Immobilier : Les stations balnéaires ne résistent plus à la baisse des prix

Alors que la saison estivale bat son plein et que les vagues de chaleur se succèdent, la FNAIM publie la 5ᵉ édition de son étude annuelle sur le marché immobilier des stations balnéaires, menée sur 515 communes du littoral métropolitain.

Deux enseignements marquants cette année : le littoral, longtemps porté par l’engouement post-Covid, fait désormais moins bien que le reste du pays. Et alors que le décret du 13 février 2026 vient de classer 230 stations balnéaires en zone de risque d’érosion côtière, les prix y progressent plus vite qu’ailleurs. Une hausse qui concerne paradoxalement les seules zones exposées, quand le marché balnéaire dans son ensemble recule légèrement.

Le littoral n’est plus la valeur-refuge post-Covid

Au 1ᵉʳ mai 2026, le prix moyen dans les stations balnéaires s’établit à 4 536 €/m², soit environ 50 % de plus qu’en France métropolitaine (3 006 €/m²). Mais l’écart de dynamique s’inverse. Après l’envolée de 2020-2022 (+25 % sur les maisons en deux ans), le littoral est sur un plateau légèrement descendant : −1,6 % depuis janvier 2024, contre +0,8 % en France métropolitaine sur la même période.

Pour la première fois depuis la crise sanitaire, le segment balnéaire évolue moins favorablement que l’ensemble du marché.

Une France littorale à deux vitesses

Sur un an, quatre régions reculent : la Bretagne (−2,7 %, la plus accessible avec 3 455 €/m²), les Pays de la Loire (−1,7 %), la Normandie (−1,2 %) et la Nouvelle-Aquitaine (−1,1 %). À l’inverse, seule la façade méditerranéenne résiste vraiment : PACA progresse de +2,2 % et reste de loin la région la plus chère (6 014 €/m²).

Les trois communes les plus chères de France sont d’ailleurs des stations balnéaires : Saint-Jean-Cap-Ferrat (17 143 €/m²), Saint-Tropez (16 348 €/m²) et Ramatuelle (15 928 €/m²) et l’on compte 10 stations balnéaires parmi les 20 communes les plus chères du pays.

Le paradoxe climatique : le marché ne décote pas le risque, il le survalorise

C’est l’enseignement le plus frappant de cette édition. Le décret du 13 février 2026 a identifié 371 communes exposées au recul du trait de côte, dont 230 stations balnéaires, soit 45 % d’entre elles (82 en Bretagne, 48 en Normandie, 35 en Nouvelle-Aquitaine…). Or, loin de subir une décote, ces communes affichent les meilleures performances : +1,5 % sur un an, contre −0,5 % pour les stations non exposées. Au 1ᵉʳ mai 2026, le prix moyen y atteint 4 988 €/m², contre 4 396 €/m² ailleurs.

L’explication tient largement à la géographie : les zones les plus exposées sont aussi, souvent, les plus désirables : front de mer immédiat, presqu’îles, communes emblématiques. Le marché continue donc de privilégier l’emplacement sans intégrer le risque, alors même que celui-ci est désormais cartographié et obligatoirement mentionné dans les annonces depuis 2023.

Des acquéreurs plus âgés, et moins d’étrangers

Le profil des acquéreurs reste marqué : les acheteurs ont en moyenne 55,7 ans (contre 45,8 en métropole) et 42 % ont 60 ans ou plus. Nouveauté : la part des acquéreurs étrangers recule nettement, à 4,8 % (contre 7,9 % à l’échelle nationale), la nationalité belge devançant désormais les acheteurs italiens et allemands.

« Le littoral reste un marché à part, mais il n’est plus déconnecté du cycle national : il décroche même légèrement. Après deux années d’euphorie post-Covid, le marché des stations balnéaires revient à la réalité du cycle : les prix y reculent légèrement, quand ils se stabilisent au niveau national. Mais avec 4 536 €/m² en moyenne, soit environ 50 % de plus qu’ailleurs, le littoral conserve une attractivité et une valeur que peu de territoires peuvent revendiquer. La vraie ligne de partage est désormais géographique : la façade méditerranéenne tient, la façade atlantique respire », analyse Loïc Cantin, président de la FNAIM.