Immobilier : Atterrisage du marché ou retournement des prix ?

« Tout le monde sait que le marché s’est retourné à l’été« , assuré mardi Charles Marinakis, président de Century 21 France.

Sur l’ensemble de 2022, le prix moyen au mètre carré a grimpé à des niveaux record, d’après les données annuelles de ce réseau d’agences. Des chiffres qui cachent cependant une cassure au mitan de l’année, moment où les prix ont commencé à baisser.

D’autres professionnels observent des tendances comparables. Laforêt constate « un marché de l’immobilier ancien en deux temps« , avec de fortes hausses jusqu’en juillet puis un marché plus calme ensuite. Orpi enregistre « un léger ralentissement de la hausse des prix, notamment depuis septembre, qui agit directement sur la signature des compromis« . Et selon Meilleurs Agents, les prix au mètre carré ont augmenté de 3,6% entre janvier et juin, mais seulement de 1% entre juillet et décembre.

Hausse des taux d’intérêt réduit l’accès au crédit

Première cause: la remontée rapide des taux d’intérêt et la réglementation française sur le taux d’usure, qui ont réduit l’accès au crédit.

« Le moteur du moment qui cale, c’est le crédit », explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Il y a « des répercussions sur le marché immobilier, notamment là où il est le plus dépendant du crédit, donc dans les grandes villes« .

Dans plusieurs métropoles, les prix, devenus très élevés, ont ainsi reculé, comme à Paris, Lyon ou Bordeaux, où les acquéreurs ne peuvent plus suivre.

« Quand c’est trop cher, c’est trop cher!« , résume Charles Marinakis, qui voit cette tendance se poursuivre en 2023.

La ruée vers les maisons avec jardins s’estompe

Tous voient s’estomper la ruée vers les maisons individuelles avec jardin, entamée à la sortie des confinements en 2020.

« Il y a toujours une surperformance des prix des maisons par rapport aux appartements, mais qui tend à se réduire« , analyse Thomas Lefebvre.

Laforêt parle même d’un « retour à la ville« , poussé par des familles, des séniors ou des jeunes actifs qui se sont trop éloignés des services ou de l’emploi.

« On avait vu les prix des maisons en environnement rural flamber parce que tout le monde voulait son jardin et sa maison individuelle, mais il n’y avait pas de raison, comme une gare TGV sortie de terre ou un bassin d’emploi qui a fleuri« , juge le président de Laforêt, Yann Jéhanno.

Le coût de l’énergie et des carburants fait réfléchir

La montée des prix de l’énergie et des carburants a aussi, dit-il, pu faire réfléchir des familles: une maison plus grande est plus chère à chauffer et un bien éloigné de la ville augmente la dépendance à la voiture.

Century 21 prédit ainsi que pour calculer les moyens d’un ménage, il faudra bientôt estimer non seulement les mensualités de crédit, les charges et les taxes, mais aussi les coûts de l’énergie et des déplacements !

Mais, relève Thomas Lefebvre, « on a toujours, mine de rien, des zones rurales qui continuent à surperformer, ce qui s’explique par le fait que les prix restent relativement abordables dans ces territoires-là« .

Lui estime que le retour en ville de familles échaudées par les coûts énergétiques n’est pas un phénomène massif, car ce sont avant tout les ménages modestes qui achètent en périphérie.

Une tendance qui s’aggrave, au risque de creuser encore les inégalités.

« Si dans certaines villes périphériques, le prix au mètre carré est en hausse continue, il est surtout soutenu par les transactions sur des typologies de biens plus grands et souvent plus prestigieux« , note Corinne Bérec, vice-présidente d’Orpi.

« On observe le phénomène très nettement en Île-de-France: alors que les premières et deuxièmes couronnes présentaient de belles opportunités pour les ménages moins aisés, il n’y aura bientôt plus de biens répondant aux besoins du plus grand nombre« , craint-elle.