Immobilier : L’encadrement des loyers pourrait être prolongé pendant deux ans

C’est une question très concrète pour des milliers de locataires : leur loyer peut-il bondir si l’encadrement des loyers s’arrête en novembre 2026 ? Le scénario inquiète les élus des grandes villes, alors que l’expérimentation devait prendre fin à l’automne prochain. Pour éviter une sortie brutale du dispositif, le gouvernement envisage désormais de le prolonger de deux ans dans les communes où il est déjà appliqué.

Selon l’AFP, l’exécutif pourrait s’appuyer sur une proposition de loi socialiste, amendée et soutenue par le gouvernement, pour faire passer cette prolongation temporaire. Le texte, porté par le député socialiste Iñaki Echaniz, visait au départ à pérenniser et améliorer l’encadrement des loyers. Il pourrait finalement servir de véhicule législatif pour accorder deux années supplémentaires au dispositif.

Objectif : éviter un choc sur le marché locatif dans les communes déjà concernées. Aujourd’hui, l’encadrement des loyers s’applique dans près de 70 communes, notamment à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, dans des territoires franciliens comme Plaine Commune et Est Ensemble, ainsi que dans plusieurs communes du Pays basque.

Deux ans de plus pour éviter une sortie brutale

Le calendrier est serré. L’expérimentation de l’encadrement des loyers est censée prendre fin en novembre 2026. Sans prolongation, les communes concernées sortiraient du dispositif d’un seul coup. C’est ce que redoutent les élus favorables à cette régulation, qui craignent une remontée rapide des loyers dans les villes où la demande locative reste très forte.

Le député Iñaki Echaniz veut éviter une « sortie sèche » en novembre. Le gouvernement, lui, semble désormais ouvert à une prolongation temporaire. Le texte socialiste pourrait être inscrit à l’ordre du jour du Sénat à la rentrée.

Ce choix a aussi une raison technique. Le sujet ne pourrait pas être intégré au projet de loi Relance logement que le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, doit présenter en Conseil des ministres. La proposition de loi socialiste apparaît donc comme la voie la plus rapide pour prolonger l’encadrement sans attendre un autre texte.

Le gouvernement veut prolonger, mais pas étendre

La position du ministre est nuancée. Vincent Jeanbrun s’est dit opposé à titre personnel à l’encadrement des loyers. Mais il envisage de prolonger les expérimentations déjà engagées, sans ajouter de nouvelles communes.

En clair, les villes où l’encadrement s’applique déjà pourraient bénéficier d’un sursis de deux ans. En revanche, le gouvernement ne souhaite pas ouvrir largement le dispositif à de nouveaux territoires. Cette ligne permettrait de rassurer les locataires des communes déjà concernées, tout en évitant d’envoyer un signal trop négatif aux propriétaires bailleurs.

Iñaki Echaniz aimerait toutefois aller plus loin. Le député socialiste souhaite que les communes ayant déjà entamé les démarches pour entrer dans le dispositif puissent aussi en bénéficier. Ce point pourrait devenir l’un des sujets de débat au Sénat.

Êtes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers ne s’applique pas partout. Il concerne uniquement certains territoires volontaires, situés en zone tendue, et validés par l’État.

Le dispositif impose un plafond de loyer. Pour chaque secteur géographique et chaque type de logement, le préfet fixe un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. Le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf s’il justifie un complément de loyer lié à des caractéristiques particulières du logement.

Sont notamment concernés Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, une partie de la métropole grenobloise, les territoires de Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, ainsi que plusieurs communes du Pays basque.

Pour les locataires, cela signifie qu’un loyer trop élevé peut être contesté. Pour les propriétaires, cela impose de vérifier le plafond applicable avant de mettre un bien en location ou de renouveler un bail.

Votre loyer peut-il augmenter si le dispositif disparaît ?

La fin de l’encadrement des loyers ne signifierait pas que tous les loyers augmenteraient automatiquement du jour au lendemain. Un bail en cours reste encadré par ses propres règles, notamment l’indexation éventuelle sur l’indice de référence des loyers.

En revanche, la disparition du dispositif changerait la donne pour les nouvelles locations et certains renouvellements de bail. Dans les villes les plus tendues, les propriétaires retrouveraient davantage de marge pour fixer les loyers, sous réserve des autres règles applicables en zone tendue.

C’est ce risque que veulent éviter les partisans de la prolongation. Dans les grandes villes où l’offre locative est insuffisante, le rapport de force joue souvent en faveur du bailleur. Un logement bien placé, bien entretenu et correctement classé au DPE peut recevoir de nombreux dossiers en quelques heures. Sans plafond, les loyers pourraient repartir à la hausse plus rapidement.

Plus de 1.000 euros économisés en moyenne à Paris

Les défenseurs de l’encadrement des loyers mettent en avant son effet sur le pouvoir d’achat. À Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme a évalué à 1.019 euros l’économie moyenne réalisée par un locataire entre juillet 2024 et juin 2025 grâce au dispositif.

L’Apur estime aussi que l’encadrement a permis de maintenir les loyers parisiens à un niveau inférieur à ce qu’ils auraient été sans régulation. Pour les petites surfaces, très recherchées par les étudiants, les jeunes actifs et les ménages modestes, l’effet est particulièrement sensible.

C’est l’argument central des élus favorables à la prolongation : dans un contexte de crise du logement, de salaires sous pression et de loyers déjà très élevés, supprimer l’encadrement reviendrait à fragiliser encore davantage les ménages locataires.

Le maire PS de Paris, Emmanuel Grégoire, a salué sur X une décision qu’il présente comme une protection contre la spéculation immobilière. Il rappelle que les ménages les plus modestes consacrent déjà une part très importante de leur budget au logement.

Un dispositif utile, mais contesté

L’encadrement des loyers reste pourtant l’un des sujets les plus sensibles de la politique du logement. Pour ses défenseurs, il protège les locataires contre les abus et freine les hausses dans les zones où se loger devient de plus en plus difficile. Pour ses opposants, il risque de décourager l’investissement locatif et de réduire encore l’offre de logements disponibles.

Un rapport commandé par le gouvernement à deux économistes conclut à des effets ambivalents. Le dispositif aurait bien permis de faire baisser les loyers de 2 % à 4 % en moyenne dans les villes où la tension locative est la plus forte. Mais il ne cible pas spécifiquement les ménages les plus modestes.

Autre limite : son impact sur l’offre locative reste difficile à mesurer. Certains professionnels estiment que l’encadrement peut pousser des bailleurs à vendre, à basculer vers d’autres formes de location ou à différer des investissements. Le rapport évoque un effet possible à terme, sans établir clairement de lien de cause à effet.

Les propriétaires bailleurs sous pression

Côté bailleurs, la prolongation de l’encadrement des loyers ne sera pas forcément bien accueillie. Beaucoup dénoncent une accumulation de contraintes : hausse de la taxe foncière, rénovation énergétique, interdiction progressive de louer les passoires thermiques, fiscalité jugée peu attractive, procédures parfois longues en cas d’impayés.

Pour un propriétaire qui loue dans une ville encadrée, la règle est simple : le loyer doit respecter le plafond fixé par arrêté. Le complément de loyer reste possible, mais il doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation. Il ne peut pas servir à contourner le dispositif.

En cas de non-respect, le bailleur peut être contraint de baisser le loyer et de rembourser les trop-perçus. Des sanctions financières peuvent également s’appliquer.

La prolongation de deux ans donnerait donc de la visibilité aux locataires, mais elle maintiendrait aussi une contrainte forte pour les propriétaires dans les marchés les plus tendus.

Le sujet renvoyé à la présidentielle

Le gouvernement ne veut visiblement pas trancher définitivement maintenant. Vincent Jeanbrun considère que l’avenir de l’encadrement des loyers est un sujet très politique, qui devra être arbitré lors de l’élection présidentielle.

La prolongation de deux ans ressemble donc à une solution d’attente. Elle permettrait d’éviter une rupture brutale en novembre 2026, sans transformer immédiatement l’expérimentation en dispositif permanent.

C’est une manière de gagner du temps. Mais aussi de repousser un débat explosif : faut-il protéger les locataires par un plafonnement des loyers, ou faut-il d’abord redonner confiance aux bailleurs pour remettre davantage de logements sur le marché ?

Le vrai enjeu : remettre des logements sur le marché

La possible prolongation de l’encadrement des loyers intervient au moment où le gouvernement prépare son projet de loi Relance logement. Le texte doit répondre à une crise profonde : construction neuve en berne, offre locative insuffisante, investisseurs prudents, contraintes énergétiques, files d’attente qui s’allongent pour louer dans les grandes villes.

L’encadrement des loyers peut limiter les hausses. Il peut protéger certains ménages. Il peut aussi donner un repère dans un marché devenu illisible. Mais il ne crée pas de logements supplémentaires.

C’est toute la limite du dispositif. Encadrer les loyers peut éviter des excès. Mais sans relance de l’offre, sans rénovation massive et sans retour des investisseurs particuliers, la tension locative restera très forte.

La prolongation de deux ans, si elle est votée, évitera peut-être une flambée brutale des loyers en 2026. Mais elle ne réglera pas la question de fond : comment loger plus de Français, à des prix supportables, dans les villes où tout le monde veut vivre ?