Immobilier Paris 18 : « À Montmartre, le « village Ramey » devient le bon plan des jeunes acquéreurs », Brice Moyse (Immopolis)

À Paris, le 18e arrondissement reste un marché à part. Très recherché autour des Abbesses, plus accessible du côté de La Chapelle ou de la Goutte d’Or, il concentre à lui seul plusieurs marchés immobiliers. Et quelques vraies opportunités pour les acheteurs.

Pour les identifier, Brice Moyse est aux premières loges. Directeur général d’Immopolis, réseau implanté depuis 36 ans sur les Buttes-Montmartre, il pilote quatre agences – Marcel Aymé, Ravignan, Caulaincourt et Ramey, réparties dans des secteurs stratégiques de l’arrondissement. Figure locale, nommé ministre du Commerce de la bienfaitrice République de Montmartre, il observe au quotidien l’évolution des prix, des délais de vente et des attentes des acquéreurs.

Dans le 18e arrondissement, les prix s’ajustent

La tendance générale dans le 18e arrondissement ? « Les prix stagnent, mais leur ajustement se poursuit, notamment sur les biens qui présentent des défauts », constate Brice Moyse. C’est le cas dans l’emblématique quartier des Abbesses, longtemps prisé par une clientèle jeune et aisée. « La fourchette basse du prix des petites surfaces, qui sont majoritaires dans ce secteur, est descendue à 11.000 €/m². Elle était montée à 13.000 €/m² en 2022 », précise-t-il. Il cite l’exemple d’un appartement de 28 m² situé rue Burq, entièrement à rénover, vendu par son agence 294.000 € en une journée.

Le « village Ramey » attire les jeunes acquéreurs

Pour trouver moins cher, les jeunes acquéreurs regardent désormais du côté du « village Ramey », entre les stations de métro Jules Joffrin et Château Rouge. «Les nouveaux commerces, notamment la street-food de qualité, attirent. C’est un quartier très dynamique et beaucoup moins cher que les Abbesses : le mètre carré s’y négocie entre 9.000 et 11.000 € », analyse Brice Moyse. À titre d’exemple, Immopolis a récemment vendu un quatre-pièces de 73 m² en parfait état, situé au 3e étage d’une belle copropriété rénovée, avec vue dégagée sur la basilique du Sacré-Cœur, au prix de 770.000 €.

Le triangle d’or montmartrois reste très recherché

Les familles privilégient l’ouest de l’arrondissement, notamment les secteurs Jules Joffrin et Lamarck-Caulaincourt. « Pour une surface comprise entre 80 et 100 m², dans un immeuble en pierre de taille avec ascenseur, il faut compter aujourd’hui entre 10.000 et 13.000 €/m² », indique Brice Moyse.

Pour passer sous la barre des 10.000 €/m², les familles se tournent un peu plus au nord, vers la frontière avec le 17e arrondissement, dans le secteur Guy Môquet. « C’est un quartier très commerçant, situé à quelques minutes du périphérique. Avec ses prix plus accessibles, il attire aussi de jeunes primo-accédants », note-t-il.

Dans le triangle d’or montmartrois (entre l’avenue Junot, la place Constantin-Pecqueur et la rue Norvins) le ticket d’entrée reste élevé : à partir de 13.000 €/m², et jusqu’à 25.000 €/m² pour un bien haut de gamme avec extérieur et vue dégagée.

La Chapelle et la Goutte d’Or restent plus accessibles

« Malgré les efforts de la mairie pour les rendre plus attractifs, les quartiers de La Chapelle et de La Goutte d’Or sont encore boudés par les familles et restent sur des niveaux de prix bas, autour de 6.500 €/m² », observe Brice Moyse. Selon lui, cette forte hétérogénéité explique que le prix moyen du 18e arrondissement puisse paraître sous-estimé. « Le prix moyen constaté par les notaires, à 8.520 €/m² selon Notantis, me semble inférieur à la réalité du marché. Dans le 18e, je situe plutôt le prix moyen entre 9.000 et 10.000 €/m² », estime-t-il.

Une conjoncture favorable aux acheteurs

Brice Moyse ne constate pas d’allongement marqué des délais de vente. « Ils sont compris entre 30 et 60 jours lorsqu’un bien est présenté au juste prix », affirme-t-il. Les marges de négociation, elles, se réduisent avec la poursuite de l’ajustement des prix. Mais certains biens se vendent désormais à des niveaux que le professionnel n’avait plus observés depuis longtemps. « Je le dis rarement, mais là, c’est indéniable : c’est le moment d’acheter ! », conclut Brice Moyse.