Logements vacants : Ce qui va changer pour les propriétaires en 2027

La fiscalité des logements vacants va évoluer à compter de 2027. La loi de finances pour 2026 prévoit en effet la fusion de deux dispositifs aujourd’hui distincts : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

L’objectif affiché est de simplifier un système souvent jugé complexe, tout en conservant une distinction entre les territoires confrontés à une forte tension immobilière et ceux où la pression sur le logement est moins importante.

Pourquoi les deux taxes sur les logements vacants vont disparaître

Aujourd’hui, un propriétaire peut être redevable de l’une ou l’autre des taxes selon la commune où se situe son bien.

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’applique dans les communes situées en zone tendue. Elle concerne les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), elle, peut être instaurée par certaines communes situées hors zone tendue. Elle vise les logements vacants depuis plus de deux ans.

La loi de finances pour 2026 met fin à cette coexistence. Dans l’exposé de l’amendement adopté au Sénat, cette réforme est présentée comme étant réalisée « dans un souci de simplification et de lisibilité ». Les sénateurs soulignent également que la coexistence des deux dispositifs créait une « confusion » pour les contribuables.

À partir des impositions établies au titre de 2027, une seule taxe remplacera donc les deux mécanismes actuels : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.

Dans quels cas la nouvelle taxe s’appliquera-t-elle ?

La réforme ne supprime pas la distinction entre zones tendues et territoires moins soumis à la pression immobilière.

Dans les communes situées en zone tendue, la nouvelle taxe s’appliquera automatiquement. Un logement pourra être imposé dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année concernée.

Dans les communes situées hors zone tendue, la taxe restera facultative. Les communes ou intercommunalités devront décider de l’instaurer par délibération. Dans ce cas, seuls les logements vacants depuis au moins deux ans seront concernés.

Pour être considéré comme vacant, un logement doit notamment être destiné à l’habitation, disposer des équipements de confort essentiels et être inoccupé depuis la durée requise. Un logement insuffisamment meublé peut également être considéré comme vacant.

L’administration fiscale s’appuiera notamment sur les informations renseignées par les propriétaires dans la déclaration d’occupation des biens immobiliers afin de déterminer si le logement est imposable ou non.

Les principales exonérations maintenues

Plusieurs situations continueront d’ouvrir droit à une exonération.

Ce sera notamment le cas lorsque le logement reste inoccupé pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire. Par exemple, un bien proposé à la vente ou à la location au prix du marché mais qui ne trouve pas preneur.

La taxe ne s’appliquera pas non plus lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence.

Les logements détenus par des organismes HLM resteront également exonérés.

Comment sera calculée la nouvelle taxe ?

Le mode de calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement.

Cette valeur correspond au loyer théorique annuel que pourrait produire le bien s’il était mis en location dans des conditions normales de marché. Elle sert déjà de base à plusieurs impôts locaux.

Le montant de la taxe sera obtenu en appliquant un taux à cette valeur locative.

Dans les communes situées en zone tendue, les taux seront fixés à :

• 17 % la première année d’imposition ;
• 34 % à partir de la deuxième année.

Ces niveaux sont identiques à ceux actuellement appliqués dans le cadre de la TLV.

La nouveauté réside dans la possibilité offerte aux communes d’augmenter ces taux. Après délibération, elles pourront porter l’imposition jusqu’à 30 % la première année et jusqu’à 60 % les années suivantes.

Hors zones tendues, les communes disposeront également d’une marge de manœuvre. Elles pourront fixer librement le taux applicable, dans la limite de 50 %.

Ce que cela change pour les propriétaires

La réforme ne constitue pas un durcissement uniforme de la fiscalité des logements vacants.

Pour les propriétaires situés en zone tendue, les taux de base restent inchangés par rapport à la taxe actuelle. En revanche, certaines collectivités pourront choisir d’augmenter la pression fiscale dans les limites prévues par la loi.

Pour les propriétaires situés hors zone tendue, le principe d’une décision locale est maintenu. La taxe ne pourra s’appliquer que si la commune ou l’intercommunalité décide de la mettre en place.

Cette réforme impose également une vigilance accrue sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers. Les informations déclarées serviront directement à l’administration fiscale pour identifier les logements vacants et calculer l’impôt éventuellement dû.