Investissement locatif : Obtenir un financement en 2023, mission impossible ?

Depuis plusieurs mois, la remontée des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers rend les emprunts plus difficiles d’accès pour les ménages. Avec une baisse des transactions immobilières, l’octroi de crédit en avril 2023 a également chuté de 40% par rapport au trimestre précédent. En décortiquant les chiffres de la Banque de France, il est possible de nuancer cette vision négative qui pèse actuellement sur le contexte d’emprunt des ménages français.

Les experts de Maslow, la proptech spécialiste de l’investissement locatif en ligne, accompagnés par ceux de Valority, acteur de l’investissement locatif, apportent un éclairage sur la situation.

Le crédit français se stabilise

Le contexte économique permet aux banques françaises de distribuer davantage  de crédits immobiliers que les autres pays européens tout en étant moins chers, malgré la hausse généralisée des taux. En avril 2023, la Banque de France a d’ailleurs accordé pour 12 milliards de crédits aux particuliers. 

Avec un modèle attribuant majoritairement des crédits immobilier à taux fixe, les banques françaises permettent de protéger les investisseurs contre la hausse des taux. En février 2023, la part des crédits à taux variables ne représentait que 4% de la totalité des crédits accordés, contre 17% en Allemagne, 25% en Espagne ou encore 46% en Italie. Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, précise :  “En France aujourd’hui, nous pouvons  emprunter à 3 % alors que l’on connaît une inflation à 6 % !  L’effet de levier du crédit reste donc une opportunité à saisir pour les investisseurs qui empruntent à taux fixe.”

L’Observatoire du Crédit Logement a d’ailleurs indiqué un ralentissement de l’augmentation du taux moyen des crédits immobiliers entre le premier trimestre 2023 (+20 points de base) et le mois d’avril (+11 points de base). Les ménages attendent donc une stabilisation des prix de l’immobilier et des taux de crédits pour emprunter.

Comment les banques attribuent-elles les crédits immobiliers?

Les banques françaises délivrent davantage de crédits aux emprunteurs qui possèdent un fort apport initial, mais également aux projets dont la Loan to Value (LTV), c’est-à-dire le rapport entre le montant de l’emprunt et le montant de l’actif financé, est faible. D’après les relevés de la Banque de France, en décembre 2022, près de 31,6% des crédits étaient accordés aux demandes de financement à hauteur de 85% ou moins du montant de l’actif.

Les banques sont également très attentives à la nature des projets des emprunteurs afin d’accorder les crédits immobiliers, en favorisant les crédits pour les primo-accédants ou les individus qui souhaitent acheter leur résidence principale, soit en 2002, 67% des crédits totaux accordés aux emprunteurs. 

Enfin, au regard des chiffres de La Banque de France, les foyers dont les revenus annuels se situent entre 50 000 et 100 000 euros seraient privilégiés par les banques. Cette catégorie des ménages représente 38% des crédits octroyés en décembre 2022, contre près de 25% pour les ménages dont les revenus annuels se situent entre 30 000 et 50 000 euros.

Quel est le portrait de l’investisseur en 2023 ?

Et les investisseurs dans tout ça ? Les scénarios les plus pessimistes ne semblent donc pas forcément être les plus vrais malgré des taux historiquement bas lors des trois dernières années. Les experts de Maslow restent optimistes quant aux financements des projets d’investissement locatif pour l’année en cours.

Obtenir un crédit pour financer son investissement locatif n’est pas mission impossible, bien au contraire. Les ménages qui gagnent entre 50 000 et 100 000 euros, qui fournissent un apport ou une épargne de 15 % du montant de l’achat seront les cibles privilégiées des banques. De l’autre côté, les foyers avec des revenus annuels et un apport inférieur ne seront pas pour autant écartés. Également, Maslow remarque que la plupart des crédits sont délivrés en province, soit 77,5%. 

En couplant les données de différentes études, dont celles de l’Observatoire du Crédit Logement, de la Banque de France et de YuuGov, le profil type d’un emprunteur en 2023 est un individu plutôt jeune (46,6% des emprunteurs ont entre 30 et 39 ans), en situation d’emploi stable, qui souhaite acheter un bien en région tout en étant sensible aux questionnement énergétique lié au logement, en achetant un bien neuf (54,1% des emprunteurs pour acheter un bien neuf ont moins de 35 ans) ou bien en achetant un bien immobilier ancien tout en faisant des travaux de rénovation énergétique suite à son achat. En effet, 55% des 18-34 ans sont prêts à acheter un bien énergivore et à y faire des travaux d’isolation, grâce aux différents dispositifs d’aides mis en place. 

Quels critères privilégier pour réussir son projet ?

Pierre-Emmanuel Jus préconise ainsi aux investisseurs d’opter pour la sécurité avec une solution pensée en fonction de leurs moyens : “Hier, les acquéreurs pouvaient facilement acheter un bien à 200 000 euros. Aujourd’hui, Maslow accompagne ces mêmes investisseurs sur des projets immobiliers avec des budgets certes inférieurs, mais en privilégiant toujours les critères objectifs d’un investissement locatif réussi : l’emplacement, la dynamique de marché, la tension locative, le potentiel de revente.”