Immobilier : La garantie des vices cachés peut jouer même si les dégâts sont chez le voisin

Acheter un bien n’est jamais sans risque. La Cour de cassation vient de rappeler qu’un acheteur peut être indemnisé pour vice caché… même si les dégâts concernent le bâtiment voisin. Une décision qui éclaire les droits des acquéreurs face aux défauts structurels partagés, fréquents dans les maisons anciennes ou mitoyennes.

Une affaire de voisinage pas comme les autres

Tout est parti de deux maisons contiguës vendues par un même propriétaire. Quelques mois après la vente, le plafond de la cave de l’une d’elles s’effondre : les poutres métalliques qui le soutenaient étaient rongées par la rouille.
Les voisins, dont la maison n’a pas subi de dégâts, ont tout de même dû quitter les lieux pour faire étayer préventivement leur sous-sol, menacé d’un effondrement similaire.

Estimant que le risque provenait d’un vice caché antérieur à la vente, ils ont assigné le vendeur en justice.
Celui-ci a contesté, estimant que la garantie ne s’appliquait pas : selon lui, le sinistre concernait la maison d’à côté, pas celle des plaignants.
Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 septembre 2025 (pourvoi n° B 23-23.070), ne l’a pas entendu de cette oreille.

Le rappel ferme de la Cour de cassation

Les magistrats ont confirmé la décision de la cour d’appel, estimant que le vendeur devait indemniser les acheteurs : « Les poutres du plafond de la cave étaient dans un état de corrosion avancé, de nature à entraîner un effondrement partiel ou total à défaut d’étaiement. »

Autrement dit, le risque d’effondrement était suffisant pour caractériser le vice caché, même en l’absence de dommage direct sur le bien acheté.

La haute juridiction a aussi jugé que le caractère non apparent du vice était établi, les acheteurs étant « profanes en matière de construction » et ne pouvant déceler la gravité du défaut au moment de la vente.

Cet arrêt confirme que la garantie des vices cachés protège les acquéreurs au-delà des murs de leur bien, dès lors qu’un défaut structurel met en péril sa solidité ou sa jouissance.

Vices cachés : les bons réflexes pour les acheteurs

Un vice caché, défini par les articles 1641 à 1649 du Code civil, est un défaut :

• non apparent lors de la vente,
• antérieur à la transaction,
• et qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue fortement l’usage.

Il peut s’agir d’un problème structurel (toiture, fondations, humidité, corrosion, etc.) ou d’un défaut technique majeur.
La garantie légale s’applique à tout vendeur, professionnel ou particulier, même s’il ignorait le vice.

Cette décision rappelle que la garantie peut jouer même en cas de mitoyenneté, dès lors que le défaut rend le bien dangereux ou inhabitable, directement ou indirectement.
Les acheteurs doivent donc :

• conserver les rapports d’expertise et constats après sinistre,
• agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice,
• et, si possible, faire diagnostiquer les structures communes avant l’achat, notamment dans les immeubles anciens.

Pour les professionnels, un devoir de vigilance renforcé

Cette jurisprudence élargit la portée de la garantie des vices cachés et renforce la vigilance des vendeurs, agents immobiliers et notaires.
Elle souligne l’importance :

• d’une information complète sur l’état du bâti, surtout pour les biens mitoyens ;
• d’un diagnostic technique rigoureux, pour éviter toute contestation après la vente ;
• et d’une clause de non-garantie clairement expliquée et encadrée.

Pour les pros, c’est un signal fort : le devoir de conseil s’étend aussi aux risques indirects. Mieux vaut prévenir que réparer.

Référence juridique : Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 septembre 2025, pourvoi n° B 23-23.070. Articles 1641 à 1649 du Code civil consultables sur Légifrance.