Louer meublé ou non meublé : Qui gagne le match fiscal en 2026 ?

Entre louer meublé ou non meublé, il n’y a pas de gagnant universel : le bon choix dépend de votre objectif et de votre fiscalité. La location meublée (LMNP) garde l’avantage sur les loyers, le rendement et la souplesse de gestion. La location nue, longtemps moins bien lotie fiscalement, devient une alternative redoutable en 2026 grâce au dispositif Jeanbrun, qui lui ouvre enfin l’amortissement, un levier fiscal réservé jusqu’ici au seul meublé.

Reste à savoir laquelle correspond à votre situation. Loyers, rentabilité, durée de bail, fiscalité : nous passons les deux options au crible, en intégrant les nouveautés fiscales de 2026, pour vous aider à trancher selon votre profil d’investisseur.

Location vide ou meublée : ce qui change vraiment en 2026

En 2026, la principale nouveauté ne vient pas du meublé, mais de la location nue avec l’arrivée du dispositif Jeanbrun. Voici ce qui change et ce qui reste identique. 

Côté meublé (LMNP), la fiscalité reste stable

Bonne nouvelle pour les bailleurs en meublé : le cadre fiscal du LMNP ne change quasiment pas en 2026. Le rabot sur l’amortissement, un temps évoqué pendant les débats budgétaires, n’a finalement pas été retenu. Le statut de loueur en meublé non professionnel conserve donc ses deux régimes : le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, qui autorise la déduction des charges et l’amortissement du bien. L’atout maître du meublé reste intact.

Côté location nue, un atout inédit : l’amortissement Jeanbrun

Le vrai bouleversement est ailleurs. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, permet pour la première fois d’amortir une location vide. Concrètement, le bailleur déduit chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers, exactement comme le faisait jusqu’ici le seul meublé. En échange d’un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné, l’amortissement peut atteindre 12 000 € par an. Un mécanisme qui rebat les cartes du match meublé / non meublé et sur lequel on revient en détail plus bas.

Loyers et rentabilité : le meublé toujours devant ?

Un loyer 10 à 30 % plus élevé en meublé

À surface, emplacement et qualité équivalents, un logement meublé se loue en moyenne 10 à 30 % plus cher que le même bien loué nu. La raison est simple : le locataire paie le confort d’un logement prêt à vivre, où il n’a qu’à poser ses valises. Ce supplément de loyer constitue le premier argument en faveur d’une location meublée.

Rentabilité brute vs nette, ce qui compte vraiment

Un loyer plus élevé tire mécaniquement la rentabilité brute vers le haut. Mais c’est la rentabilité nette, une fois déduits les charges, la fiscalité et les frais, qui mesure la performance réelle d’un investissement. Or le meublé s’accompagne de coûts que le nu ignore : l’achat et le renouvellement du mobilier, un entretien plus fréquent, une gestion plus active. Avant de trancher, mieux vaut raisonner en net et faire tourner une simulation sur des hypothèses réalistes.

Vacance locative et turn-over, le revers du meublé

Le meublé a son revers : ses locataires restent moins longtemps. Le bail d’un an, ou neuf mois pour un étudiant, entraîne une rotation plus rapide, donc des périodes de vacance locative plus fréquentes et des frais de remise en état répétés. À l’inverse, la location nue, avec son bail de trois ans, offre des revenus plus réguliers et une gestion plus tranquille. Dans une zone tendue ou un secteur étudiant, ce risque reste toutefois limité : la demande de meublés y est forte.

Bail, dépôt, préavis : les règles du jeu juridique

Au-delà de la fiscalité, les deux types de location obéissent à des règles juridiques très différentes, qui pèsent sur votre souplesse de gestion au quotidien.

Durée du bail : 3 ans en nu, 1 an (ou 9 mois) en meublé

C’est la différence la plus visible. En location nue, le bail dure trois ans minimum, six ans si le bailleur est une société. En meublé, il tombe à un an, renouvelable par tacite reconduction, ou neuf mois non renouvelables pour un étudiant. Le meublé offre donc plus de souplesse pour récupérer son bien ou réviser le loyer ; le nu, davantage de stabilité.

Dépôt de garantie et préavis

Côté garanties, le meublé permet d’exiger un dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges, contre un seul mois pour un logement vide. Les préavis diffèrent aussi : pour donner congé, le propriétaire doit respecter six mois en nu et trois mois en meublé. À l’inverse, le locataire part plus vite d’un bien meublé (un mois de préavis) que d’un logement nu (trois mois, réduit à un mois en zone tendue). À noter : le bail mobilité, réservé au meublé, descend de un à dix mois, sans dépôt de garantie.

Les meubles obligatoires en location meublée

Louer meublé ne s’improvise pas : la loi impose une liste précise d’équipements. Depuis un décret de 2015, le logement doit être habitable immédiatement, le locataire ne doit avoir qu’à poser ses affaires. Sont notamment obligatoires : literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles, table et sièges, meubles de rangement, luminaires et matériel d’entretien. Cet équipement initial représente un budget à intégrer dans le calcul de rentabilité et un poste d’usure à renouveler dans le temps.

Le match fiscal : meublé (BIC) vs nu (revenus fonciers + Jeanbrun)

C’est ici que tout se joue. La fiscalité est le critère qui fait le plus souvent pencher la balance et c’est aussi là que 2026 change la donne.

Location meublée : micro-BIC ou réel, l’arme de l’amortissement

Les loyers d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), via le statut LMNP. Deux régimes au choix. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, jusqu’à 83 600 € de recettes par an : simple, mais peu optimisé. Le régime réel, lui, autorise la déduction des charges et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. Résultat : de nombreux bailleurs en meublé ne paient quasiment aucun impôt sur leurs loyers pendant des années. C’est l’atout fiscal historique du meublé et du statut LMNP. 

A noter que dans le cadre d’une location saisonnière non classée sous le régime micro-BIC, l’abattement est de 30% jusqu’à 15 000€ de revenus locatifs annuels.

Location nue classique : micro-foncier ou réel + déficit foncier

En location nue, les loyers sont imposés comme revenus fonciers. Là aussi, deux régimes. Le micro-foncier offre un abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers. Le régime réel permet de déduire les charges réelles; intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière et, si elles dépassent les loyers, de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Efficace, mais sans amortissement possible : c’est précisément ce qui manquait au nu, du moins jusqu’en 2026.

Le game-changer 2026 : l’amortissement Jeanbrun en location nue

C’est la grande nouveauté. Le nouveau dispositif Jeanbrun ouvre l’amortissement à la location nue : chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers une fraction de la valeur de son logement. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (la valeur du bâti, hors terrain), à laquelle s’applique un taux de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer. Plus le loyer est encadré, plus le taux est élevé : le plafond de déduction grimpe ainsi de 8 000 à 12 000 € par an dans le neuf. Selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social), le plafond annuel grimpe de 8 000 à 12 000 € dans le neuf. Mieux : quand l’amortissement et les charges creusent un déficit foncier, celui-ci s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €, voire 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique. En contrepartie, un engagement de location nue de 9 ans à loyer plafonné, dans un logement collectif (les maisons individuelles sont exclues) pour une acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. De quoi placer la location nue, pour la première fois, au niveau du meublé en termes d’avantages fiscaux.

Le détail qui compte en 2026 : les prélèvements sociaux. Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les revenus du meublé (LMNP), imposés en BIC, voient leurs prélèvements sociaux passer de 17,2 % à 18,6 %. Les revenus fonciers de la location nue, eux, en sont expressément exclus et restent à 17,2 %. L’écart est modeste, 1,4 point, mais il joue désormais en faveur du nu et vient s’ajouter à l’arrivée de l’amortissement Jeanbrun.

Il faut noter également que l’amortissement n’est pas un cadeau définitif, mais un avantage différé. En effet, depuis 2025 pour le meublé (LMNP) et désormais aussi pour la location nue version Jeanbrun, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value : la base imposable à la revente augmente d’autant et une partie de l’impôt économisé pendant la détention est reprise au moment de vendre. La bonne nouvelle, c’est que les abattements pour durée de détention continuent sont toujours en vigueurs. Ils offrent une exonération totale de l’impôt sur le revenue à partir de 22 ans de detention et une exoneration totale des prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention. L’amortissement reste donc un levier puissant, surtout dans une logique de détention longue.

Tableau comparatif entre une location meublée et une location vide

Avant de trancher, voici les deux modes de location face à face, critère par critère.

Critère	Location meublée (LMNP)	Location nue
Loyer	+ 10 à 30 %	Référence
Durée du bail	1 an (9 mois étudiant)	3 ans
Dépôt de garantie	2 mois de loyer	1 mois de loyer
Préavis propriétaire	3 mois	6 mois
Préavis locataire	1 mois	3 mois (1 mois en zone tendue)
Régime fiscal	BIC : micro-BIC (50 %) ou réel	Revenus fonciers : micro-foncier (30 %) ou réel
Amortissement du bien	Oui, au régime réel	Oui, via le dispositif Jeanbrun (depuis 2026)
Déficit sur le revenu global	Non	Oui : 10 700 €, jusqu’à 21 400 € (Jeanbrun + rénovation énergétique)
Gestion / vacance	Plus active, turn-over élevé	Plus stable, locataires durables
Prélèvements sociaux	18,6% (depuis 2026)	17,2%

À retenir : le meublé garde l’avantage sur le loyer, la souplesse et l’optimisation fiscale immédiate ; la location nue gagne en stabilité et avec le dispositif Jeanbrun, comble enfin son retard fiscal.

Exemple chiffré : un investissement en location nue avec Jeanbrun en 2026

Prenons un couple imposé à une tranche marginale de 30 % qui achète un appartement neuf en zone A à 250 000 €, financé par emprunt, et le loue en intermédiaire. Voici l’effet du dispositif sur 9 ans :

Sur 9 ans	Sans dispositif	Avec dispositif Jeanbrun
Prix d’acquisition	250 000 €	250 000 €
Base amortissable (80 %)	—	200 000 €
Loyers perçus	94 000 €	94 000 €
Amortissement*	0 €	− 63 000 €
Intérêts d’emprunt déduits	− 65 000 €	− 65 000 €
Charges (taxe foncière, assurance, gestion)	− 20 000 €	− 20 000 €
Revenus fonciers imposables	+ 9 000 €	− 54 000 €
Impôt sur les revenus fonciers**	4 250 €	0 €
Imputation du déficit sur le revenu global***	—	− 16 200 €

* L’amortissement = 3,5 % (taux en vigueur pour une location intermédiaire)
** TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %, soit 47,2 %.
*** déficit foncier imputé sur le revenu global, économie au taux de la TMI (30 %).

Au total, le couple économise environ 20 450 € sur 9 ans : 4 250 € d’impôt foncier effacé, plus 16 200 € d’impôt sur le revenu en moins grâce à l’imputation du déficit. Et le gain serait encore plus élevé pour un foyer fortement imposé (TMI 41 %).

A noter : Il s’agit d’un exemple simplifié, agrégé sur 9 ans et hors impact de la réintégration des amortissements à la revente. Les économies réelles dépendent de votre situation et des modalités d’application précisées par l’administration fiscal. 

Alors, louer meublé ou non meublé ? 

Entre louer vide ou meublé il n’ya pas vraiment de gagnant : le bon choix dépend de votre objectif, de votre fiscalité et du bien visé. 

Si votre priorité est un rendement locatif élevé et une gestion souple, le meublé reste une valeur sûre. Loyers plus hauts, bail court pour récupérer votre bien rapidement, fiscalité LMNP au réel qui efface souvent l’impôt sur les loyers : le meublé convient particulièrement aux petites surfaces en centre-ville, aux zones étudiantes ou touristiques, où la demande absorbe le turn-over. À condition d’accepter une gestion locative plus active.

Si vous êtes fortement imposé et que vous cherchez avant tout à réduire votre impôt sur le revenu, la location nue version Jeanbrun devient redoutable. L’amortissement, combiné au déficit foncier imputable sur le revenu global, permet d’effacer non seulement l’impôt sur les loyers mais aussi une partie de votre imposition globale. Le tout sans zonage, partout en France, dans le neuf comme dans l’ancien rénové. En échange : un engagement de 9 ans et des loyers plafonnés, à intégrer dans votre stratégie patrimoniale.