si la situation actuelle, en lien avec un conflit géopolitique n’est pas comparable à celle de 2009, en pleine crise bancaire et financière, la remontée du taux de l’OAT 10 ans impacte d’ores et déjà les taux de crédit. C’est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs, mais aussi pour les banques car elle survient à un moment clé de l’année, où elles ont la volonté de prêter et capter de nouveaux clients via le crédit immobilier, mais avec la nécessité de rester vigilantes sur leur rentabilité. Ceci explique que les premiers barèmes reçus pour le mois d’avril sont en hausse, mais limitée, de 0,10 % en moyenne, sans parfois même annuler totalement les baisses appliquées en février ou début mars », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

En avril, les taux moyens devraient atteindre 3,25 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans.

Des taux d’usure mal alignés avec le marché

Le taux d’usure est le taux maximum légal qu’une banque peut appliquer à un crédit. Il inclut tous les coûts : intérêts, assurance et frais.

Ce seuil est calculé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux pratiqués les trois derniers mois, puis augmentés d’un tiers. Ce décalage peut poser problème lorsque les taux remontent rapidement.

Pour le 2e trimestre 2026, les taux d’usure baissent sur les prêts de moins de 20 ans :

• –0,12 point pour les durées de moins de 10 ans
• –0,11 point pour les prêts de 10 à moins de 20 ans

Sur les prêts de 20 ans et plus, la hausse reste très limitée (+0,06 point), alors même que les taux bancaires repartent à la hausse.

« Si le conflit au Moyen-Orient se prolonge avec les conséquences que nous observons sur les prix de l’énergie, il y a un risque que l’inflation augmente à nouveau, et que la Banque centrale européenne augmente ses taux directeurs dès le mois d’avril pour la juguler, ce qui pourrait encore peser sur les taux de crédit dans les prochaines semaines… Mais au-delà d’éventuelles hausses de taux, ce qui nous préoccupe à court ou moyen terme, c’est l’éventuel blocage du marché à cause des taux d’usure », complète Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Un risque d’exclusion du crédit immobilier pour certains emprunteurs

Le problème vient du décalage entre les taux pratiqués par les banques et les seuils réglementaires.

« Il y a un écart de minimum 3 mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l’usure et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l’usure des prêts immobiliers sur moins de 20 ans a baissé pour le 2e trimestre, alors que certaines banques ont augmenté leurs taux. A ce jour cela ne pose pas encore de soucis, mais ces taux d’usure sont valables jusqu’à la fin juin. Si la hausse des taux se poursuit, le risque est donc de constater dans les prochaines semaines un effet ciseau qui pourrait exclure du crédit certains emprunteurs se voyant refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l’usure, comme ce fut le cas en 2022 et 2023 », explique Sandrine Allonier.

Concrètement, certains emprunteurs peuvent se voir refuser leur crédit, même avec un dossier solide.

Exemple : pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, avec une assurance à 0,5 % du capital initial, 1 000 € de frais de dossier, 2 000 € de frais de courtage et une caution Crédit Logement de 2 660 €, le TAEG (taux total du crédit, tous frais compris) atteint 4,73 %, soit un niveau inférieur au taux d’usure de 5,19 %.

Mais si le taux du crédit passe à 4 %, le TAEG monte à 5,24 % et dépasse le seuil légal. Le crédit est alors refusé.

« A ce jour nous ne sommes pas encore dans cette situation de blocage mais elle pourrait se présenter d’ici à l’été si les taux de crédit augmentent fortement, d’un demi-point, ou pour les moins bons profils qui obtiennent des taux plus élevés », détaille Sandrine Allonier.

Vers un retour de la révision mensuelle des taux d’usure ?

Face à ce risque, Vousfinancer appelle à adapter le mode de calcul du taux d’usure.

La Banque de France avait déjà mis en place une révision mensuelle entre février 2023 et janvier 2024. Cette mesure avait permis de relever rapidement les seuils, avec par exemple une hausse de plus de 100 points de base en quelques mois, de 3,57 % en janvier 2023 à 4,68 % pour les prêts sur plus de 20 ans.

Aujourd’hui, plusieurs signaux inquiètent : volatilité des taux d’État, risque de hausse des taux de la BCE et remontée des barèmes bancaires.

« L’expérience récente a démontré que la mensualisation du taux d’usure constituait un outil efficace d’ajustement en période de tension, permettant de limiter les effets de seuil et de fluidifier le marché sans remettre en cause l’objectif de protection des emprunteurs. C’est pourquoi il nous semblerait pertinent d’envisager, à titre préventif, le rétablissement d’une révision mensuelle des taux d’usure, au moins de manière temporaire, afin d’accompagner les évolutions rapides des conditions de financement et d’éviter tout risque de blocage du marché du crédit », conclut Julie Bachet.