Parkings : Un marché qui baisse à Paris et qui résiste en Ile-de-France

Si le nombre de parkings vendus a baissé ces dernières années, c’est principalement en raison de la baisse du nombre de ventes de logements dans un contexte de crise immobilière. En effet, la plupart des parkings sont vendus dans le cadre d’une transaction qui regroupe un appartement et un ou plusieurs parkings.

Cependant, cette tendance pourrait également illustrer un changement plus profond chez les ménages : l’évolution du taux d’équipement automobile en Ile-de-France montre un recul généralisé depuis 2000 et particulièrement marqué à Paris.

Le taux d’équipement automobile des ménages franciliens en baisse

D’après le dernier recensement de l’Insee, le taux d’équipement automobile des ménages franciliens en 20221 varie fortement selon leur lieu de résidence : à Paris, il est d’environ 32% et à mesure que l’on s’éloigne de la Capitale, le taux augmente : entre 61% et 66% en Petite Couronne et au-delà de 80% en Grande Couronne.

En évolution, le recul est particulièrement marqué à Paris puisque le taux d’équipement a commencé à baisser dès 1990, où il était encore de 46,3%. En Petite Couronne et en Grande Couronne, le changement s’est manifesté plus tardivement, les taux respectifs étant de 69,6% et de 84,4% en 1999.

En Grande Couronne, où la part de maisons individuelles est plus importante, l’évolution est moins significative car plus de 90% des ménages vivant en pavillon disposent d’au moins une voiture. Le ralentissement économique observé depuis 2022 pourrait être un facteur supplémentaire de désintérêt des ménages pour un équipement coûteux et facilement substituable, notamment à Paris.

Plus un appartement est grand et éloigné de Paris, plus la probabilité qu’il soit vendu avec une place de parking augmente

Pour 100 appartements vendus, seulement 14 le sont avec parking à Paris (sans évolution en deux ans), 61 en Petite Couronne (trois de moins qu’en 2022) et 89 en Grande Couronne (contre 92 en 2022). Malgré la baisse récente d’appartements vendus avec parking, les achats de parkings restent plus nombreux à mesure que la taille de l’appartement est importante. A noter : plus de 90% des appartements vendus avec parking le sont avec un seul emplacement.

En effet, dans un contexte de retournement de marché ayant affecté la solvabilité des acquéreurs, cette tendance à la diminution récente du nombre de parkings vendus avec les appartements pourrait s’expliquer par la propension des vendeurs à dissocier la vente du parking, contribuant probablement à la bonne tenue du marché des parkings isolés.

Les parkings, un marché moins fluctuant que celui des logements

Sur les vingt dernières années, les différents cycles du marché du logement se retrouvent dans l’évolution des volumes de ventes de parkings isolés : crise financière de 2008/2009, crise sanitaire en 2020 et enfin crise immobilière depuis le pic de 2021.

Toutefois, ces évolutions sont plus limitées puisque qu’en dépit des variations observées, le nombre de ventes annuelles reste compris entre 11 000 et 15 000 depuis vingt ans en Ile-de-France. Sur cette période, les écarts entre les pics d’activités et les creux sont plus prononcés dans le marché des ventes d’appartements (59%) que dans celui des parkings (38%).

Les prix des parkings évoluent moins que ceux des appartements

Les prix des parkings isolés sont globalement en hausse depuis vingt ans (+42,9% en Ile de France) mais en faible progression depuis dix ans (+2,6%), contrairement aux évolutions des prix des appartements (+13,9%). Sur longue période on observe une faible volatilité des prix des parkings isolés.

Selon les données des Notaires du Grand Paris, le prix médian d’un parking en Ile-de-France est de 20 000 € la place en 2024, un prix stable sur un an. Les prix médians par place sont bien plus élevés à Paris (28 000 €) et dans les Hauts-de-Seine (22 000 €) que dans le reste de la région. Le prix médian est de 19 200 € dans les Yvelines, 19 000 € dans le Val de-Marne, 15 000 € en Seine-Saint-Denis, 13 500 € dans le Val-d’Oise, 13 300 € en Seine-et-Marne et 12 400 € dans l’Essonne.

Des prix en fonction de l’emplacement

Si les évolutions de prix ont été assez limitées ces dernières années avec toutefois des écarts notables selon les localisations. Dans Paris, les prix médians des parkings en 2024 varient fortement selon l’arrondissement avec des prix de 17 000 € dans le 19^e et 18 000 € dans le 20^e ou le 13e, pour les moins élevés, à 40 000 € dans l’arrondissement central, 50 000 € dans les 6e, 8^e et 16^e et même 60 000 € dans le 7^e arrondissement sur un micromarché.

Cette hiérarchie des prix est proche de celle des appartements avec une prime à la centralité.

En Petite Couronne, dans les communes enregistrant un nombre important de ventes, Neuilly-sur-Seine affiche le prix des parkings le plus élevé à 37 000 € en 2024, devant Saint-Mandé (28 000 € la place), Levallois-Perret (27 000 €) et Boulogne-Billancourt ou Vincennes (25 000 €). Les prix les plus modérés se retrouvent sur des marchés moins importants en volumes et où les prix des logements sont plus abordables autour de 13 000 €, tels Noisy-le-Sec, Epinay-sur-Seine ou Créteil.

En Grande Couronne, les prix les plus élevés se retrouvent dans les Yvelines à Saint-Germain-en-Laye (28 000 €) et Le Chesnay-Rocquencourt (24 000 €) plus qu’à Versailles (23 100 €). Les prix les plus modérés se situent à Evry ou Brétigny-sur-Orge dans l’Essonne (environ 10 000 €). Des prix plus bas peuvent se trouver dans des communes au nombre de transactions plus limité.