Plan logement : « Je me sens moins ministre du Logement que ministre de la crise du logement », Vincent Jeanbrun

L’info MySweetImmo. Le dispositif Jeanbrun va être assoupli dans l’ancien. Le seuil de travaux exigé pour bénéficier du mécanisme fiscal doit passer de 30 % à 20 %. Vincent Jeanbrun l’a confirmé lors d’un échange organisé à l’Institut Janus et animé par Ariane Artinian, à quelques jours de la présentation du projet de loi « Relance logement » en Conseil des ministres, le 24 juin.

Face aux professionnels, un ministre en terrain miné

Mardi soir, à l’Institut Janus, Vincent Jeanbrun avait devant lui une salle acquise à la cause du logement, mais pas forcément rassurée sur la capacité de l’État à relancer la machine. En ouverture, Michel Platero, président de l’Institut Janus , a rappelé le poids de la filière immobilier-ville : 10 % du PIB, 290 milliards d’euros de valeur et près de 2 millions d’emplois. Interrogé ensuite par Ariane Artinian, le ministre de la Ville et du Logement a défendu une ligne claire : pas de promesse miracle, mais une série de mesures destinées à recréer de la confiance.

Le contexte est connu. La construction reste à la peine. L’investissement locatif a décroché. Les maires hésitent à délivrer des permis. Les propriétaires bailleurs doutent. Les passoires thermiques menacent de sortir du marché. Et les ménages, eux, peinent toujours plus à se loger. Face à ce tableau, Vincent Jeanbrun a choisi une formule qui résume son positionnement : « Je me sens moins ministre du Logement que ministre de la crise du logement. »

La phrase donne le ton. Lucide sur la situation, le ministre reconnaît l’ampleur de la crise et entend aussi faire passer un message aux professionnels : la relance ne dépendra pas uniquement du gouvernement. Elle supposera une mobilisation de toute la filière.

Autour de lui, la salle réunissait des promoteurs, constructeurs, administrateurs de biens, dirigeants de réseaux immobiliers, géomètres, architectes, urbanistes, aménageurs, banquiers, assureurs et professionnels de la gestion. Pour Vincent Jeanbrun, cet écosystème doit redevenir audible dans le débat public.  » Le logement, insiste-t-il, ne peut plus être traité comme un simple sujet sectoriel. Il touche à la mobilité, à l’emploi, à la famille, au vieillissement, à l’hébergement d’urgence et au pouvoir d’achat.« 

Pas de grand soir, mais une méthode de petits pas

Le ministre sait que sa marge de manœuvre politique est étroite. Sans majorité claire à l’Assemblée nationale, le projet de loi « Relance logement », attendu en Conseil des ministres le 24 juin, ne pourra pas prendre la forme d’une grande réforme omnibus.

Vincent Jeanbrun l’assume : « Il n’y a pas de majorité à l’Assemblée nationale. Donc ce ne sera pas la gigantesque révolution, mais ce sera l’accumulation des enjeux qui peuvent faire consensus. »

Le texte comptera dix articles. Mais le ministre prévient : il ne faut pas juger sa stratégie à ce seul projet de loi. La relance passera aussi par des mesures réglementaires, des propositions parlementaires, des ajustements glissés dans d’autres véhicules législatifs, notamment sur le squat, les normes, les logements vacants ou le statut du bailleur privé.

L’objectif n’est pas seulement technique. Il est aussi psychologique. Après des mois de crise, il faut redonner envie aux ménages, aux investisseurs, aux élus et aux professionnels de croire au logement. « Il est nécessaire que nos concitoyens entendent cette musique : ça vaut le coup d’investir dans le logement », a insisté le ministre.

Dans cette méthode, une figure occupe une place centrale : le maire. Ancien maire de L’Haÿ-les-Roses, Vincent Jeanbrun connaît le poids des élus locaux dans la production de logements. Sans eux, rien ou presque ne se fait. « Moi, j’ai été maire. Et à ce niveau-là, je pense que le maire est un acteur fondamental », a-t-il rappelé.

Le problème, selon lui : beaucoup d’élus ne croient plus à l’intérêt politique de construire. Produire expose aux critiques – béton, densité, nuisances, et le ministre veut leur redonner des arguments autant que des leviers. « Car un logement, rappelle-t-il, ce n’est pas un mètre carré de plus : c’est un jeune qui décohabite, une famille qui gagne une pièce, un senior qui quitte un pavillon inadapté, un salarié qui se rapproche de son emploi.« 

« Changer le récit » : la bataille d’image de l’immobilier

La relance du logement se joue aussi sur le terrain de l’image. Vincent Jeanbrun estime que le secteur souffre d’un récit public très défavorable : promoteurs accusés de bétonner, bailleurs assimilés à des rentiers, investisseurs soupçonnés de profiter de la tension locative. Il appelle donc les professionnels à reprendre la parole. « Il faut changer l’image de l’immobilier », a-t-il martelé.

Et d’ajouter : « Ceux qui produisent du logement décent et digne dans ce pays, ce sont des héros. Ce sont des gens qui prennent des risques. » Le ministre cherche ainsi à replacer la production de logements dans une logique d’utilité sociale. Sa formule la plus parlante porte sur la vie quotidienne : « Une pièce en plus, c’est un gamin qui a une chambre pour faire ses devoirs sereinement et réussir sa scolarité. C’est potentiellement quelqu’un qui va pouvoir changer de travail parce qu’il va pouvoir se rapprocher de son emploi. »

Dispositif Jeanbrun : l’ancien au cœur de la correction

C’est l’un des points les plus attendus par les professionnels : le dispositif Jeanbrun, nouveau mécanisme fiscal destiné à relancer l’investissement locatif privé, va être corrigé dans l’ancien. Vincent Jeanbrun reconnaît d’abord une difficulté : le dispositif est plus technique que le Pinel. « Le Pinel avait cet avantage que c’était très facile à appréhender », a-t-il admis.

Le nouveau mécanisme repose sur l’amortissement : l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus locatifs, ce qui améliore le rendement de l’opération. L’objectif : réorienter une partie de l’épargne des ménages vers la pierre, alors que l’investissement locatif a perdu en attractivité.

Dans le neuf, Vincent Jeanbrun estime que le dispositif commence à produire ses premiers effets. Il reconnaît toutefois que son démarrage a été freiné par des incompréhensions : certains acteurs attendaient encore des textes d’application alors que le mécanisme était déjà mobilisable depuis février. Il cite l’exemple d’un promoteur toulousain dont les ventes auraient redémarré après la formation des équipes commerciales et la mise en place de simulations clients. Autrement dit, le dispositif peut fonctionner, mais il doit être expliqué : promoteurs, banques, notaires, agences et conseillers patrimoniaux devront le traduire simplement pour les investisseurs.

Dans l’ancien, en revanche, le ministre reconnaît que la première version ne fonctionne pas. Elle « n’est pas opérante », a-t-il lâché. Deux obstacles sont identifiés : le niveau de travaux exigé, 30 % de la valeur du bien, et l’objectif de performance énergétique, jugé trop difficile à atteindre pour une partie du parc ancien.

Le gouvernement veut donc corriger le tir. Le seuil de travaux doit passer de 30 % à 20 %, voire descendre plus bas si les parlementaires poussent dans ce sens. L’exigence énergétique doit, elle aussi, être assouplie. « La lettre compte plus que le montant des travaux », a résumé Vincent Jeanbrun, en évoquant l’idée de privilégier le gain de performance énergétique plutôt qu’un volume de travaux parfois décourageant.

L’enjeu est considérable. L’ancien représente un gisement de logements déjà construits, souvent bien situés, mais parfois bloqués par les coûts de rénovation, la complexité des copropriétés ou les contraintes énergétiques. Les remettre en location permettrait de répondre plus vite à la demande, sans consommer de nouveaux sols. Mais l’équation reste fragile : il faut que les travaux restent finçables, que le rendement soit lisible, que la banque suive et que l’avantage fiscal soit compréhensible. C’est sur cette lisibilité que le dispositif sera jugé.

Le ministre fixe toutefois une limite : les pourcentages d’amortissement et les plafonds ne seront pas modifiés dans ce projet de loi, car ils relèvent de la loi de finances. « Le gouvernement ne proposera pas d’amélioration » sur ces paramètres, a-t-il prévenu. D’autres évolutions pourraient venir du Parlement : ouverture aux ascendants, aux descendants, voire à la maison individuelle. Mais Vincent Jeanbrun avance prudemment. Sa formule résume bien sa position : « Est-ce suffisant ? Non. Est-ce prometteur ? Oui. »

Bailleurs privés, vacance, copropriété : réhabiliter ceux qui logent

Au-delà du seul dispositif fiscal, Vincent Jeanbrun veut réhabiliter le rôle des bailleurs privés. Le sujet est sensible : dans le débat public, le propriétaire bailleur est encore souvent présenté comme un rentier. Le ministre veut au contraire rappeler que la plupart d’entre eux sont de petits propriétaires. « S’il n’y a pas une intervention dans un hémicycle où je ne parle pas de petits bailleurs privés, c’est pour refaire la pédagogie de la vérité des chiffres », a-t-il expliqué.

Son message est simple : le bailleur privé n’est pas toujours un investisseur fortuné possédant des dizaines de logements. C’est souvent un particulier qui détient un ou deux biens, qui a pris un risque, et qui arbitre entre placement financier et investissement dans la pierre.

Le gouvernement veut donc reconstruire un cadre plus équilibré : protéger les locataires contre le logement indigne et les mauvais propriétaires, mais aussi protéger les bailleurs contre les impayés de mauvaise foi. La mission confiée à Sylvain Grataloup, président de l’UNPI ddoit notamment nourrir cette réflexion sur la relation bailleur-locataire.

Le sujet rejoint celui des logements vacants. Faut-il encourager fiscalement leur remise sur le marché ? Vincent Jeanbrun se montre prudent : une défiscalisation trop généreuse pourrait produire l’effet inverse, en incitant certains propriétaires à laisser un bien vide pour bénéficier ensuite d’un avantage. Il distingue plusieurs cas : dans les zones très tendues, certains logements restent vacants par stratégie patrimoniale ; ailleurs, la vacance est subie – logement trop énergivore, travaux trop chers, copropriété bloquée, propriétaire âgé ou non solvable. La remise en location des logements classés F ou G est donc un levier central, mais elle suppose de résoudre les blocages de terrain.

La copropriété s’est d’ailleurs invitée dans le débat : contrat type de syndic figé depuis 2015, textes dispersés, besoin d’un code de la copropriété, encadrement des plateformes qui interviennent sur des missions proches de celles des syndics. Les professionnels ont fait remonter plusieurs irritants très concrets. Vincent Jeanbrun s’est montré ouvert : « C’est pour ça que j’aime ce genre de soirée. En général, on part avec des idées très concrètes, inspirées par une expérience et une connaissance fine du terrain. »

Le vieillissement de la population a aussi été abordé à travers l’habitat partagé, les résidences autonomie et le viager. Le ministre reconnaît un « mur générationnel » : demain, il faudra davantage de petits logements, davantage de logements adaptés, et de nouvelles solutions pour permettre aux seniors de rester chez eux ou de vivre autrement.

Simplification : le logement face à l’État « polycéphale »

Reste un obstacle majeur : la complexité administrative. Sur ce point, Vincent Jeanbrun tient un discours très ferme. « Dans ce pays, on est en train d’en mourir », a-t-il lancé, en dénonçant l’empilement des normes, les délais interminables et les contradictions entre services de l’État. Le ministre ne dit pas que toute norme est inutile – une règle claire peut protéger, mais pointe l’instabilité permanente et les réponses tardives.

Il prend l’exemple d’un projet de construction qui peut mettre huit à dix ans à sortir de terre, alors que la phase de chantier ne dure parfois que deux à trois ans. Le reste ? Des autorisations, des pièces complémentaires, des avis divergents, des allers-retours administratifs. Vincent Jeanbrun décrit un État « polycéphale », capable de défendre le logement d’un côté, l’environnement de l’autre, le patrimoine ailleurs, sans toujours donner une position claire aux élus et aux porteurs de projets.

Le ministre élargit même le propos au-delà du logement, en faisant référence à l’affaire Lyhanna, qui a bouleversé le pays. « Quand c’est un permis de construire qui prend du retard, c’est gênant, mais ce n’est pas grave. Là, il s’agit de la vie d’un enfant dans notre pays, sur notre sol. C’est inadmissible », a-t-il déclaré. Pour lui, la simplification administrative n’est pas un slogan technocratique, mais une urgence.

Autre frein, d’une autre nature : Bercy. Le ministre se garde de désigner l’administration budgétaire comme un ennemi — « Bercy, ce sont plein de gens formidables », précise-t-il — mais critique une doctrine qui traite trop souvent le logement comme une dépense immédiate, et pas comme un investissement. « L’Insee démontre qu’à chaque fois qu’on a mis un euro d’argent public sur la table, ça a rapporté aux finances publiques plus qu’un euro », a-t-il rappelé.

Au terme de l’échange, le ministre a renvoyé une part de la responsabilité aux professionnels eux-mêmes. Le gouvernement propose, le Parlement tranchera — mais sans majorité nette à l’Assemblée, la relance se jouera autant dans la capacité de la filière à mobiliser les élus et à parler à l’opinion que dans les textes. C’est tout le sens de l’expression qu’il a répétée toute la soirée : « équipe de France du logement ».

Pas de révolution annoncée, donc. Mais un cap, des mesures à défendre, et un message politique : dans une crise qui touche à la fois les ménages, les élus et les professionnels, le logement doit redevenir une priorité nationale.