Immobilier 1er semestre 2026 (Foncia) : Le marché poursuit son repli sur fond de crise structurelle

Sur le marché de la transaction dans l’ancien, le premier semestre 2026 présente une dynamique en trois temps. Les deux premiers mois de l’année ont montré des signes encourageants de reprise avec un stabilisation du nombre de compromis signés par rapport à 2025.

En revanche, à partir du mois de mars, le marché a amorcé un retournement, marqué par une diminution de 8 % du nombre de transactions sur le mois.

Transaction dans l’ancien : une reprise avortée

Ce repli s’est poursuivi et accéléré au cours des mois suivants, portant la baisse semestrielle à 7 % par rapport au premier semestre de l’an dernier avec une annulation des compromis en progression de 11 %. Plusieurs facteurs expliquent ce repli : les incertitudes économiques, les tensions géopolitiques, les premiers signes de remontée des taux d’emprunt ainsi que l’anticipation de nouvelles hausses. Ces facteurs entretiennent un cercle de défiance qui affecte la confiance des ménages et freine leurs projets immobiliers. A 82 en mai 2026, l’indice de confiance de l’INSEE a ainsi atteint son plus bas niveau depuis mars 2023. 

Foncia constate également que son stock de mandats de vente augmente de 5 %. Dans le même temps, les prix restent stables et les surfaces vendues aussi. Malgré tout, les délais de ventes restent autour des 3 mois (93 jours). 

« Ce premier semestre illustre parfaitement la fragilité du marché. Nous avons vécu deux trimestres totalement opposés : un début d’année porté par un climat de confiance, avec des prix et des taux d’emprunt relativement stables, favorisant la concrétisation des projets immobiliers et la signature de compromis. Puis, dès mars, un coup d’arrêt brutal. Nos consultants immobiliers le disent tous : les visites sont là, les projets sont là, mais la décision ne se prend plus. Ce n’est pas un problème d’offre ou de demande, c’est un problème de confiance. Et cette confiance ne reviendra qu’avec un environnement économique et politique stabilisé », indique Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction, Développement et Location. 

Marché locatif : une crise structurelle d’une intensité inédite

Le marché locatif traverse une crise qui ne cesse de s’intensifier, marquée par un déséquilibre profond entre l’offre et la demande, particulièrement dans les grandes agglomérations. Cette situation s’explique notamment par le retrait progressif de nombreux investisseurs privés.

Malgré les annonces politiques récentes destinées à soutenir l’investissement ; la pression fiscale, les exigences liées à la performance énergétique des logements et la multiplication des obligations réglementaires continuent de peser sur l’investissement locatif.

En effet, en début d’année, les annonces réalisées dans le cadre du dispositif Jeanbrun avaient suscité un regain d’intérêt, laissant entrevoir une possible reprise de la dynamique d’investissement. Cet intérêt ne s’est toutefois pas concrétisé à ce stade, ni en achats ni en mandats de gestion confiés, dans un contexte d’attentisme persistant des investisseurs.

À l’échelle nationale, Foncia observe :

• Une baisse du nombre de congés locataires (- 7 %),
• Un recul du nombre de relocations (- 1 %),
• Une légère hausse de stock de logements à louer (+ 3 %) mais un stock de logements à louer actuellement de seulement 2,5 % de son parc géré au national,
• Un taux de rotation limité 19,7 % (en retrait de 2,5 %),
• Un taux d’occupation du parc atteignant 90,9 % (en baisse de 0,1 point). 

Location : un paradoxe territorial de plus en plus marqué 

Dans de nombreuses villes, le nombre de logements disponibles reste largement insuffisant pour répondre aux besoins des candidats à la location. Dans les grandes métropoles telles que Paris, Lyon ou Bordeaux, le stock de biens à louer continue de diminuer et reste inférieur à 1,5 % du parc géré par Foncia. La demande locative ne cesse de progresser alors que le volume de congés locataires continue de baisser. Une situation particulièrement préoccupante à l’heure où débute habituellement la haute saison des locations étudiantes.

À l’inverse, dans certaines villes moyennes comme Limoges, Grenoble ou Poitiers, l’offre locative est plus abondante. Le stock de biens disponibles y demeure plus élevé et les propriétaires bailleurs rencontrent davantage de difficultés à identifier des candidats présentant des garanties financières suffisantes. Cette situation s’explique notamment par des prix de l’immobilier plus accessibles, qui conduisent une partie des ménages en capacité d’acheter à privilégier l’acquisition de leur résidence plutôt que la location.

« La pression sur le marché locatif atteint un niveau inédit. Avec plus + 30 % dossiers qualifiés déposés sur Foncia.com depuis le début de l’année, la demande locative explose alors que l’offre continue de se contracter. En tant que leader sur le marché locatif, nous mettons tout en œuvre pour répondre à cette situation : grâce à l’expertise et la mobilisation de nos équipes, à la puissance de notre réseau et à nos outils digitaux, nous accompagnons propriétaires et candidats locataires partout sur le territoire afin de fluidifier l’accès au logement et sécuriser les parcours locatifs. Mais l’engagement des professionnels ne suffira pas à lui seul à résorber la crise. Les récentes annonces gouvernementales vont dans le bon sens et doivent être poursuivies. La France a besoin d’un véritable choc de confiance en faveur du logement avec un cadre fiscal et réglementaire stable, lisible et durable », déclare Zahir Keenoo, président de Foncia ADB.

Rénovation énergétique : une dynamique qui se confirme et s’amplifie

Dans un contexte où les signaux positifs demeurent rares sur le marché immobilier, de plus en plus de copropriétés entrent dans une démarche de rénovation énergétique. Les résultats observés ces dernières années confirment qu’un accompagnement structuré, associé à des moyens humains et techniques dédiés, permet d’accélérer concrètement la rénovation du parc immobilier. 

Après avoir renforcé son engagement en faveur de la transition énergétique avec la signature du Green Deal 2 aux côtés du Plan Bâtiment Durable en juillet 2025, Foncia a poursuivi ses efforts pour accompagner les copropriétés dans leurs projets de rénovation. Alors qu’en 2025, près de 25 000 logements en copropriété gérés par Foncia se sont inscrits dans une démarche active de rénovation énergétique, à travers des projets votés ou engagés en phase d’études, la dynamique se poursuit en 2026. 

À l’issue de la saison haute des assemblées générales, les premiers résultats confirment cette accélération, avec 60 copropriétés représentant 4 600 lots ayant votés des travaux de rénovation énergétique et près d’une centaine de copropriétés représentant 4 900 lots ayant engagés la phase d’études, soit 9 500 logements supplémentaires s’inscrivant dans un projet de rénovation énergétique global en copropriété.

Un signal encourageant qui montre que la transition énergétique des copropriétés est désormais pleinement enclenchée et qu’elle doit constituer l’un des principaux moteurs de transformation du parc immobilier.