Immobilier en montagne & rénovation énergétique : Les opportunités à saisir en 2025

Avec une part de passoires thermiques beaucoup plus importante que la moyenne nationale, le parc de logements de montagne est particulièrement concerné par l’impératif de rénovation énergétique des logements.

Alors que les territoires de montagne mènent une transition globale d’adaptation aux effets du réchauffement climatique et de sobriété énergétique, les logements situés dans ces zones ont de quoi séduire les investisseurs.

Grâce à des prix compétitifs dans certaines stations, une demande locative soutenue et des aides à la rénovation énergétique nombreuses, l’achat et la rénovation de passoires thermiques à la montagne constituent une réelle opportunité d’investissement.

Homélior, entreprise spécialisée dans la rénovation énergétique, a identifié 5 stations de ski particulièrement attractives pour un investissement immobilier, combinant rentabilité et participation active à la transition énergétique.

Les logements de montagne, un « vivier » de passoires thermiques à rénover

Avec une majorité de logements construits entre les années 1960 et 1980, avant l’introduction de normes thermiques rigoureuses, le parc de logements de montagne présente souvent une isolation insuffisante, aggravée par les conditions climatiques liées à l’altitude. Ces logements étant globalement destinés à un usage saisonnier (résidences secondaires ou location saisonnière), ils ont tendance à être délaissés par leurs propriétaires, réticents à s’engager dans des travaux de rénovation énergétique.

Certaines stations de montagne comptent jusqu’à 70 % de passoires thermiques, contre 17 % en moyenne en France. Le problème a d’ailleurs été identifié au niveau national, et les stations de montagne font l’objet d’un programme de rénovation (2021-2026) piloté par Atout France. Alors que l’année 2025 marque l’interdiction de mise en location des logements classés G sur le DPE, la rénovation énergétique des logements, en particulier ceux situés à la montagne, est appelée à s’accélérer.

5 stations où investir en 2025 avec une valorisation patrimoniale assurée

Le réchauffement climatique rebat les cartes de l’immobilier en montagne, mais sans remettre en cause l’attractivité touristique de ces régions. Les stations de haute altitude, offrant davantage de garanties en matière d’enneigement, sont celles qui voient leurs prix augmenter le plus fortement. Quant aux stations de moyenne montagne, contraintes de se trouver de nouvelles vocations (tourisme de bien-être, tourisme culturel), elles bénéficient d’une affluence touristique toujours aussi soutenue.

Le marché immobilier locatif dans les stations de montagne reste donc marqué par une forte tension. Certaines stations adoptent des réglementations destinées à limiter la location de courte durée, mais ces mesures garantissent une meilleure qualité locative et stabilisent le marché.

Avec des prix compétitifs dans certaines stations, des aides à la rénovation énergétique nombreuses et une demande locative soutenue, investir dans une station de ski dès 2025 offre des perspectives intéressantes.

La rénovation énergétique d’un logement constitue un levier de valorisation immobilière. Avec un coût de rénovation énergétique qui varie de 200 à 450 € par m² (en fonction de l’ampleur des interventions nécessaires) et la possibilité de cumuler différentes aides, les gains restent bien supérieurs aux coûts. Un bien ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique globale gagne à la fois en attractivité (davantage de confort pour d’éventuels locataires, perspective de factures d’énergie moins importantes) et en valeur.

Les propriétaires qui s’engagent dès maintenant dans des travaux de rénovation énergétique de leur logement pourront ainsi continuer à le louer, sans subir les interdictions progressives de mise en location (G dès 2025, F en 2028, E en 2034). Quant aux investisseurs, ils peuvent intégrer le coût des travaux à leur crédit immobilier, dans le cadre d’un prêt lissé sur 20 ans ou plus.

Investir simplement, investir dès maintenant

La rénovation énergétique du parc de logements de montagne devient une nécessité, accélérée par les effets du réchauffement climatique et les impératifs de transition énergétique. Le recours à des aides financières permet de réduire considérablement le coût des travaux de rénovation énergétique :

• Aides nationales (MaPrimeRénov’, Certificats d’Économies d’Énergie – CEE)
• Aides régionales
• Aides départementales
• Aides locales spécifiques dans certaines stations de ski
• Exonérations fiscales locales dans certaines communes

Les propriétaires occupants et propriétaires bailleurs ont tout intérêt à étudier et lancer la rénovation de leur bien dès maintenant, en vue de le louer ou de l’habiter dès les mois de mai/juin.

Quant aux futurs acquéreurs, ils peuvent investir dès maintenant, et préparer leurs travaux entre mai et septembre. Les biens seront ainsi prêts à être loués ou habités dès les mois de septembre/octobre.

« Investir dans une station de ski en 2025 représente une opportunité unique pour combiner rentabilité locative et valorisation patrimoniale. Soutenue par des aides significatives, la rénovation énergétique est un atout clé pour répondre à l’urgence climatique et aux attentes des locataires. Acheter et rénover, c’est à la fois valoriser nos montagnes, limiter les émissions de gaz à effet de serre et offrir un confort durable à tous », précise Laurent Nataf, président d’Homélior.