Passoires thermiques : La fausse bonne affaire des villes balnéaires

Chaque été, des millions de Français affluent vers les mêmes destinations : la Côte d’Azur, le Pays Basque, la côte atlantique ou le bassin d’Arcachon. Ils y louent un appartement, paient un loyer saisonnier et repartent les mains vides.

L’idée séduisante serait d’y acheter une passoire thermique décotée, puis de la rénover. Mais les données de La Vigie au premier trimestre 2026 (analyse de 1 137 558 biens dans 96 départements) racontent l’inverse : dans ces villes prisées, la passoire ne se brade pas. Le marché y est si tendu qu’un appartement classé F ou G se vend presque au prix d’un bien performant.

Acheter une passoire thermique pour la rénover : une logique qui s’essouffle au bord de la mer

Selon La Vigie, au premier trimestre 2026, les appartements classés F ou G se négocient en moyenne 21 % moins cher que les biens bien isolés (DPE A ou B) sur l’ensemble du territoire hors Paris et jusqu’à 33 % tous types de biens confondus.

Mais dans les villes estivales du top 5, cette décote se comprime fortement, à mesure que la tension du marché augmente. La décote moyenne d’un appartement passoire (F-G) vs un bien vert (A-B) est de -7 % à Biarritz, La Rochelle et Arcachon (trois fois plus faible que la moyenne nationale). La décote la plus forte du classement est de -25%. Elle est enregistrée à Marseille sur les appartements, la seule métropole du panel où l’écart reste significatif.

Ce que révèle chaque destination

Nice : le marché premium où l’étiquette pèse encore un peu

À 5 870 €/m² pour une passoire contre 6 961 €/m² pour un bien vert, la décote de −15,7 % représente une économie réelle d’environ 1 090 €/m². Sur un T2 de 45 m², l’écart à l’achat avoisine 49 000 €, réel mais loin de financer une rénovation complète. Le marché azuréen reste tendu, mais moins saturé que les petites villes balnéaires.

Marseille : la plus grande décote, l’entrée la plus accessible

Avec 25 % d’écart entre passoires et biens performants sur les appartements, Marseille offre la décote la plus marquée du top 5. À 3 509 €/m² pour un F-G, un T1 de 30 m² revient autour de 105 000 €. La ville connaît par ailleurs une stabilisation des passoires au T1-2026 (+1,2 %), signal que le marché commence à valoriser le potentiel de ces biens.

Biarritz : le prestige basque… sans la décote

Le marché biarrot est l’un des plus tendus du littoral atlantique, autour de 7 400 €/m². Sur les passoires, la décote n’est que de −7 % (6 888 €/m²) : dans un marché aussi rare, l’étiquette DPE pèse peu. On y achète l’emplacement, pas le diagnostic.

La Rochelle : l’équilibre atlantique, mais une remise minime

À environ 5 380 €/m² pour les passoires, La Rochelle affiche la plus faible décote du classement (−6,7 %, soit 385 €/m² d’écart). La demande, dopée par la location saisonnière, soutient les prix quelle que soit l’étiquette.

Arcachon : le marché premium du bassin, où la rareté efface la prime

Sur l’un des marchés les plus chers de France (plus de 7 000 €/m² même en F-G), la décote de −7,3 % reste marginale. La rareté foncière efface presque la prime énergétique.

A retenir : La décote DPE est un thermomètre de la tension du marché : forte là où le marché est détendu (jusqu’à −43 % sur les appartements à Saint-Étienne), faible là où l’on s’arrache les biens. Dans les villes estivales prisées, l’argument « j’achète une passoire décotée et je rénove avec la remise » ne tient pas, la remise est trop mince. Le vrai terrain de l’arbitrage rénovation, ce sont les marchés de report, pas les vitrines balnéaires.