Pour bien choisir sa Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), il s’avère essentiel de tenir compte de certains critères. Voici la démarche à suivre.

Comment bien choisir une SCPI pour réussir son investissement ?

Pour préparer leur retraite ou simplement pour générer des revenus complémentaires, bon nombre de personnes se tournent vers les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cette méthode d’investissement offre à la fois un rendement intéressant et un niveau de risque faible.

Le principal avantage de cet investissement est l’actif sous-jacent sur lequel il se focalise : l’immobilier. L’investissement immobilier est sans contexte un placement plus sécuritaire que les investissements financiers.

Il existe cependant une multitude de sociétés civiles immobilières sur le marché français. Faire le bon choix peut alors devenir une tâche complexe pour certains investisseurs, surtout les débutants.

Afin de profiter pleinement des nombreux avantages de cette méthode d’investissement, voici les éléments clés à prendre en considération pour bien choisir sa SCPI.

La capitalisation de la SCPI : Le critère le plus pertinent pour faire un meilleur choix

Choisir d’investir dans une société civile de placement immobilier requiert l’étude de certains critères importants dont la capitalisation de celle-ci. La mutualisation du risque est l’un des premiers avantages de cet investissement, notamment par rapport à l’investissement locatif en direct.

Investir sur le marché immobilier en parts de SCPI permet d’être propriétaire de milliers de mètres carrés répartis sur différents secteurs d’activité ou différentes zones géographiques.

Plus la taille de la société civile immobilière est importante, moins le risque de contre-performance sur un bien particulier est important.

C’est pourquoi il est conseillé de privilégier les sociétés civiles immobilières ayant au moins 300 000 000 d’euros de capitalisation. Celles qui disposent de nombreux biens immobiliers en gestion seront en effet moins sensibles à la défaillance d’un de leurs biens.

Le rendement : Un élément de performance de la société à ne pas négliger

Le rendement ou le taux de distribution est également un critère important pour bien choisir sa SCPI. Il faut savoir qu’en moyenne les sociétés civiles de placement immobilier ont un rendement de 5% environ.

Les plus performantes d’entre-elles pourront offrir un rendement de 6%. Il faut cependant noter que ces rendements ne sont pas garantis. Chaque année, ils peuvent en effet connaître une hausse ou une baisse.

Le futur investisseur ne doit pas alors hésiter à consulter le portefeuille des sociétés civiles de placement immobilier qui l’intéressent. Il peut par exemple voir les SCPI d’Anaxago pour identifier celles qui respectent ce critère de performance.

Opérant dans le secteur depuis plusieurs années, Anaxago est une plateforme en ligne qui donne la possibilité d’investir dans la pierre-papier.

L’essentiel, c’est de choisir une société civile immobilière qui offre un rendement dans la moyenne ou au-dessus. Il faut donc faire attention à certaines jeunes sociétés civiles immobilières qui affichent des rendements attractifs qu’elles-mêmes ne pourront pas évidemment tenir sur la durée.

Le taux d’occupation financier de la société : Un point crucial à étudier

Le pourcentage du parc immobilier occupé par les sociétés civiles de placement immobilier est un chiffre public. Il est ainsi accessible pour chaque SCPI du marché, sauf pour la société civile immobilière « Épargne Foncière ».

Le taux d’occupation de celle-ci est inférieur à 90%. Ce chiffre s’explique par la rénovation évolutive de son important parc immobilier pour se conformer aux normes en matière de maîtrise de l’énergie.

Il est conseillé de choisir les sociétés civiles immobilières qui ont un taux d’occupation supérieur ou égal à 90%. Celles dont le taux d’occupation est compris entre 95% et 100% sont évidemment les meilleures dans cette catégorie.

En effet, ce taux signifierait que l’intégralité de leur patrimoine immobilier est louée et donc optimisée.

Les liquidités et la revente des parts : Des points essentiels à ne pas ignorer

La revente des parts et le report à nouveau d’une structure d’investissement de placement collectif sont aussi des éléments clés à ne pas négliger lors du choix.

La revente

Il faut noter que la revente des parts de SCPI se passe comme la revente des actions sur les marchés financiers. Il s’agit en effet d’une question d’offre et de demande.

Lorsque l’investisseur souhaitera revendre une partie ou la totalité de ses parts, celles-ci seront d’abord techniquement détruites. De nouvelles parts seront ensuite émises, puis vendues à un ou plusieurs acheteurs.

C’est pour cela qu’il faut choisir les grosses sociétés civiles immobilières. La taille et le volume de transaction de celles-ci vont en effet faciliter et accélérer la revente des parts.

Cliquez ici pour en savoir plus sur les différents types de sociétés civiles de placement immobilier en France.

Le report à nouveau

Le report à nouveau est le « cash » que détient la société civile de placement immobilier. Il s’agit concrètement des liquidités non utilisées. Les sociétés civiles immobilières prévoyantes possèdent des liquidités élevées (de l’ordre de 10%) permettant ainsi :

• D’anticiper des travaux ;
• De gérer une vacance locative ;
• D’assurer une stabilité dans le versement des loyers.

En principe, une société civile de placement immobilier plus ancienne aura plus de report à nouveau. Cela constitue un gage de solidité financière pour les investisseurs.

Par contre, une société civile immobilière qui redistribue toutes ses richesses chaque année aura sans aucun doute un report à nouveau faible. Un imprévu (un départ de locataire ou un locataire mauvais payeur) peut avoir des conséquences néfastes sur son rendement sur une année.

Cette page fournit des informations utiles sur les missions de la société civile de placement immobilier ainsi que sur la fiscalité applicable.

La composition du patrimoine immobilier de la société : Un véritable critère de sélection

Pour choisir une bonne société civile immobilière, il faut aussi se baser sur la composition de son actif. Ce dernier est le moteur du rendement. Le patrimoine immobilier d’une SCPI se compose souvent de :

• Bureaux ;
• Commerces ;
• Résidences de santé ou d’éducation.

Le choix de ces types d’actifs peut se faire en fonction des convictions personnelles de l’investisseur, mais aussi en fonction d’une meilleure harmonisation de son patrimoine.

Selon les objectifs patrimoniaux de l’épargnant, il est possible de choisir de l’immobilier ancien en « fonds de portefeuille » ou des immeubles neufs. Il est cependant important de diversifier ses investissements. Il faut éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier.

Il est alors préférable d’investir dans plusieurs sociétés civiles de placement immobilier, gérées par différents opérateurs sur différentes catégories d’actifs (bureaux parisiens, e-commerces en Province, crèches, etc.).

Choisir plusieurs SCPI différentes en tout point de vue (stratégie d’investissement, performance, qualité de locataires, etc.) permet en effet de répartir le risque.