Immobilier : Les locataires restent 9 mois de plus dans leur logement qu’en 2019

Les locataires restent désormais beaucoup plus longtemps dans leur logement. En 2025, la durée moyenne d’occupation atteint 37,6 mois, contre 28,3 mois en 2019, soit 9,3 mois supplémentaires en six ans. C’est ce que révèle une étude de Maslow.immo qui analyse ce phénomène :

« Dans un contexte de tension persistante sur l’offre locative, de difficultés d’accès à la propriété et de pouvoir d’achat immobilier contraint, cette évolution révèle un marché où les parcours résidentiels se figent progressivement », explique Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow.immo.

Et selon lui, pour les investisseurs, celle-ci traduit également une transformation profonde du marché locatif : la stabilité d’occupation devient un critère d’analyse central, au même titre que le rendement ou la localisation.

Les locataires restent plus longtemps dans leur logement

En six ans, la durée moyenne de séjour des locataires a progressé de 33 %, passant de 28,3 mois en 2019 à 37,6 mois en 2025. La durée médiane suit la même trajectoire, de 21,9 mois à 32,3 mois sur la période.

Cette tendance se confirme également dans la part des baux longs. En 2019, un bail clôturé sur quatre avait une durée d’au moins trois ans. En 2025, cette proportion dépasse désormais quatre baux sur dix.

Cette évolution ne traduit pas un simple effet conjoncturel lié au Covid. Si le confinement a temporairement gelé les mobilités au printemps 2020, les sorties locatives ont rapidement retrouvé leur niveau habituel, avec même un pic de rattrapage en 2021. L’allongement des durées apparaît surtout à partir de 2023, dans un calendrier qui coïncide avec la remontée des taux d’intérêt et le durcissement de l’accès au crédit immobilier.

« Le marché locatif entre dans une nouvelle phase. Une partie des ménages qui auraient pu accéder à la propriété il y a quelques années restent aujourd’hui locataires plus longtemps. Pour les investisseurs, cela change la lecture du marché : la stabilité du locataire devient un indicateur clé de sécurisation du projet, au même titre que la tension locative et le rendement», précise Pierre-Emmanuel Jus.

Les zones tendues et les logements familiaux concentrent les plus fortes hausses

L’allongement des durées de location est particulièrement marqué dans les zones les plus tendues. En zone A, la durée moyenne d’occupation progresse de 31,3 %, passant de 27,4 mois en 2019-2020 à 36 mois en 2024-2025. En zone Abis, elle atteint désormais 43,7 mois en moyenne.

La typologie du logement joue également un rôle déterminant. Les studios et T1 restent relativement stables, avec une hausse limitée de 2,7 mois sur la période. À l’inverse, les T2, T3 et grandes typologies connaissent une progression beaucoup plus nette.

Les T3 passent ainsi de 31,6 mois en moyenne en 2019-2020 à 39,5 mois en 2024-2025. Les T4 et plus atteignent même 47,5 mois en moyenne, soit près de quatre ans d’occupation.

Cette évolution traduit une réalité de marché : plus le logement répond à un besoin résidentiel durable, plus les locataires semblent hésiter à le quitter. Dans les zones tendues, changer de logement signifie souvent accepter un loyer plus élevé, supporter des frais de déménagement et prendre le risque de ne pas retrouver un bien équivalent.

Pour les investisseurs, la stabilité locative devient un nouvel indicateur à suivre

Dans un marché immobilier plus sélectif, l’investissement locatif ne peut plus être analysé uniquement à travers le rendement brut. La durée d’occupation des locataires devient un critère stratégique, car elle influence directement la vacance locative, la régularité des revenus et la gestion du bien.

Un locataire qui reste plus longtemps permet de réduire les périodes de relocation, les frais de remise en location et l’incertitude liée au changement d’occupant. Pour les investisseurs, cette stabilité peut contribuer à sécuriser le projet, notamment dans les zones où la demande locative reste forte. Mais cette lecture doit être nuancée. Dans un marché sous tension, l’allongement des durées d’occupation peut aussi révéler une difficulté croissante à se reloger ou à accéder à la propriété.

« L’enjeu, pour un investisseur, n’est pas seulement de chercher le rendement le plus élevé. Il faut comprendre la profondeur du marché locatif, la typologie de demande et la capacité du bien à répondre à un besoin durable. Un logement bien situé, adapté à son marché et occupé sur une longue durée peut offrir une vraie sécurité patrimoniale », poursuit Pierre-Emmanuel Jus.